物业费官司庭审诉讼的关键环节之二——业主“举证”

不论是民事官司，还是刑事案件，“证据永远都是诉讼之王”。所谓“以事实为依据，以法律为准绳”，人民法院主要就是通过双方提交的证据来认定“事实”，进而做出司法裁判。而对当事人来说，打官司就是打证据，你的证据是否充分、证据链是否完备，这都会直接影响到案件的裁判结果。

我们已经分析讨论过，物业费官司中，物业公司总能取得近乎百分之百的胜诉率，主要就在于其往往能提交一系列“充分而完备”的证据；两相对比，那些出庭应诉的欠费业主，绝大多数如同上面那张图片所描述的那样，仅仅自以为是、自觉有理地在陈述所谓的“事实”，却不能提交证据来作为支撑，由此就必然要承担“举证不能”的不利后果。

要想在与物业公司的这场“实力相差较为悬殊”的博弈中，争取一个“比较令人满意”的结果，首先要像我们之前分析的那样，对物业方出示的证据进行“强有力”的“质证”，挑出其在程序及实体方面的“疏漏”，否定其与案件的关联，击断其“证据链条”，抢占“先机”；继而你还要在“被告举证”环节，全力而为，向法庭提交大量证据去佐证你的抗辩意见。

物业费官司属于“物业服务合同纠纷”，是业主与物业公司之间，在物业合同履行过程中产生的争议和纠纷。话说得再“直白”一些，物业告你要物业费，它是依据的《物业合同》，意思是它干活了，你却不付费，这就是“违约”。

而你就要向法庭答辩，为什么你不付费，那些诸如“夫妻不和，不孕不育”的理由就不要提了，我们讲过，那都是无效抗辩。你也要依据合同和法规，讲明是因为物业没干活儿，或干得很差，所以你才拒绝交费，顶多同意交一部分。（我们在这里讨论这个问题，也不是号召你去“无理”的拒交费用，达到“搭车消费”的目的）。那么你的这个抗辩权来自哪里呢？

最直接的法律依据是2009年最高法《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：

物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

仔细解读这个法条，可以看出物业的义务来自“合同约定”以及“法规规定”，主要包括维修、养护、管理、维护等四大块儿。因此要先了解你所在小区的物业服务内容，对应的等级和标准，有的放矢，才能有效行使所谓的合同“同时履行抗辩权”。

一、紧紧围绕物业合同，举证物业公司“不作为”、“不达标”，未能提供质价相符的服务。

1、物业最基础的服务是公区的清洁卫生，绿化带的养护；最常见的合同表述是做到“生活垃圾日产日清，园区整洁卫生”、“四季常绿，三季有花，及时修剪整形，预防病虫害”等等。

你就要找出：小区垃圾遍地、卫生死角、电梯轿厢一周不擦，消毒不及时；绿化杂草丛生、浮土裸露、苗木枯死等等等等的现象和区域。

2、物业最重要的服务是“安全”，安居才能乐业。这又可以分为三大块儿：人员进出、车辆停放、消防管理。

你就要提供：保安未能尽职，脱岗睡觉，在岗饮酒、从不巡逻，各色闲杂人员随意进出，游商浮贩穿行叫卖、小广告满墙、车辆乱停乱放、人车抢行、消防通道堵塞，进不来120、119等等等等。

3、物业最传统的服务是“维修”，它继承并延续了以前的“房管所”的职能。这个维修指的是房屋共用部位、附属共用设施的“小修、零修”，但是要保障这些设施正常运转和启用。

你就要针对性地去发现：电梯动辄故障停摆，超过年检期限；对讲门、监控设施失灵，形同虚设；雨水管污水管堵塞，从不清淤；楼道灯不亮，一片漆黑；消防箱破损，水龙水带不见踪影等等等等。

4、物业最“争议”的服务是“管理”，为何是《物业管理条例》而非《物业服务条例》？那是因为物业的某些服务需要通过“管理”来实现，诸如：违章装修、私搭乱建、毁绿种菜等等。

该问题我们分析过，物业能以其没有行政执法权为由予以质证辩解。但是对任何一个小区而言，如果违章搭建、乱圈乱占、楼道杂物堵塞等现象严重，至少能说明物业未能履行“及时提醒、告知制止、及时上报”的义务，在“管理”方面有失职之嫌。

物业服务内容主要包括但不限于上述几块儿，毕竟洋房别墅与普通住宅在服务内容和标准上的差别极大，这还是要根据具体的合同来界定。对于上述这些“不作为不到位”，你都可以通过照片（水印相机）或视频予以固定保存，要有连续性，要由点及面。

二、收集物业违反合同约定及法规规定的其他行为的证据。

这方面就比较泛泛了，主要包括：违规收费、超标准收费、违规出租物业用房、侵占公共收益、拒不履行公示义务等等，对于大部分物业公司来说，这些情况或多或少都有，就是个程度问题而已。

其中，高法司法解释的第五条明确了，法院对于业主提出的“物业违规收费”抗辩应予支持；而对于《法典》明确的物业公示义务及其他的违规行为，一般不能作为业主拒付减付物业费的理由。但是提交这些证据，至少可以反问一下：物业公司自身存在诸多违规之处，将业主的公共收益揣进自身腰包，又有什么底气来主张全额的物业费乃至“违约金”呢？

三、各类辅证、旁证、反证。

这类证据主要是从客观方面去举证证实你的答辩意见，包括各类媒体对小区“负面新闻”的报道、小区其他业主的证人证言、相关部门对小区物业出具的责令整改通知，乃至物业公司自身张贴的某些违规通知公告等等。尤其是“媒体报道的真实性”，往往使得这类证据非常客观，难以辩驳。

四、申请人民法院现场调查。

这是法律赋予当事人的一项权利，也有助于人民法院查清小区物业服务的真实状况。

客观地讲，业主一方在物业费官司中的举证责任颇为沉重，多数业主没有精力、能力去针对性地收集上述证据；或者说你也很难证明物业公司构成对物业合同的根本性违约。而且，即便业主一方“同时履行抗辩权”成立，各地法院在这个问题上的裁判意见也并不一致，这一点我们之前分析过，这里不去赘述。

但是那些业已判结的案例中，凡是业主方获判减付或少付物业费的，毫无例外都是因为其提交了相应的证据，证明物业公司在合同履行方面存在诸多的问题。

也就是说，如果你“举证不能”，那么判决结果毫无悬念；反之，如果你的“合同履行抗辩”成立，那么这个官司是否能取得令你满意的结果，这就由主审人员去“通盘考虑，综合考量”，进而依法裁判吧。

毕竟，我们始终坚信：法律面前一概平等，法律永远是公正的。