新计划! 英政府要强制房东提供3年以上长期租约!
英国住房，社区和地方政府部今天公布了关于进一步保护租客权益的新提案，内容指出未来租客们可以要求房东必须提供至少为期3年（或以上）的住房租约，
用以保障租客们可以安心地长期租住在一个地方，甚至是说扎根下来，把这个房子当作自己真正的家，
而不必担心自己的租约在半年或一年到期后，房东们只要给出短期通知就能要求自己搬走。
根据提案内容，这个“3年租约”将纳入6个月的中断条款（break clause），以防租客或房东任一方在这3年或更长的租期内，因为各自的需求不同而需要提早结束租约。
同时，“3年租约”也允许房东在租期内，每年随着利率的上涨，适当地上调租金。
另外由于学生租客的特殊性，他们不见得是需要在一个地方长住下来，因此可以豁免房东们不需要针对学生租客来提供这种“3年租约”。
据官方数据统计，目前每10份租屋合同中，就有8份是属于租期只有6至12个月的“短期”租约，尽管这其中有许多租客，事实上在一个地方一住就达到4年的时间。
保守党政府认为，目前存在的这种模式会让许多租客都没有保障。
比如说租客们可能会担心，万一自己跟房东反映了房屋内的质量问题，像是哪边需要维修或改善、希望可以提高居住品质，
会被房东认为自己“事多”而导致未来不想要把房子继续租给自己，结果使得许多租客为了避免麻烦，反而不敢去跟房东提要求。
负责公布这项新提案的住房，社区和地方政府大臣布罗肯希尔（James Brokenshire）表示：
“租客们被迫因为租约而使得他们必须在短时间内改变现有的生活，或者替孩子找新学校，都是极为不公平的。”
“这就是为什么我要推出这种'更长期’的租约，这对于房东和租客都是有利的。”
然而，虽然保守党政府看起来很满意这项新提案，但是许多人在得知这项消息后，其实都觉得这是个然并卵的政策。
《每日电讯报》稍早前就写了一篇报道指出，并不是所有租客都需要这种长期租约，有些人就觉得短期租约比较适合自己。
如果未来大家都是签订至少得有3年的租约，那么租屋市场就会变得更加紧张，可供租住的房源就会变得更少，反而可能拉抬了租金，这对租客来说反而是更负面的影响。
而且，如果强迫房东们必须选择长期租约，也会使许多房东（尤其是小房东）干脆就退出租屋市场，更加增大了供需失衡的比例。
工党的影子住房大臣希利（John Healey）则说，政府目前最应该要做的是“限制”租金的收取上限，否则这个“3年租约”的推出根本就是没有意义的。
因为只要房东一直把租金上调，就会使得租客因为不堪负荷而自己选择搬走，那么所谓的长期租约，其实也就是变相不存在的。
→ 目前的租约形式？
一般来说，目前在私人住房租赁上，房东或中介通常会提供租客具有固定时长的“短期保证租房协议”（Assured Shorthold Tenancy）。
这类租约通常是提供6个月至一年或两年的租期。并且，这种租约的租期是属于“固定租期”（fixed term）。
也就是说，租客不可以在这段“固定租期”结束前，提早终止租约，否则房东可以要求租客支付剩下时期的租金。
只不过，如果双方当时签订的时候，租约上有列出“中断条款”（break clause），那么租客是可以依照租约上的规定来提早结束租约的。
所谓的“中断条款”，指的就是房东和租客双方，都能在固定租期（fixed term）内，满足了中断条款（break clause）所列出的时间长短后，按照租约的规定以书面通知对方来中断租约。
举例来说：
小莎和房东签了一年租约（Assured Shorthold Tenancy），里头加上了6个月的中断条款（break clause）。
那么，只要小莎有在这里住满6个月的时间，即便她没有住满一年，她都可以依照租约内的规定，提早告知房东自己想要搬走（通常是提前一至两个月的时间），而且房东不能无理拒绝她。
另外还有一点要指出的是，一般在Assured Shorthold Tenancy的固定租期（fixed term）内，房东不能随意调高房租费用，除非是事先获得了租客的同意；
或者是说租约内有纳入了租金调整条款（rent review），说明租金会在什么时间点调整以及调整的公式、幅度，也会写上房东如果要调整租金，需要提早多久的时间告知租客。房东不能无理地随意调涨租金。
→ 转租（Assign）或分租（Sublet）条款？
这类条款指的是原租客想要在租期内提早搬走，而租约里又没有中断条款，那么原租客在找到其他人来顶替自己的租约的情况下，也可以提早搬走。
在这种情况下，租客必须提前（按租约上的规定）通知房东，告诉房东自己想要什么时候搬走，以及找到承租者想要承担自己剩下的租期。
房东一般是不可以不合理地拒绝转租的许可。
但假如，租约中既没有中断条款，也没有转租或者分租条款，那么租客如果是想要在租约的“固定时期（fixed term）”内提前离开，就必须获得房东的同意。
只有在房东允许租客离开的情况下，租客才可以离开，否则就是违反合同。房东有权追究租客的违约责任。
需要注意的是：
在询问房东的意愿时，租客最好是以书写的方式，像是书信或者电邮，才能留下确切的证据，避免之后的误解或纠纷。
→ 租约到期以后？
一般来说，如果租约到期后，租客没有搬离房屋的话（也就是还继续住在里面），原本的固定租期（fixed term）就会自动变成“周期性租期”（periodic tenancy）。
周期性租期（periodic tenancy）可以是无期限的。
根据租约各自的规定，周期性租期的“周期”可以是以“周”，或者是以“月”来计算。
变成周期性租期后，如果租客之后想要搬走的话，仍须按照租约上的规定，提前告知房东（比如说，租约会写明需要提前一个月或者两个月的时间告知），房东同样也不能无理拒绝租客的终止要求。
→ 如果是租约刚到期的那天（也就是租约的最后一天）想要搬走呢？
一般来说，租约上同样会写明，租客是否需要提前告知房东。通常需要提前告知的情形包含以下：
1. 租约上有写说：如果租客打算在租约到期当天离开，需要提前告知房东
2. 在固定租期（fixed term）结束后，这份租约会自动以周期性租期（periodic tenancy）持续下去
需要注意的是：
租客需要提前多少时间告知，也是要依照租约上的规定（例如说需要提前一个月的时间）；
如果租约中没有特别指出来说需要提前告知的话，那么租客不需要提前告知也能在固定租期（fixed term）租约的最后一天搬走（也就是租约到期当天）。
另外，如果租客是在租约到期之后，仍然想继续长住下来的，也可以选择再跟房东重新签订一份固定租期（fixed term）的租约。
这个时候房东有可能会想要调涨房租，租客跟房东可以商量一个彼此都满意的价钱，然后在未来的固定租期（fixed term）内都继续维持这个价钱。对于租客来说也是一种保障。
最后，今天刚公布的新提案，从今天开始至8月26日将进入谘商期。
如果莎粉们认为新提案有什么不妥的地方，都可以直接通过政府的线上系统来表达自己的意见和建议：https://www.surveymonkey.co.uk/r/9ZG8ZRZ。
莎粉们如果还有什么问题，或者有任何想法想要告诉我们，也可以直接在《丽莎知道》留言，丽莎律师行会尽力给予协助。
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