重磅规划透露：东莞哪里的房子最值得买！

5月31日，东莞市人民政府发布关于《东莞市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（下称《规划纲要》）的通知。

174页、近10万字的《规划纲要》，明确了“十四五”时期（2021—2025年）东莞经济社会发展的指导思想、基本原则、发展目标、重大战略、重大任务，并对2035年远景目标进行展望。

接下来，团长将用更精炼的语言梳理东莞未来五年的城市发展战略、产业空间布局、综合交通布局等方面，这些规划深刻影响我们的湾区置业逻辑。

01

 发展目标

10万字的《规划纲要》中出现了哪些高频词汇？

创新361次

 

科技152次

 

制造149次

 

深圳43次

 

广州28次

串联以上几个关键词，你会发现这份文件中，东莞自身定位的最大亮点在于“打造大湾区科技成果转化主阵地”。

东莞是一座伴随着改革开放而兴起的工业城市，是中国知名的“制造之都”，而科技创新是东莞制造业由中低端迈向高端的阶梯和桥梁，也是城市面向高质量发展的必经之路。

在深圳都市圈中，东莞比惠州更快地找到自身的定位，那就是将深圳的科技成果、知识产权、财政资金、金融资本等生产要素向现实生产力转化，实现科技创新的价值迸发。

同时，《规划纲要》中提到，东莞要坚持制造业立市不动摇，永葆制造业旺盛生命力，坚持以先进制造业为根基，牢牢稳住产业链，保持制造业比重基本稳定……

推动东莞制造向东莞创造、东莞智造、东莞品牌转型，力争新增5个以上千亿级产业集群，如电子信息产业、以5G为代表的新一代信息通信产业、下一代集成电路及关键零部件产业、智能穿戴设备产业、工业机器人、高端智能制造装备、激光装备制造等等。

七普数据公布之后，深圳迅速对落户政策做出调整，提高人才落户、积分落户的标准。自此，深圳正式向北京、上海这样的一线城市看齐，开始对人口流入进行主动筛选。

深圳落户政策的收紧，对于东莞来说是一次发展机遇，越来越多的制造业工厂和人才将流向东莞。可以想象，未来的深圳负责探索科技成果和创业投资，而东莞则负责把技术进行转化和产业化，实现深圳都市圈城市的错位发展、协同发展。

《规划纲要》指出，到2025年，东莞GDP将达到1.3万亿，年均增长约6%；人才总量将从2020年的235.2万人上升到333.4万人，5年新引进人才数量约100万人。

 

在民生福祉方面，东莞未来5年将新增中小学公办学位约31万个，人才住房约5万套。

02

产业布局

在粤港澳大湾区，以科技创新为定位的片区都成为了城市的价值高地，东莞又是如何布局？

《规划纲要》提到，东莞将打造“一核一轴三带”的创新空间布局，如下图所示：

一核：强化松山湖科学城的核心引领能力，高水平建设城市综合服务和科技创新交流中心，在巍峨山北麓打造形成世界顶尖的重大科技基础设施集群。

一轴：串联广州科学城—中心城区—松山湖科学城—深圳光明科学城和南山区中央智力区—深港科技创新合作区，打造对接穗深港的核心创新主轴，成为广深港澳科技创新走廊最坚实支柱。

一带：发挥滨海湾新区、水乡新城、虎门高铁站片区、沙田临港现代产业带等创新平台节点的创新发展功能，利用广深高速、广深沿江高速和穗莞深城际的交通优势，主动承接广州、深圳的产业和创新资源，打造沿海科技产业创新带。

二带：立足广深铁路及其沿线的制造业基础，以松山湖东部工业园、银瓶合作创新区、常平火车站 TOD片区、东莞南站片区等为载体，承接穗深港创新成果转化和产业创新外溢，推动高端装备制造和战略性新兴产业引进培育，打造东部科技产业创新带。

三带：南部各镇依托产业基础和临深区位，高水平对接深圳海洋新城、光明科学城、深圳北部中心、龙岗坪山东部中心的创新资源辐射，加强产业创新协同发展，围绕创新链布局产业链，围绕产业链部署创新链、打造莞深产业融合创新带。

在创新空间布局方面，松山湖和中心城区是第一优先级；虎门、沙田、滨海湾新区是第二优先级；临深的黄江、塘厦、凤岗是第三优先级。

产业空间布局方面，东莞将形成“三极三带七大基地”现代产业体系空间布局。

松山湖高新区创新引领极、中心城区服务发展极、滨海湾新区开放合作极构造“黄金三角”；西部高端高新产业轴带、中部创新创造产业轴带、东部智能制造产业轴带串联六大片区；七大战略性新兴产业基地为核心承载平台。

城市发展战略方面，东莞将实施“南融、北接、东拓、西连”的发展战略。

南部各镇（园区）主动融入深圳都市圈一体化发展，加强路网、城市服务对接融合，打造莞深深度融合发展样板区。

北部水乡地区推进高质量统筹发展，主动对接广州都市圈，重点加快跨市路网建设、产业协作、公共服务互联互通，打造穗莞深度合作先导区。

加快松山湖东部工业园、银瓶合作创新区、常平火车站TOD 片区开发建设，激活东部片区新增长极，协同深圳东进战略，加强和惠州潼湖生态智慧区等区域合作，拓展城市发展空间打造深莞惠协同发展试验区。

优化西部向海发展，拓展滨海湾新区、东莞港、新沙南粮油加工基地等区域高品质发展空间，加快港口资源整合、跨江通道建设和沿海岸线环境品质提升，推动珠江东西两岸互联互通，打造东西两岸融合发展示范区。

在优化城市空间格局一节中，东莞再次强调了中心城区、松山湖和滨海湾新区的地位，原文称：

中心城区展现“湾区都市”的东莞城市形象，提升都市核心区的首位度，强化高端资源集聚发展；

松山湖展现“创新城市”的东莞城市品牌，加快推进松山湖科学城、国际创新创业社区建设，提升城市综合服务功能，增强辐射带动作用；

 

滨海湾新区展现“未来城市”的美好蓝图，以土地整备、重大项目落地、制度开放为突破，高水平规划建设“一廊两轴三板块”总体空间格局，形成引领东莞未来 30年发展的新增长极。

为增强三个中心的联系紧密度，东莞将打造中心城区—厚街—虎门—滨海湾新区的现代服务廊道，中心城区—寮步—大朗—松山湖的科技创新廊道，滨海湾新区—长安—大岭山—松山湖的先进制造廊道，引导优质资源和重大项目集聚布局，成为支撑城市发展的脊梁。

从规划中不难看出，未来东莞最值得关注的三个片区分别是中心城区、松山湖和滨海湾新区，三个片区的区别在于中心城区偏向于东莞本地人的投住需求，而松山湖有高新产业布局，中长期都值得看好，滨海湾新区则是引领东莞未来30年的新增长极，值得看好但需要很长时间的建设发展。

03

交通布局

交通方面，东莞将积极对接粤港澳大湾区一体化轨道交通体系，携手共建“轨道上的大湾区”。

重点TOD项目：虎门高铁站、东莞火车站、东莞西站、东莞南站、滨海湾站、常平火车站、市汽车总站等。

高铁城际项目：加快推动赣深铁路、深茂铁路、佛莞城际建成通车，推动佛山经广州至东莞城际、中南虎城际、深惠城际建设，微调常平至龙华城际线位，适时启动塘厦至龙岗城际项目。

地铁项目：全面推进轨道交通1号线（一期、二期、三期）、2号线三期、3号线一期建设，争取加快推进6号线、7号线、8号线与12号线前期工作，强化与广州、深圳城市轨道交通对接，适时启动城市轨道交通第三期建设规划编制。

依托广深第二高铁始发站、东莞东站、虎门高铁站、东莞火车站、东莞西站、东莞南站、滨海湾站、松山湖站等枢纽站场，加快构筑以轨道交通为骨干的“二主六辅”综合交通枢纽，强化与周边城市互联互通，打造大湾区区域交通枢纽。

综合上述的城市发展战略，产业空间布局以及轨道交通布局等规划，我们可以大致将东莞的重点片区做出归纳：

第一梯队：中心城区、松山湖、滨海湾新区

中心城区聚集了东莞最好的资源，松山湖则是东莞科技创新的启动区，也是先进制造业的代表，而滨海湾新区代表了东莞的未来，沙田、大岭山、大朗和寮步现阶段的性价比会更高。

第二梯队：黄江、塘厦、凤岗、常平

东莞城市发展战略是“南融、北接、东拓、西连”，然而真正可以对东莞产生外溢的只有深圳，凤岗、黄江、塘厦和常平，随着与深圳轨道交通的互联会得到更好更快的发展。

第三梯队：靠近广州黄埔、增城、惠州仲恺区域的片区

广州黄埔、增城自己有大片土地待开发，惠州仲恺可能还需要东莞的带动，这些东莞临穗临惠区域，靠近中心城区和松山湖的片区或许还好一些，而那些两城交界的区域发展会很慢。

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