商业地产租赁合同纠纷案件中出租人提起诉讼的原因及承租人的相应抗辩|北京地区商业地产租赁报告（节选，系...
商业房地产租赁作为解决商业性经营活动所需场地的重要途径，是营商环境的重要组成部分。本文拟对近五年来北京地区以判决方式审理结案的商业房地产租赁纠纷案件情况进行梳理分析。
第一部分 近5年商业房地产租赁纠纷案件审判基本情况及租赁合同效力认定（点击标题可阅读前文）
出租人提起诉讼的原因及承租人的相应抗辩
出租人提起诉讼的案件（包含本诉与反诉）中，纠纷情形主要包括四种，具体情形如下：
一、承租人拖欠租金或占有使用费
承租人拖欠租金，占比约为 60%。支付租金作为承租人的主要义务，承租双方一般会约定解除权。大部分案件中，出租人起诉至法院前，已经向承租人发送《解除函》。
合同解除后，仍占有房屋或者没有办理房屋交接手续的，会一并要求承租人支付租金及占有使用费。这类案件中往往同时伴随着承租人拖欠物业管理费、水、电、煤气费等其他费用的情况。
对此，承租人的抗辩理由主要有以下几类：
一是合同目的不能实现，主要是案涉房屋因为无法办理相关行政手续、或者停电、停水、停暖而导致不能正常营业；
二是涉案房屋存在一定瑕疵，如影响正常使用的质量瑕疵，或者不符合约定的交付瑕疵，比如存在消防隐患、面积不符合约定等；
三是是当事人之间存在其他经济往来或款项支付争议，如双方存在合作经营协议等；
四是诉讼时效。在此类案件中，以后两项事由抗辩的较少。
通过出租房屋，获得租金收益，是出租人的主要合同目的。即支付租金，是承租人的主要义务。承租人以前两项事由抗辩时，一旦合同有明确的约定或是承租人抗辩的理由确是影响承租人实现合同目的主要原因，法院一般予以支持。
以消防隐患这一抗辩理由为例。在万福金安公司与天竺公司案中（案件号（2019）京 03 民终 5045 号），因政府开展消防安全隐患集中整治活动，消防部门以涉诉房屋存在重大火灾安全隐患为由将房屋查封，导致双方合同客观上无法再履行。
出租人诉请法院请求承租人支付查封期间的房屋租金，承租人以此抗辩主张减免租金，法院支持了后者，理由为“因涉诉房屋被查封导致承租人无法正常使用房屋，出租人要求支付查封期间的租金，法院不予支持。”
二、合同无效、到期或解除后，出租人收房遇到阻碍
承租人不再具备占有涉案房屋的合法基础，却拒不返还涉案房屋，或者返还时未将涉案房屋恢复原状，出租人要求承租人将涉案房屋恢复原状后返还，并支付相应占有使用费的案件在出租人提起诉讼的案件中约占 15%。
对此，承租人的抗辩理由主要有：一是承租人已经撤场，只是未办理书面交接手续；二是优先承租权或者双方有续租合意；三是出租人对案涉房屋无权处分。
承租人的第一项抗辩理由，是该类案件中的主要抗辩事由。合同无效、到期或解除后，承租人有义务返还案涉房屋。该义务，不仅仅只是实际搬离案涉房屋，还包括书面交接手续。
否则，法院会综合双方过错程度、房屋现状等，参照合同约定的租金标准，认定承租人承担相应的占有使用费。
以世鳌公司与科桥公司纠纷（案件号（2019）京 02 民终 6140 号）为例：承租人未实际使用、占有涉案房屋，拒付租金，出租人解除合同，并起诉至法院，法院以承租人不办理交房手续属恶意拖延行为，出租人没有积极收房防止损失扩大，而认定承租人按照租金标准，支付合同解除后 30 日的占有使用费。
关于承租人主张优先承租权或者有续租合意的案件中，在出租人主张合同到期或者解除情形下，承租人的这一抗辩理由很难被法院采信。以红福盛公司与东桥公司纠纷（案件号（2019）京 02 民终 12509 号）为例：合同到期后，承租人以优先承租权为由，拒不腾房。法院以承租人在租赁过程中具有违反合同约定改变房屋用途的行为，影响出租人基于信赖而承诺的优先承租权，而没有采信。
关于承租人抗辩理由三，此类抗辩理由占比很少，往往被法院驳回，驳回理由一般为：“合同到期，承租人应腾退房屋。签订租赁合同出租房屋并非法定意义上的处分行为，涉案房屋产权是否登记在出租人名下并不影响租赁合同及补充协议的效力。”
三、承租人提前退租
承租人在未经出租人同意或未满足租赁合同约定的解除条件的情况下，提前终止履行租赁合同，出租人提起诉讼，此类案件约占 6%。
对此，承租人的抗辩理由主要包括：一是因为自身原因，无法继续经营；二是因为政府行为：拆迁或行政政策导致合同目的无法实现；三是因为承租人在缔约时，对案涉房屋的权属状况、用途性质等存在重大差异；
关于抗辩理由一，承租人因自身经营困难，导致合同解除，构成根本违约。在此情形下，出租人要求承租人赔偿其房屋空置期间的租金等实际损失的，法院一般予以支持，但一般不超过六个月租金。
关于抗辩理由二，该抗辩理由，一般是在合同履行过程中，因政策变化而导致，非合同双方原因导致合同目的不能实现。出租人以此为由，起诉承租人违约，进而要求承担违约责任的，法院一般不予支持。
关于抗辩理由三，出租人以承租人违约，诉请法院认定承租人承担违约责任的，法院支持与否，主要取决于双方合同约定及该差异对实现合同目的影响。
以中威华融公司与正达嘉业公司纠纷（案件号 （2019 ）京 03 民终 4313 号）为例，承租人因案涉房屋所在建筑的二楼为娱乐会所影响办公为由，要求提前解除合同。出租人诉请法院承租人违约，并承担违约责任。
法院以涉案房屋所在楼二楼房屋的承租、使用情况并不存在影响涉案房屋的正常使用之情形，也并不属于出租人必须事先告知之事项，而驳回了承租人的抗辩。
四、承租人使用不当
承租人对涉案房屋的使用不符合租赁合同约定或相关法律规定，出租人诉请解除合同，并要求承租人承担违约责任。
具体而言，此类案件又包括：未经出租人同意对涉案房屋进行装修、转租或改变用途等。承租人对此的抗辩理由主要是合同对于条款有明确约定或出租人对于上述情况系明知且默示同意。
以画中画公司与永辉公司纠纷（案件号（2019）京 02 民终 13102 号）为例，因承租人永辉公司装修案涉房屋，未根据合同约定书面报备至出租人，且在装修过程中，擅自改变房屋主体结构、扩建，导致出租人无法办理房屋产权证。
出租人起诉至法院要求提前解除合同、承租人承担违约责任。经过审理，法院综合实际情况及合同约定，驳回了出租人的诉讼请求，主要依据为合同约定承租人及时进行整改即不构成违约。
【后文解析详见下期推送......】
版权公告
文章来源：作者周霞授权，北京地区商业地产租赁报告全文首发于 iCourt法秀。如需转载原创字样文章请联系本文作者并注明出处；本公众号原创作品受著作权法保护且拥有对此声明的最终解释权。