阳光后直接苦霜! 优惠刚至, 高税即起, 海外买家明4•1起加收2%印花税
英国税局今日最新发布有关海外买家“加收”印花税的政策文件。
这份文件确定了，从2021年4月1日开始，“非英国居民”（non-UK residents）在英国买房的话（这边主要指的是在英格兰和北爱尔兰地区），将会被加收“海外买家印花税”，也就是额外2%的印花税。
这个额外2%印花税的意思就是，在原先印花税政策的基础上，再多加这2%的”额外“税率。
比如说，原本英国基础印花税率是以下这样的：
| 房价 | 印花税率 |
| £0 - £125,000 | 0% |
| £125,001 - £250,000 | 2% |
| £250,001 - £925,000 | 5% |
| £925,001 - £1,500,000 | 10% |
| £1,500,001或以上 | 12% |
那么从明年4月1日起，“海外买家”的基础印花税率就会是以下：
| 房价 | 印花税率 |
| £0 - £125,000 | 2% |
| £125,001 - £250,000 | 4% |
| £250,001 - £925,000 | 7% |
| £925,001 - £1,500,000 | 12% |
| £1,500,001或以上 | 14% |
注：这篇文章针对的是”住宅房产“（Residential Property）；同时由于上述”额外2%印花税“政策实施之日，现阶段的“印花税优惠”临时政策已经结束（该政策适用日期为2020年7月8日至2021年3月31日），所以这篇文章的讨论，不会纳入该优惠政策。
然而需要指出的是，对于许多“海外买家”来说，实际上到时来英国投资房产的话，面临的印花税率可能会比上述情况还高。
原因是，很多时候“海外买家”会在英国置产前，往往在英国以外的国家（比如说母国或者当下居住的国家）都早就已经买房了。
那么这样一来，这些“海外买家”在承担新政的”额外2%印花税“前，还得先承担“第二套房”或“买房出租”所需要承担的“更高税率印花税”（Higher Rates）。
这个“更高税率印花税”对于“英国居民”来说，是以下这样的：
| 房价 | 印花税率 |
| £0 - £125,000 | 3% |
| £125,001 - £250,000 | 5% |
| £250,001 - £925,000 | 8% |
| £925,001 - £1,500,000 | 13% |
| £1,500,001或以上 | 15% |
然而自2021年4月1日对于“海外买家”来说，“更高税率印花税”将是这样的：
| 房价 | 印花税率 |
| £0 - £125,000 | 5% |
| £125,001 - £250,000 | 7% |
| £250,001 - £925,000 | 10% |
| £925,001 - £1,500,000 | 15% |
| £1,500,001或以上 | 17% |
换句话说，届时“英国居民”和“非英国居民”在英国买房的印花税率差别，与其说是2%的差距；很多情况下不如说是“5%”的差距。
这对于打算在英国投资房产的“海外买家”来说，还是应该尽早准备和规划的。
→ 如何判断”英国居民“和“非英国居民”？
根据税局今天发布的政策文件，对于“个人”（Individual）来说，分辨当事人是否为”英国居民“的重点在于：当事人在一年（也就是12个月）当中，在英国境内生活是否至少满足183天。
如果是当事人在“买房交易”前12个月内（从”完成交易“当天往回推算），在英国境内生活少于183天，就会被定义为“海外买家”而需要缴交额外的2%印花税。
＊如何定义当事人的“1天”是否在英国度过或居住：这个“1天”的定义就是，只要当事人在“1天”结束时，也就是午夜12点之前是在英国境内渡过的话，那么“该天”就可以被视为是“1天”（即便比如说“该天”上午，当事人不在英国境内，而是晚上才来到英国境内的）。
同时，为了避免有些人需要英国和其他国家之间来回跑的情况（比如说因为工作或生意的因素），而造成其实当事人明明住在英国，但却被误认为“海外买家”；因此税局也允许，当事人在房产交易完成后的12个月（也就是买房之后12个月内），有在英国境内生活至少满183天，那么当事人将可以向税局申请“退税”。把当初买房时多交的”2%印花税“给要回来。
需要指出的是，虽然“海外买家加收印花税”新政，适用范围是英格兰和北爱尔兰地区；但这不代表当事人只能住在这两个区域。
意思是说，如果当事人一年当中至少有183天居住在英国（即便是非上述两个地区，例如居住在苏格兰），那么当事人就可以被视为“英国居民”而无须被加收”2%印花税“。
→ 哪些人不在英国住满183天，却能”豁免“额外2%印花税？
税局文件指出，只要当事人是英国的公务员，外交官，或者是直接被英国皇室聘用的（例如皇室人员，警察，司法职员，军人等等），也就是当事人是”Crown Employees“，并且当事人是适用英国所得税的（也就是不论他们人在哪，纳税对象仍是英国政府）；那么这些当事人不论有没有符合上述”183天“的居住要求，都是可以豁免”额外2%印花税“政策的。
→ 那么”公司“方面，又该如何判断？
很简单。税局文件指出，如果是以”公司“名义来买房的话，判断该”公司“是不是”英国居民“的基础就在于”它“适不适用”公司税“（Corporation Tax）。
如果该公司或机构在房产交易完成的当下，适用”公司税“（换句话说就是需要申报/缴交公司税的），那么该公司或机构在购买英国房产的时候，就不需要缴交”海外买家“的”额外2%印花税“。
这基本指的是以下：
－该”公司“注册在英国；
－该”公司“不注册在英国，但主要的管理和控制是在英国（也就是还是以英国为中心）；并且
－根据“双边税务条约”被认定为是”英国居民“。
→ 以”公司“名义购买”住宅房产“，一般涉及哪些税务？
（注：这边“公司”指的是注册在英国的”有限公司“，撇除”海外买家额外2%印花税“的情况。）
首先来讲讲延伸上面提到的”印花税“（Stamp Duty Land Tax）。
一般来说，如果住宅房产是买在公司名下的话，不管是否为第一套，都是要交3%的“更高印花税”的；并不是说第一套不交，第二套再交。
而如果以公司名义购买的住宅房产，价值超过了50万镑的话，根据房产的具体用途，其印花税率还可能会是15%，并且每年可能还要再交年度住宅物业税（Annual Tax on Enveloped Dwellings，简称ATED）。
这个所谓的“具体用途”，英国税局指出，如果房产是用于以下情况的话，一般可以”不以“15%的税率计算：
－用于房产租赁业务
－房地产开发商和贸易商
－可以向公众开放的房产/建筑
－农舍
－给公司职员居住的房产
－金融机构（如银行）通过贷款程序（放贷）而获取的房产
不过，假如一次性购买了6套以上的住宅房产的话，一般就可以按照“非住宅房产”（Non-residential properties）的印花税率计算：
以永久性产权房产为例，房产价值超过25万镑以上的部分，可以按照5%的税率来计算印花税。
→ 关于”年度住宅物业税“（ATED）？
虽然以公司名义购买住宅房产，一般不必支付资本利得税（Capital Gains Tax），但却可能要交这个年度住宅物业税（ATED）。
ATED是英国政府在2013年的时候开始实施的，主要目的是为了降低“通过注册公司”来持有价值比较高的住宅房产，以达到避税的可能性。
ATED主要是针对拥有英国住宅房产的公司。从2016/2017年开始，只要公司名下的”单个住宅房产“（Single Dwelling）的价值超过50万镑的话，公司每年都需要缴交这个税。
对於”住宅房产“的定义，根据税局的规定，就ATED的规定来讲，一般只要该物业有一部分是，或者可以用做住宅用途，那就算是住宅房产（Dwelling）了。
不过如果是以下这些用途，则基本不视为住宅房产：
－酒店
－客房
－寄宿学校宿舍
－医院
－学生宿舍
－军人宿舍
－疗养院
－监狱
当然，符合规定条件的公司也可能申请税收减免。不过对於这方面的ATED规定比较复杂，要考虑的因素一般也比较多，是会因应不同的个别情况而定的，所以很难在这边一概而论。
＊如果您对于这方面有更多疑问，或者更多英国买房税务方面的问题，都可以进一步联系咨询丽莎会计行。
→ 最后，在英国买房，一般会经过哪些程序？
1. 看房：购买人实际去看看房子，决定是否满意（这一点尤其在新冠期间，也可以是”虚拟实景“看房）。
2. 要是满意，购买人就会告诉房产中介，自己有意思要买。
3. 然后，购买人需要提供中介自己房产律师的信息。
4. 接下来，购买人就需要提供自己的资金来源证明；并且房产中介也会要求查看购买人的护照等身份证明文件（做为反洗钱检查之用）。
这里需要注意的是，虽然基本上，购买人的律师会主动要求购买人提供资金来源证明，但购买人不应该把这件事依赖在自己律师的身上；而是应该要主动准备。
资金来源证明是在英国买房投资非常重要的一环，涉及到大笔金额的移转，所以就算是律师不调查，之后银行一般也是会调查的。
5. 资金来源检查完毕，确认没有问题之后，买家和卖家的双方律师就会交换联络信息。
6. 买方和卖方开始进入法律程序：买方的律师会开始针对房产本身进行调查；卖方也要应买方律师的要求提供相应的文件和资料。
7. 检查完毕后，如果买方律师认为房子结构上有任何问题，可以在这时候提出；也可以和卖方谈价，像是认为该套房产应该低于市场价多少等等。
8. 如果觉得没问题了，买方确定想买下房子，就可以进入双方正式交换合同（Exchange Contracts）的阶段。
所谓的“交换合同”，指的就是买卖双方律师完成合同的起草、交换工作，双方可以各自签订合同了。
交换合同后，双方会订定一个“交易完成日期”，然后在这个阶段，通常买方需要先支付10%的“首付”。
这边需要注意的是：在双方正式交换合同之前，也就是上述第8点以前的任何一个步骤，买方随时可以“没有任何理由”就退出。
在这期间（上述步骤1至7），买家可能因为看到其他更心仪的、更便宜的房产，或是突然不想买了等各种原因，都是可以临时反悔的。
但若是已经进入了“双方正式交换合同”，买家就不能说走就走了，走了可能就是违约了。
9. 交易完成后，买家需要支付剩余的所有款项，然后就可以拿到房子的钥匙了。
10. 接着，买家的律师需要帮购买人完成缴交印花税（Stamp Duty Land Tax）和申请土地所有权登记，也就是在英国地产登记局（UK Land Registry）完成注册登记。
需要注意的是：在这个阶段，虽然买方律师仍在做最后的收尾，但已经拿到钥匙的购买人，在这个期间已经可以搬入新房了，不必等这最后的程序走完才能迁入。
＊以上就是丽莎律师行和丽莎会计行对于今天英国政府公布的最新印花税政策以及一些英国买房须知的整理。