2021深圳楼市，再无小阳春

年后开工多日，最能感受行业冷淡的应该是深圳的中介了。

本来期待靠小阳春回暖赚一笔，没想到年前2月8日住建局就发了二手房指导价的政策，一盆冷水把市场热度浇灭了。

在现在的深圳市场，一个越来越成熟的预期正在形成：深圳区域分化会更加严重，成交量会逐渐萎缩。

现在的深圳楼市，像极了逐渐丧失概念和炒作、新鲜感逐渐降低的中年婚姻。

只是大家习惯了中年婚姻需要一剂强心针，只是少了热点炒作，不会像之前外来热钱漫灌深圳楼市,渐渐也就不再上窜下跳、归于平静自然。

深圳楼市终于迎来中场休息了。

对于依靠概念和预期支撑的区域，现在二手房的考验才刚刚开始，此处点名沙井和光明的二手房。

只是深圳和之前不一样的是，还存在一二手房倒挂，还有差价可炒。

二手房指导价主要对信贷的打压极大，这样会把更多的需求赶向新房，新房摇号越来越难，如果不是超长社保，只有陪跑的份。

指导价只是用信贷管住二手房的热度，然后人为降温疯涨的二手房房价，让深圳业主不至于那么膨胀。

刚需的购买力太旺盛，从需求端调节，虽然治标不治本，但至少也能缓和几年，僵局，纠缠，既然现在没想到什么好办法，那就拖着吧，深圳现在就是要避风头。

深圳买房越来越像拆盲盒，深圳卖房的要下岗，新房不需要销售，只需要交资料的小妹就能抢破头，盲摇都可以。二手房没有客户，挤压到边缘，市场冷热不均。

深圳向来最不缺的就是推崇概念的写手和会在规划图上填充的PS大神，现在这些人基本都可以歇歇了，这些深圳一出什么政策就连篇重磅的小蹄子，市场自会教他们做人。

看年后深圳楼市的行情，难有小阳春。

当然，深圳的基本面没变，深圳房子还是可以买，不要把官方指导价神化得像个大杀器。

深圳没有变，城市没有变、产业没有变、配套没有变，房价更不会因为一纸政策就改变多少。

但是，购买力明显难以持续高涨了。

在深圳买房，能有6个荷包掏空的年轻人毕竟是少数。

现在还要堵死经营贷信用贷，现在连房贷都不能贷足，想要买得起深房的家庭，更是少之又少。

虽然我们一直强调深圳的购买力很强，那也是建立在大多数刚需卖掉一套房、换一套房的基础上。

而当二手房本身挂盘价就高，再加上豪宅税、增值税2改5的高额税负，现在再叠加二手房指导价的信贷收紧，在深圳楼市面前，深圳二手房买家已被彻底压垮，卑微得不如豆腐渣。

根据大数据，2019年深圳购买力总价中位数为369万，2020年，这个数字飙升至410万。就算房价上涨，大多数深圳人买房还是只能买个两房左右的小户型，购买力可不像业主开口漫天要价一样。今天400万，明天450万，吓死个人。

一直以来支撑深圳房价上涨的，除了深圳人的首付能力，就是良好的杠杆条件，评估价足够高，能从银行贷出更多钱。

现在一下子收紧信贷、降杠杆，原来想买房的买不起了，原来想换房的也换不起了。

就算你对深圳房子再心动，什么出门右拐就是地铁口，走路即到校门口，围合式花园空间大，大阳台能养点花草还能放得下下午茶的餐桌。

而只需一个首付3成变6成，300万首付变600万首付，你就会瞬间被打回现实，不会再想什么大花园大阳台的诗和远方了，想想现在住着客厅当餐厅用，次卧只放得下1.2*2m的床，卫生间转个身都难的房子，也没有那么难接受了。

最后买家只会是业主和政策权力斗争的牺牲品，什么政策都要买家买单，步步紧逼，这一轮调控对刚需的误伤更加深重。

以往靠刚需、学区房撑起的小阳春，今年肯定是没有了。

当然，深圳每一次调控都是刚出来的时候咋咋呼呼，没过1个月，政策出了啥内容都忘得差不多了，市场该咋样还是咋样。就问你，现在还想得715调控几个重要的点吗？

现在把调控做成了解答题，提一个问题列一个解决的调控政策。

这个二手房指导价影响着交易端的每一环节，不是简单地调节一环，而是成交价、贷款价、网签价三者的影响，会例外吗？

二手房指导价对市场的打击有多大，还得通过市场的检验，让我们拭目以待。