自上任财相George Osborne 宣布一项房屋税率改革计划后，房东们在英国开展的Buy-To-Let经营模式发生了很大的转变。由于新的税收规则彻底影响了房东的租金利润，越来越多的职业房东选择成立一家有限公司，以公司的名义来购买房产而不是个人名义，这样的形式为他们提供许多税收上的优势。近日，英国房地产投资集团SevenCapital做了一份研究调查，在英国的租赁市场，多达42%的房东通过有限公司的名义来进行房产投资；只有9.7%的房东依旧以个人名义；而剩下的房东则很纠结，他们不知道该如何选择。那么，以公司名义来购买和经营BTL房产真的是最正确的投资之道吗？我们认为，这并不是一道简简单单的问答题，它涉及了非常多方面的考虑。今天的这篇文章，丽莎就要好好跟您说说各自的利与弊。→ 为什么要以公司名义来投资Buy-To-Let？以前，私人房东在填写所得税申报表时，可以申请减免他们Buy-To-Let 抵押贷款的利息。税收较高的房东（40%和45%）也可以按照这个较高的税率来申请一定的税费减免。然而，几年前，英国政府宣布要逐步取消这一规定。因此，从2020年4月起，以个人名义投资房产的房东在最后的税收账单上，最多只能申请20%的抵押贷款利息的减免。丽莎属于税收在40%的人群，多年前，丽莎购买了一套价值15万英镑的房产用来做出租。为了购买这套房产，丽莎以Buy-to-Let的形式向银行贷款了9万英镑，随后，以每月750英镑月租把它出租出去了。（请注意，以下的利润只是为了让大家明白政策所带来的影响，它并不包括出租房所涉及的其他成本，比如维修费，清洁和装修费。一般来说，这些开销也会对净利润产生影响。）
年租金收入：9,000英镑（750 x12）
按揭利息(假设利率为5.99%)：5,391英镑
税前利润：(£9,000–£5,391) = £3,609
应交税费：(3,609英镑的40%)=1443.60英镑。
净利润：(£3,609 –£1443.60) = £2165.40
年租金收入：9,000英镑
按揭利息（假设利率为5.99%）：5,391 英鎊
应税利润(9,000英镑的40%)=3,600英镑
抵押贷款利息减免(5,391英镑的20% )=1,078.20英镑（按最高20%来算）
应交税费：(£3,600 –£1,078.20) = £2,521.80
净利润(£9,000– £5,391–£2,521.80) = £1087.20
简单的说，有了这样的税收变化，私人房东的利润当然就少了。那么，很多房东开始想到另外的投资方法：通过注册有限公司来购买房产。就英国房地产投资者而言，一般想要以公司名义开展BTL房产投资，是需要成立a Special-Purpose Vehicle company ( SPV limited company)。
SPV和普通有限公司有些区别，有限公司的交易权限非常广，而SPV主要是由个人成立的有限公司，其唯一目的是从事BTL租赁房产投资活动。SPV公司通常以私人股份有限公司的形式成立，如果您注册了该类公司，那么，您可以在一个SPV公司下持有多处房产，每月进行房屋租赁生意。
在BTL市场，投资者选择成立SPV有各种原因，可能是方便融资，保持资产或负债等其他问题。不过，对于大多数房东而言，成立SPV主要还是为了减少税收支出目的
那么，通过SPV有限公司来购买Buy-to-Let房产会为房东带来什么变化呢？可以明确的是，George的抵押贷款利息的减免改革不影响公司税收；另外，以有限公司缴纳的是公司税，而不涉及个人所得税。值得注意的是，公司的税收费用也在逐步发生变化，政府规定，在2020年之前，每年会下降1%，到2020年4月，税率将只有17%。
在这里，我们还是以上面同样的例子来计算，如果在2020年，丽莎是以一家有限公司来购买的BTL物业，丽莎的税款和利润将会是这样的：
年租金收入：9,000英镑
按揭利息(假设利率为5.99%)：5,391英镑
税前利润(£9,000–£5,391) = £3,609
应缴税款(3,609英镑的17% )=613.53英镑
净利润：(£3,609 –£613.53) = £2,995.47
也就是说，在这种情况下，同样的房产所产生的净利润几乎是个人注册的三倍。当然，除了较高的税收减免，据一些专业投资者分析，以公司来购买BTL房产还有以下好处：由于无需缴纳所得税，将会有更多的利润来投资更多的房产，可以帮助投资者在公司内更快的发展BTL的投资组合。其次，2016年4月1日发布了新的政策，个人购买房或者第二套以上的房子，印花税要多交3%，如果用公司一次性购买6套或者更多的房子话，就可以走商业的印花税，这比个人要交的税低很多。据了解，政府正在协商免除拥有15套以上房产的公司缴纳3%的印花税附加费。如果这样做，你可能会利用这个优势，与其他房东成立一家联合公司减免一定的费用。再次，据一些私人房东介绍，当租户有一些债务上的问题，市政税部门会找到房东，找到您的名字，试图让房东来承担所有的责任。因此，这有可能导致您的信用档案问题。有了有限公司，土地注册文件上的名字都是公司的，减少了这种风险，并为您提供一些隐私权。这样一看，以公司来注册有这么多好处，为什么还有房东坚持以个人名义来投资BTL房产呢？事情当然是有利有弊的，好处我们已经在上文提到了，接下来，丽莎要给大家说说以有限公司购房所可能出现麻烦的地方是什么了。在您想要转让或者出售房屋时，如果您是以个人名义购买的房产，只要符合条件都可以申请个人住宅资本利得税的相关减免；但是，当您以公司名义出售房产时，是没有CGT减免这一说的。多数按揭贷款机构对有限公司收取的利息会比个人名义要高。因此，您应该进行成本效益的分析，比较一下您增加的抵押贷款成本和潜在的税收节省。以公司名义来投资房产，确实会比较麻烦，您需要与HMRC打交道，比如：完成年度报表，年度评估和公司账目。如果您的房产被界定为投资房产，在准备每年的年账时，需要有专业资质的人对房产进行年度价值评估；同时，您必须要保留详细记录，包括：公司所有收入和支出的账目，收据和您使用公司资金进行的任何购买项目，并能够向其证明每一分钱究竟是花在哪里。个人的房产赠予/遗赠，如果无对价产生，无需缴纳印花税；但是，如果您现在有一套房产了，您需要把它转移到关联公司来经营，那么，您需按照市场价值认定印花税，同时还会产生其他费用：如较高的税率和潜在的资本收益税。或者，如果您是公司之间做房产转让，也需按照市场价值认定印花税。在这里，丽莎不建议您把拥有的房产转移到有限公司，如果您必须要转移，那么请找到您的会计师一起进行利益分析，比较成本和潜在的节省问题。长期以来，房东们都喜欢在特定的时候释放房产中的资产，比如想买新车、度假或房屋扩建时。如果您的房产属于有限公司，您仍然可以释放股权，但请记住，房租是公司的收入或者说房子卖掉以后兑现，这也是公司的资金。因此，如果您想要从公司拿走这些资金，这些资金属于收入或者分红的形式，那么，您需要缴纳一定的税费；假如这属于向公司借的钱，也是有可能涉及到额外的税收的。
我们认为，尽管以公司名义来投资和经营房产确实有些麻烦会对房东们带来一些影响，但是，这样的形式也确实会为您长期的投资节省大量的税收费。“我们认为您一定要结合自身的情况来对比各自的利弊，最好能找一个专业的执业人员来帮助您一些分析。比如，如果您每年的个人收入很高，您的配偶也不是低收入人群，那可以考虑用公司来投资房产，来减少一定的税费。另外，您也得要考虑自己的贷款能力问题，来算算如何购买会比较划算。我们是认为，如果您是职业房东，您打算买超过5套以上的房产，那么，可能公司会比较适合您的选择。如果您只是拥有1-2套房产的，那么可能就没那么必要了。”如果大家决定成立一家SPV公司来开展您的BTL业务，那么可以行动了。关于如何成立以及更具体的信息，由于它涉及的专业知识比较复杂，不同的情况也有不同的做法，我们建议您进一步咨询丽莎会计所或丽莎律师事务所，我们会为您提供专业的意见。
