年报点评丨中国恒大：降负债重塑增长逻辑，三年冲击10000亿
许家印在会上表示将用最大的决心、最大的力度，把负债降下来。
2020年3月31日，中国恒大举行2019年度业绩发布会。2019年恒大实现合约销售额6011亿元，同比增长9%，销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%。
自2017年启动战略转型以来，恒大在规模上保持适度增长，从2016年85.4%的高速增长回落至34.2%，随后2年增速回落10%以内，近3年来恒大年复合增长约为17%。
在销售适度增长的基础上，恒大在总资产、营业收入、盈利、土地储备等核心指标都处于相对领先地位。
业绩发布会上，中国恒大集团董事局主席许家印宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施'高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
2019年恒大实现合约销售额6011亿元，100%完成2019年初制定的销售目标，较2018年5513.4亿元，同比增长9%。
2019年恒大新开盘项目178个，分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、昆明、太原、西安、贵阳、沈阳、佛山等数十个城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个，分布于254个城市。
从各城市来看，广东省销售金额贡献最高，达658.63亿，约占10.96%的份额，其他各省市销售金额贡献相对均衡，其中有24个省市销售贡献超百亿。这主要得益于恒大不断提升产品附加值，庞大的在售项目资源和可售货源及扎实的销售策略等。
2020年，恒大集团全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，充分利用恒大庞大的土地储备及网上卖房的巨大优势，实现销售的高速增长。
2020年2月13日，恒大率先打破了“疫情”冲击之下市场的沉寂，线上营销平台“恒房通”推出网上认购豪华“大礼包”，包括88天最低价锁定期，使用“恒房通”推荐成交可获得1%佣金及人民币 10000 元奖励，以及无理由退房的保障等。
2月18日，在线上销售推出一周后开始恢复线下销售，十多天的时间里实现了400多亿元的销售业绩，接近200亿元的回款。
从恒大2019年及2020年一季度销售及回款情况来看，2020年一季度恒大销售额增加22.5%至1465亿，销售回款大增55%至1133亿，无论是销售业绩还是回款金额都已出现大幅提升。
2020年，恒大对外合约销售目标6500亿元，对内销售目标8000亿，至2022年目标1万亿。
我们认为，由于一季度市场为房地产传统销售淡季，今年又遭遇新冠疫情，尤其一月底二月初，整个房地产线下销售几乎停摆，在这样的情况下，恒大还是实现了销售业绩及回款的大幅增长，这无论对于恒大自身还是整个市场来说都有一定的提振作用。
全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略是恒大2019年度业绩发布会的最大亮点。
从3月31日发布的2019年业绩数据来看，截至2019年12月31日，恒大营业额为人民币4775.6亿元，较2018年增长2.4%；毛利为人民币1329.4亿元，毛利率27.8%；净利润为人民币335.4亿元，净利润率为7.0%；核心业务利润为人民币408.2亿元，核心业务利润率为8.5%；股东应占利润为人民币172.8亿元；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。
恒大方面表示，希望通过土地储备的逐渐减少，来实现公司的控规模降负债的要求。
许家印还在现场算了笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿左右，如果今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”
2019年，恒大共计购得土地储备153幅，并就现有39个项目进一步购买周边土地，新项目均衡分布于北京、广州、南京、太原、昆明、成都、重庆、杭州、郑州、褔州、乌鲁木齐、佛山、珠海、大连、烟台、唐山等城市。新购土地储备建筑面积6703万平方米，平均成本人民币2101元/平方米。
截至2019年12月31日，恒大总土地储备项目876个，分布中国237个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为人民币5273亿元，土地储备平均成本1800元/平方米。
其中，一二线城市土地储备原值达人民币3524亿元，占比67%，平均楼面地价人民币2252元/平方米；三线城市土储原值人民币1749亿元，占比33%，平均楼面地价人民币1281元/平方米。
我们认为，按照全年销售6500-8000万平方米，总土储减少3000万平方米计算，未来三年，恒大每年新增的土地储备约4000-5000万平方米，也就是说，集中消化现有土储、严格控制新增土储，将是恒大未来几年在土储策略的两大重要基调。
20多年来，恒大一直以高负债、高增长示人，自2017年，在“规模+效益型”战略和“三低一高”模式转变下，恒大转型效果显著，净负债率从2016年的432%多，下降至2017年的184%，2018年净负债率从184%下降到150%左右，并保持至今。
以恒大目前的资金成本计算，若恒大真能每年降低1500亿的负债，这在一定程度上的确可以大幅降低杠杆率，同时还将减少一百多亿的资金成本，这一数据，也会反映在利润中。不难预见，通过推动规模上增长的“开源”、控制土储规模的“节流”，再加上对销售回款的强化，恒大的负债情况或将在未来几年得到改善。
在地产主业高质量增长的同时，恒大多元化产业发展也在稳步推进。
2019年，恒大宣布了以地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。同时宣布了5年内不再进入任何新产业。
2019年恒大新能源汽车产业投入147亿，主要是用于第三方股权收购约82亿，汽车基地土地支出22亿，厂房机械支出15亿，研发支出22亿。目前由于恒大的新车还没有量产，因此尚未有营业收入。
发布会现场恒大方面表示，2020年恒驰即将亮相市场，2021年恒驰产也将全面量产。2021和2022年两年还将合计投资200亿元。
“恒大未来在汽车产业的发展方面，我们计划在3、5年实现实力最强、规模最大的世界新能源汽车集团，我们对我们的产品、核心技术要求是世界领先。产品品质世界一流、成本大幅度下降。我们通过2019年一年的努力，我们的换道超车已经全部布局完毕。”许家印说。
文化旅游方面，经过10年的调研和探索，恒大已着重打造两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”。
恒大童世界是专为2-15岁的少年儿童打造，每个恒大童世界乐园辐射半径500公里，辐射周边人口8000万，目前15个童世界项目已布局完成，预计2022年起陆续实现开业。
恒大水世界则由恒大筛选全球现有170多项水上游乐项目，组成最受游客欢迎的120个项目，未来三年将在全国布局20-30个。
大健康产业方面，恒大目前拥有24个健康产业项目，未来三年计划实现恒大养生谷布局在全国布局70个。其中博鳌恒大国际医院为恒大首个国际医院，是哈佛大学附属教学医院布莱根医院在境外的唯一附属医院，现已正式开业。
我们认为，随着房地产行业增速放缓，未来大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。恒大在地产主业持续高质量发展的同时，多元产业齐头并进，在这其中，2020年即将亮相的新能源汽车产业或将成为恒大三大产业中最重要的部分，恒大以新能源汽车为切入点向高科技转型，一方面可以利用地产主业的庞大资源实现协同发展，增强自身的综合竞争力，另一方面也可以分享新能源汽车产业高速增长的红利，为企业贡献新的利润增长点。