夫妻买房,合伙买房,以子女名义买房,哪些招躲得过高额印花税?

说起印花税，大家都不陌生。在英国购买物业或者土地基本都是要涉及到的。根据物业和土地的使用目的不同，印花税征收的起点和税率也会不同。如果是住宅的话，免税额一般是125，000镑。如果是商业或者商住混合的话，这个起点一般是150，000镑。 针对民宅，印花税的征收又分为两种情况：标准税率和额外税率。标准税率是如下的情况：房产/土地价值税率不超过125，000镑0125，001-250，000镑2%250，001-925，000镑5%925，001-1，500，000镑10%余下的部分12%额外税率是如下的情况：房产/土地价值税率不超过125，000镑3%125，001-250，000镑5%250，001-925，000镑8%925，001-1，500，000镑13%余下的部分15%很明显，额外税率和标准税率的不同有两点：第一，它是没有免税额的。从一开始就是3%起步；第二，它要比标准税率整体高出3%。

如果一个人要买一个500，000镑的房子，按照标准税率，他需要支付10，000镑的费用。按照额外税率，则需要支付36，250镑。这自然是很大的差距。 （当然了，由于政府对于首次买家的优惠，以及现在的印花税假期，在今年4月1日之前购买物业，当事人根据自己的情况不同，实际支付的印花税可能少很多。这些不是我们这篇文章讨论的内容。我们今天主要的话题是印花税额外税率的适用和避免的问题。）既然额外税率或者说高额印花税（以下通俗称为高额印花税）和标准税率的差距那么大，大家自然想知道自己是否可以避免交付额外税率，以及如何避免的问题。在回答这个问题之前，我们需要知道下面几个问题：高额印花税主要适用于哪些物业？通常来说，除去您刚刚购买的新物业，如果您还有其他价值在4万英镑或以上的住宅物业，那么您就需要为新的物业支付高额印花税。这包括您在世界各地的房产，并不局限于英国。此外，即便您只是拥有了这套房产的其中份额，只要份额超过了4万英镑或以上的都会被计算在内。这个很好理解，简单点说，您在中国也好，美国也好，巴西也好，只要您手上有一套房产了，您想在英国再购买一套4万英镑或以上房产，您就得交这笔附加费。又或者，如果您在中国有一套房产，但是，您可能只拥有该房产的30%份额，只要这个份额超过了4万英镑，那么，您在英国买房也得交这附加费。在理解这个政策同时考虑自己是否需要交付高额印花税时，当事人需要注意以下几个方面：这个政策适配的时间点是新物业完成的当天，截至到零时。这就是说当事人需要计算在这个时间节点上自己有多少物业，都是什么物业，而不是之前，也不是之后。一个人在这个时间点之前也许有100套房屋，只要可以在新物业完成的日期之前全部出售的话，当事人就会被认为只有一套房产，不需要支付高额印花税。同样的道理，当事人也许会在这个完成日期之后继承100套房屋，只要在当日他还没有其他房屋，他就只需要按照标准印花税来支付。

在计算物业的数量时，物业不单包括永久期，也包括年限超过21年的年期物业。经常阅读丽莎文章的人一般都知道，按照法律来说，英语中的物业（property）包含永久期的房产，也包括年期的房产，比如租约。从这个角度来说，任何租客都是拥有物业的人，哪怕租约只有3个月，6个月，一年。按照税务局的规定，如果您已经和别人签了一个超过21年租约的话，您就会被认定是已经拥有了物业，再买房子的时候，就需要交付高额印花税。高额印花税只是针对新物业来缴纳的；同样将来申请退还印花税，也只能是针对这个新物业来说的。比如说一个人已经有了两套房屋：一套50万镑，自己居住；另外一套60万镑，是用来出租的。这个人现在打算购买一套价值100万镑的房产，并且打算自己搬进来居住，把那一套50万镑的房产拿出去出租。很明显，在新房完成的当日，当事人是有三套房产的。他是需要交付高额印花税的。这个印花税必须是按照100万镑的数额来计算。当事人不可以说，新房是自己来居住的，高额印花税只可以针对那套即将用来出租的50万镑的房产来征收。同样的道理，当事人假如在新房购买之后的3年之内把第一套50万镑的房产出售的话，他也只能把针对新房所交付的高额印花税（所多交的部分）申请退还的，而不是其他物业。

高额印花税杜绝“裙带关系”这主要是指下面四种情况：Ø 两人或者多人合伙买房，只要其中任何一个人有了房产，其余的人都需要支付高额的印花税。因此，如果您自己买不起房产，想要和别人合伙购买的话，一定要做足功课，了解对方的底细了。Ø 在配偶之间，任何一人所拥有的房产都会被当作另外一人所拥有，除非是两人的关系已经彻底破裂，正式分居了。如果丈夫有一座房子注册在自己的名下，那么妻子名下虽然没有任何房产，她也会被当作已经拥有了房产。她再去购买房产时，自然是需要交付高额印花税的。Ø 在配偶之间，一方买房就等于是另外一方也在买房。举个例子，丽莎想和一个朋友一起买房。这个朋友自己没有房产，但是这个朋友的配偶已经有了房产。在这种情况下，丽莎（当然还有她的朋友）就需要针对这个房产支付高额印花税的，因为在这种情况下，就等于是丽莎和她朋友的配偶在一起买房子。正是由于这种原因，如果您要和别人合伙买房作为投资的话，您不单要问清楚自己的合伙人是否已经有了房产，而且还要问清楚他们的配偶是否有了房产，否则任何一种情况发生，您都可能会莫名其妙地被要求支付高额印花税。Ø 父母为未成年子女所购买的房产，就等于是自己的房产，无论房产是在谁的名下拥有。如果您已经有了一套房产，想再给自己的子女购买另外一套房产的话，您就需要小心了，因为在这种情况下，税局仍然会把这个房产当作是您自己的，要求您支付高额印花税。从上面的情况来看，高额印花税所覆盖的范围很明显要比我们平常所想象的要宽很多，严格很多。那么，在这些严格的规定之下，高额印花税还有没有什么特例呢？这自然是有的。高额印花税的例外情况主要包括下面这些：您所拥有的房产是一些可移动的物业。这在计算印花税时，是不算作物业的。什么是移动房产呢？就如丽莎前段时间写的：船屋，房车等等，这些都属于移动房产。哪怕您拥有的再多，再次购买房产时，也是不需要支付高额印花税的。您购买的房产是民商混合型物业。这是不算作您的民宅的。比如：您购买的房产一楼是商业住宅，二楼是居民住宅。您租赁别人的房子，但是租约不超过7年。这种情况在计算高额印花税时，是不算您有物业的。我们上面说了，任何租约都是物业，不过如果您目前的租约只是，比如，3年的话，您在购买房产时是不算作有物业的，也就不需要缴纳高额印花税，否则恐怕好多人宁愿无家可归，也不敢在购买房屋前租赁房子了。配偶之间的物业转移。无论任何一方有多少物业，都不会涉及到高额印花税。不过这不可以涉及到其他人；否则就可能会招来高印花税。比如一对夫妻，丈夫有4套房产，妻子有一套房产，丈夫把自己的两套转给妻子。在这种情况下，是没有印花税可说的。不过，如果丈夫把这两套房子转给了妻子和女儿共有的话，这就涉及到高额印花税了，因为在这种情况下，妻子拥有的物业已经超过了一套。共有产权增持的情况，也就说当事人想购买更多的剩余产权。这要求当事人至少拥有物业25%的所有权，而且在过去3年的时间里，当事人一直把这个物业当作自己的主要住所。只要满足这些条件，当事人想增持自己的所有权时，比如把它提高到75%，就不需要支付高额的印花税，哪怕当事人名下还有其他物业。您虽然有自己的物业，但是您把它租给了别人居住，而且租期超过21年。这种情况下，在计算印花税时，这个物业可以不算作您的物业。相反，如果您只是短期租给别人，也就是租期不超过21年的话，这个物业就仍然是您的，哪怕您自己还要到其他地方去租房子居住。您再购买房产时，就需要支付高额印花税。举个例子说，甲有个房子是永久期的，他把它租给乙50年的租约，然后乙又租给了丽莎5年的租约，自己也在外面租房子。在这种情况下，如果甲，乙和丽莎都买房子的话，甲就不需要交付高额印花税（除非他还有其他房产），乙则需要支付高额印花税，而丽莎也不需要支付高额印花税。

高额印花税的“既往不咎”原则举个例子，丽莎同时拥有一个物业A（主要住宅）和一个物业B（用来出租的），2月4日，丽莎要买一个物业C。那么，只要丽莎在2月4日之前或者当日（0点前）卖掉主要住宅A，并把C当作自己新的住宅的话，丽莎就不需要为物业C支付高额印花税，哪怕在2月4日结束的时候，丽莎有两套房产。在主要住所的认定方面，丽莎律师行李依玲解释：“在这里，主要居所的认定非常重要。一般来说，哪套房子被认定是您的主要住所，是由HMRC靠您提供的证据来判断的。也就是说，您提出证据来证明您卖掉的房子是您的主要住宅。证据包括了：您在这里度过大部分夜晚，其他家人也住在这里可以为您证明；或者，您在这里小区注册了当地的医生和牙医等等。”总之，高额印花税并不是那么容易就可以合法规避的。税局的人自然也不是只领工资不做事的。我们上面已经说到，一些人想通过合伙或者把房产转移到配偶名下，或者是以孩子的名义来购买物业，都是很难达到规避高额印花税的目的。那么，如果以信托的形式或者以公司的名义来购买，印花税的情况又会如何呢？我们会在后期的文章中一一为大家介绍的，欢迎莎粉们持续关注！如果对印花税更高税费还有疑问，或者现在处于交易过程的遇到不懂的，都可以来找我们丽莎律师行，我们会为您提供最专业的法律意见！