四大行上调房贷利率 刚需是否会被误伤？

有媒体近日从多家银行获悉，工行、建行、农行、中行四大行的北京分行，从即日起上调首套房贷利率，在央行基准利率基础上上浮10%（即基准利率的1.1倍）。二套房贷利率维持不变，为基准利率的1.2倍。

应该说，这次四大国有银行上调房贷利率应在意料之中，因为在过去一年多的时间里，在住房不炒的定调之下，多地的中小银行都已经上调房贷利率，幅度已经达到15%-30%不等。这次四大国有银行也上调房贷利率，只是步了之前中小银行的后尘。

那么，作为财大气粗的国有四大行，为啥也上调了自己的房贷利率呢？首先，美联储加息，美国10年期国债利率突破了3%，中美两国的利差正在收窄。国内银行的融资成本也在上升，这就导致就算是四大行也无法按照过去的优惠利率甚至不能按照基准利率发放首套房贷，这才有了房贷利率的上浮。

再者，中国的房贷利率处于历史最低谷，这样与“去杠杆、防风险”的要求相背离，目前的基准利率4.9%处于历史低位，即便在此基础上上浮20%，也才相当于2015年的基准利率。适当上调房贷利率就是要给房地产去杠杆化。

最后，在房价逐渐出现调整的情况下，银行对抵押品的风险意识在提高，各家银行纷纷收紧房地产的额度与提高贷款的价格。也就是说，过去房价较低，银行的房贷风险较小，现在房价很高了，银行相对应的风险就会上升，那么就需要获得更高的利息，这样才能让风险收益相匹配。

现在大家关心的是，四大行上调首套房贷利率后，购房者的成本究竟上升多少呢？按照贷款200万，30年本息等额还款计算，目前的1.1倍贷款利率要比去年同期的85折贷款利率多支付53万元，月供也从9700多元增加到了11200多元，每月增加了约1500元。

更要命的是，如今银行业内人士一致的认为，当前房贷利率的绝对水平仍处于相对低位，进一步上升的可能性仍然较大，这是因为，尽管房贷利率出现上浮，但由于贷款基准利率调整滞后，仍然处于历史性低谷，使得房贷利率的绝对水平仍然处于相对低位水平上。历史上房贷利率最高的时候应该是7%以上。

当然，也有观点认为，房住不炒并不是要打击刚需，现在房贷利率上浮显然对刚需不利。同时，也有资深专家表示，如果夫妻双方的父母、爷爷奶奶、外公外婆，这三代人六个钱包凑在一起够首付款的，还是建议现在买房为好。

不过，我们认为，真正的刚需是不会在乎买房的利率的问题，只有想炒房或买不起房的人，才会对利率如此敏感。而此次，国有四大行适当上调房贷利率还是利大于弊的：

一方面，如果房贷过低，而房价却在上涨，这会导致本来不想买房的改善型住房群体被迫入市，这样会造成房产供求一时失衡，适当的上调房贷利率，让这批改善型住房者能够冷静下来，想好了再决定是否一定要此时集中入市购房，这样可分流一些不必要的购房需求。

另一方面，四大行上调房贷利率，也是向市场表明，投机炒房者的成本将会不断被提升。过去正是因为贷款利率过低，再加上高杠杆率，才使得炒房者购房如买白菜那样简单，而过度的高杠杆购房，会给中国金融体系带来诸多的隐患。

其实，四大行上调房贷利率，也并非真正要打击刚需群体的购房需求。因为，多地都已上调了住房公积金上限，希望刚需购房者在买房时够充分享受到公积金低利率优惠。

更有一些地方政府宣布严禁开发商在售房时拒绝购房使用公积金贷款买房的行为。如果是这样的话，自住型的公积金贷款者还贷压力要减轻了许多。

种种历史经验表明，只要上调房贷利率，对房地产挤泡沫、去投机化是很有帮助。而真正的刚需是不会在购房时受到太大影响。至于改善型置业者来说，随着购房成本的上升，应该理性分析一下，面对长期上涨的房贷利率，自己在经济上能否承受得起？不要盲目入市购房，要更趋理性，这样才能做出科学、正确的决定。