金茂精装工程师亲述：地产精装修全流程管理攻略 / 开普饭

我是一个80后大叔，虽已中年但个人认为还不油腻，心中仍有情怀，心里那颗处于缺水状态的种子一直在等待合适的机会焕发生机，但在这之前我仍然是一个甲方工程线的精装修工程师。

早期精装修工程管理并不系统，除了专业出身的精装工程师外，部分是由土建工程师或其他专业代劳。

在不需要精装交付的时代，精装修在整个房地产工程管控体系占比不大，住宅地块基本就是售楼处、样板间和一些电梯厅及公共区域，商业地块除外，主要工作就是工程进度与质量的管控以及沟通衔接，成品能够满足观感要求即可。

现在全精装交付的项目越来越多，但由于大部分是抢工抢出来的，交叉施工问题普遍存在，国标要求基本无法做到，因此写下这篇房地产精装修管理攻略，希望与大家分享一些经验。

整个精装管理大概分四个阶段：前期计划、开工前准备、过程管控、交付验收，其中每一项都会有许多的管控动作，但我想分享的是相对重要的。

一、前期计划

1、设计阶段

设计标准化程度低的我会关注以下几点：

A．施工难度

石材：货源少，无法选货和比价或不能满足供货量，常见于玉石类材质松脆，水线、暗裂多，不适合大区，如大花白、爵士白、白玉兰排版尺寸过大或不合理，出材率低；

背景墙木作：固定家具顶天立地不设收口调节板，难以批量加工；

地板：铺装过长，门洞处不设压条、过桥，易收缩或起拱；

壁纸：纹理造成接缝明显。

B．质量风险

空鼓：墙砖尺寸过大，如超过600*600，粘贴易空鼓；

渗漏：潮湿区域材料不耐潮，如卫生间门框根部未采用石材；

收口：不同材料平接收口，常见于飘窗位、通道；

耐久：未考虑使用环境，如外阳台储物柜采用木质；

开裂：单一标高的平面尺寸过大，易开裂，常见于客厅吊顶。

C．安全风险

防护栏杆未达到规范要求高度；内开内倒铝窗下角磕碰；挑窗窗户开合过大，无限位器设置；

金属装饰线条拼角处锐角未打磨，常见于踢脚线和镜柜卫生间镜柜镜面采用胶粘固定且未加边框淋浴间壁龛洞口宽度不足，玻璃隔板托件无法安装；

公寓楼空调外机平台窗户设置不合理，容易出现儿童翻爬。

D．功能缺陷

使用：尺寸较小使用不便，常见于淋浴间；

维护：吊顶、管井墙未留置检修口，常见于厨卫间；

过道：门洞口宽度较窄，不符合一般使用习惯，常见于卫生间；

清理：空间小不利于打扫形成死角，常见于卫生间淋浴隔断和台盆柜之间。

E．施工工艺缺陷

各类精装修工艺观感不佳、制作粗糙、收口不合理、图纸难以实施。

管理动作里还有内审、会审以及设计交底和设计深化，层层过滤，最终图纸上的问题基本会优化合理。其实这是熟悉和了解图纸的过程，通过审图可以对图纸加深印象和理解图纸。

案例分享

● 为了更好的效果设计采用墙面规格为1200*600，地面规格为1200*1200大理石进行铺贴，要求对缝，大理石质地松脆，尺寸超过1200，容易产生裂纹和空鼓。

● 玻璃幕墙单片玻璃宽幅达到4米，需定制，现国内普通城市钢化炉最大宽幅为3300。

● 如聚氨酯类的防水材料，防水效果好，但只能作为内装地面防水材料使用，严重的会造成瓷砖墙面大面积空鼓变形。

装饰面出现了大量空鼓，导致瓷砖受压变形成开裂

拆除后明显看到聚氨酯防水与胶泥面脱落

● 售楼处图纸，需考虑设计简洁、方便施工、材料加工周期短的方案，由于工期短，复杂设计会导致施工难度加大，对品质造成影响。

● 与内装相关的各专业图纸需注意交叉界面处理，往往图纸并非一人所画。如：窗洞与内装窗户尺寸不一、风管与消防管位置冲突、装饰面造型与消火栓规范高度有冲突，建议设计牵头工程各专业参与，开展读图讲图会，进行图纸推演，优化并加以完善。

● 柜体内水阀位置要求要明确高度，建议设置在地面以上25cm~35cm之间合适，台下盆会占据柜体内空间，水阀过高会与台下盆区域重叠，安装软管时施工间隙影响安装质量，后期出现阴漏，难以发现，等发现基本都是柜体腐烂变色。

● 国内不锈钢常规加工厂超过4100 mm属于异形加工，过长折边容易出现弧度，大面积镜面不锈钢难以保持平整。

● 家具及设备影响柜门完全开启。如图：

橱柜门因油烟机遮挡无法完全开启

镜柜门因开关面板的间距没定位准确影响使用

凳子的区域其实是冰箱位置，影响柜门开启

2、招采阶段

A．材料

了解材料商的供货能力及时间，涉及需要加工的材料如：大理石、木饰面、整体橱柜等，主要针对加工周期长，原材料供货受源头制约等客观因素影响，需对供应单位及加工厂区进行考察。

考察重点需特别关注厂家规模、供货能力、资源协调能力、现场服务能力，优选战略或有过合作经验的单位进行合作。

B．工程单位

应考虑施工单位管理能力，户内装修面积不宜超过3万㎡（或20层以上高层二栋以内）；

相同或相近户型楼栋优先编入一个标段，楼栋内公区，和户内不建议拆标，利于降低管理难度；

优选战略或有过合作经验的单位，示范区优选精英团队，尽量分3个或以上标段实施，以便对比选择；

精装单位选择需老带新且有相同经验的单位，特别是带科技系统的项目；

招标单位需进行团队面试，考核他们对图纸重难点理解、如何实施装修总包管理职能、常见的质量问题需有防控措施；

C．技术及规范要求

编制招标技术要求，内容包括公司内部的管理体系、技术要求、工艺工法、成品保护要求及安全文明生产要求。施工界面划分清晰，便于现场管理，明确管理和工艺要求。

二、开工前准备

前期计划做扎实了，开工前准备就会比较清晰。

具体分为：材料及封样→踏勘及交底→核查各户→材料及加工堆场及运输流线→施工组计划及材料进场表→工艺工法、成品保护、安全文明展示区。

A．材料及封样

兵马未动粮草先行，需对材料进行详细的梳理，样板应体现工艺特点，例如不锈钢拼角；

对于天然石材，如果为大面安装，实样不宜过小，还应提供大板照片，该过程同样能起纠错作用，如有不合理的材料可及时纠正变更，主要涉及大面积同区域大理石要对矿口及荒料进行数量统计，如未达到面积要求，及时寻找或替换；

明确异形材料厂家的加工能力，模术规格以外材料需提前确认，如：超宽幅玻璃、超长度不锈钢饰面、超宽幅木皮、铝单板；

大面积铺贴尽量避免白色系大理石，如：大花白、爵士白等，白色系大理石内有铁质，即使做了6面防护依然难避免反锈现象；

玉石类背景需与设计单位对实物进行确认，确认后全款拿下。

为什么要全款拿下，这里我分享一个我的经历，该项目背景墙用的透光玉石且为45度角对纹斜拼，极其耗费原材料，找遍福建水头镇才来找到满足要求的毛板。当初价格并不贵大概我记得也就3万块，确认过眼神后让施工单位付定金发货，结果回到项目上噩耗传来，材料被别家高价买走，定金双倍赔付。对这个项目来说这块玉石是独一无二的，找了二天才找到替代品，效果还没之前的好，工期在即只能将就。

黄金有价玉无价，该材料在豪宅及高档售楼处运用较多，如遇此类材料一定要做到万无一失，所确认的材料样品需设计师、设计部、工程部、三方签字交资料室登记封存。

B．踏勘及交底

进场前要求装修单位对现场进行踏勘和交底，发现与图纸不符或是未达到交付的应及时要求整改。

总包给力，对装修管理来说可以减少很多管理成本。

建筑设计阶段内装设计同步介入，会有相当明显的纠错效果，同时对品控和成本有着积极的作用，踏勘及交底我比较关注一下几点：

● 核查各户型平面布局：

房间尺寸，墙体布置，管井位置。

● 作业面质量：

验收土建结构墙面平整度、垂直度，方正性、标高等；

抹灰面的空鼓开裂情况，楼地面垫层是否起砂、空鼓、开裂，洞口尺寸、总包一次防水质量、外门窗是否渗漏、空调留洞坡向、窗台散水情况。

● 功能性检查：

电气预埋管路通畅、给水管道试压、排水管道通畅和保护、给排水管口的保护、厨房烟道止逆阀、机电点位与装修图是否一致，以及已经安装好的户门、外窗等。

● 预埋管道标识：

根据总包、机电单位提供的图纸，检查各种预埋管道、管线标识是否清晰、齐全。

具体规范要求参考各公司工程管理细则或国标。踏勘及交底往往能是单位好坏的试金石，如果该项管控的好，那么恭喜你该项目管理起来会相对轻松，反之则要上紧弦，管控动作必须做到位，留下管理痕迹。

C．材料及加工堆场及材料运输流线

项目管理是否顺畅，材料堆放点和运输流线非常重要，开工前需对现场进行踏勘，明确材料堆放区域及运输流线，避免材料乱堆乱放，材料运输穿插会影响工程进度并导致材料损坏。

现目前分为示范区和大区，两者有一定的区别，区别在于示范区由于场地限制，往往会有部分材料就地加工，同时还有其他专业的材料相互干扰，而大区有地下室可以作为材料及加工堆场，干扰较少，现在我就来说说两区如何设置。

● 示范区

提前规划好示范区场地，示范区为中心50米内划分好堆场，堆场应设置在主路附近，方便大型吊机及叉车进入。

厂区内合理划分各专业的材料堆及加工区，场地可集中可分开，具体设置需因地制宜，堆场及通道需地面硬化平整，动线以影响各专业工作为最佳方案，如因特殊原因更换堆场需提前布置后备堆场。

● 大区

地下室为大区材料堆放及集中加工的最佳场所，设置前对地下室区域进行踏勘，合理规划木作、钢构加工、大理石及瓷砖加工、龙骨加工、砂浆加工、甲指分包仓库，运输路线以工区最快捷路线为优，电梯分为物料电梯和人工电梯。

D．施工组计划及材料进场表

按照要求制定施工组织计划，参考施工组织计划编制材料进场表，虽说实际过程中很多计划和节点会偏移，但有了该两项就可以起到纠偏的作用，可做到预控。

E．工艺工法、成品保护、安全文明展示区

在进场入口处做工艺工法、成品保护及安全文明展墙，并对施工班组进行宣贯，要求严格按其执行，要求写进合同作为附件，该项不能流于形式，我觉得这有深层次意义，如果连自定的规矩都无法做到，那后面的管理也会失控。

三、过程管控

过程管控其实也是对前期准备的工作做一个跟踪管理。

大致可分为：材料进场验收→关键工序→实测实量→过程质量巡检及例会→开放日巡检→成品保护，具体如下：

A．材料进场验收

要求监理、装修单位、设计参与，需要对重要材料设备，如室内石材、木作，在过程中由项目工程部组织监理单位、装修单位共同监督检验。

要分阶段实施，备货阶段（检查工厂是否按期备货，以及原材品质）；首批加工阶段（检查首批加工水平、加工周期是否满足要求）；过程加工阶段（检查进度及质量、观感）。

B．关键工序

要求装修单位、监理参与，对于涉及到客户敏感点，例如淋水试验、闭水试验等非常重要的关键工序，工程部门可邀请客户关系部门或物业部门共同参与验收。

C．实测实量

要求装修单位、监理、物业参与，重要对墙面、地面、顶面、装饰面、开关面板等进行实测实量。

地面平整不够

墙面平整度不够

风口水平歪斜

贴砖阳角缝隙过大

木饰面拼缝明显

面砖铺贴出现窄边

D．过程质量巡检及例会

要求装修单位、监理参加，检查内容包含工程实体质量、工程质量管理措施的执行情况、安全明文、现场生产进度情况。

E．开放日巡检

要求工程、设计、营销参加，对成品进行检查，根据问题最终意见进行整改。

F．成品保护

监理、土建总包、装修单位参加，要求精装修单位是本承包范围管理总包，在与总包、外门窗、外装修、机电单位办理移交手续后，全责指导和监督本区域内所有单位的成品保护工作。

其实实际操作过程中会遇到很多困难，有许多的沟通协调工作，我觉得问题销项会很重要，也必须开，装修中穿插专业较多，问题每天都有，有些问题是我们无法处理，这就需要组织各专业进行问题销项，会议上明确解决思路及完成时间，以会议纪要的形式下发各单位并督促完成。

过程中我会重点关注以下几点：进度、质量、图纸匹配度。

进度把控需重点把控好材料。加工材料到货情况存在很多风险，如原材料、加工周期、物流、天气等原因均会影响到货时间，也就是说把控好了材料进场时间既能把控好进度。

质量把控主要体现在日常巡检上。多走多看多发单，这个时候就要用好监理单位，对他们进行实测实量培训，带领他们经常进行现场测量，培养班组的自律性，在这个问题上堵不如疏，如果单位自身没有要求，那么频繁的检查和整改相对会影响进度。

检查只是手段，目的是要求施工单位逐步自我提高，经常组织工法宣讲，进行样板点评，读图讲图、培养责任心，对优秀的班组进行奖励也是一种激励手段，通过时间养习惯，并在过程中淘汰不好班组。

防水项需严格把控，需做到一户一验，至于具体做法在此就不展开说明了，以后有机会再分享，目前各家都有很成熟的防水做法，严格按照公司规范要求执行。

图纸匹配是要求施工单位各班组长，提前对将要实施的区域进行图纸答疑，批量交付需做样板，各工序做点评，班组需全程参与。

四、交付验收

有了前期的铺垫，交付验收也就相对容易些，毕竟保证品质，整改的少了交付就轻松，步骤如下：交付计划→综合查验→交付评估→开放日→查验→维修。

A.交付计划

客服或物业牵头，其他部门配合，项目提前半年召开交付启动会，交付前3个月完成交付方案，各公司规章不一样，所有应根据公司要求情况制定。

B.综合查验

组织监理、装修单位、或者第三方验房机构进行查验，重点关注对洁具水箱、灯槽、风口、管井、地漏、踢脚线、家具、柜下、电箱内部等部位清理工作，留好检查记录。

C.交付评估

品质部或者叫产品管理中心，各家叫法不同，风险评估要提前一月进行，主要针对重大质量、安全、客户风险进行评估，符合要求的通过，不符合的进行整改，精装修评估部位一般为：实测实量、公共区域、成品观感、空鼓开裂、机电等。

D.开放日

组织工程、物业、装修单位等相关部门，提前一月举行，前提条件是交付项目全部完成并具备使用功能。

E.查验

工程牵头，总包、装修单位、物业参与，业主入住前60~90天启动准备工作；预留15个工作日用于现场查验；首批业主入住后三个月内完成整体移交。

F.维修

工程部牵头、物业、装修单位参与，满足移交条件方可移交物业。

交付移交工作各家公司要求不一，在此只做参考，交付过程做到自检合格率高，交付合格率也不会差。

自身对品质的把控高，避免大面积群诉事件发生，问题都是前期疏忽导致，对客户来说，他们的每一分钱都要值得，对待产品就需像对待自家房子来看待，做到以客户视角看问题，出现小的维修，要热情服务，要尽快完成维修并及时反馈。

不知不觉写了很多，总觉得有很多没有交代清楚，工作之余能抽出来的时间也不多，不足的地方还请各位看官指正。

本文来自中国金茂精装修工程师王鹏（VX：aidengta），投稿后由涛哥编辑并发布。

欢迎在下方留言评论

今日互动：你掉过哪些精装修的坑？

点击关键词查看精彩内容

职业规划

房企点评

岗位分析

投资岗专题

HR与猎头专题

金茂精装工程师亲述：地产精装修全流程管理攻略

相关推荐