深圳搞“现房销售”谁都没有好处！

丁祖昱评楼市，独家原创点评。深圳是完全供不应求的市场，而供不应求的源头在于土地稀缺。有一块宅地出来，不快点推出预售，还要搞现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。

4月26日，深圳挂牌龙华新区一宗商住地块。媒体报道都以“龙华区首宗宅地”作为标题，但我们发现，这是全国首块需要“现房销售”的土地。虽然早在2014年，上海就出让过“现房销售地块”——黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块，但当时提出的“现房销售”要求其实是为了“某家”房企能成功拿地的限制条件，不作为政府有意识地进行现房销售的试点。

关于“现房销售”的建议在2012年以来时不时就被拿出来炒一下，提出“现房销售”建议的人目的说是为了控制房价、降低金融风险、防止烂尾楼出现等等。但是今天深圳来做这样一个试点，我认为非常不妥。

一、对缓解供求矛盾并无帮助。当前深圳是完全供不应求的市场，而供不应求的源头在于土地的稀缺。我们也看到这是龙华今年出让的首块“宅地”，事实上，深圳近年来都少有宅地出让。从2014年以来，CRIC统计的深圳招拍挂成交的含有住宅性质的用地也仅有五宗，基本除了旧改之外在深圳已很难取得宅地。好不容易有一块宅地出来，不快点推出预售，还要搞现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。从该块土地未来要做的高层楼宇建设周期来看，至少耽误一年半到两年下。

二、对控制房价没有帮助。现房销售自然成本更高，无论是自身的投入成本还是资金成本都会大大增加。而这些成本最终一定会加入到售价中。目前热点城市普遍的定价模式是“成本定价+市场定价”法。首先通过成本测算要确保开发企业不能赔，在这种情况下再参考市场进行定价。成本的增加最终一定会在房价中体现出来，并转嫁给消费者，这对今天深圳控制房价没有任何帮助。

三、对维护市场秩序也没有实质性影响。即使做现售，今天开发商也可以用各种方法来达到提前预定或提前开售的目的，例如把项目包装成各种金融产品。而且现房销售的话，炒房及转让更加方便，现房买入后即可办证，办证后即可转让，事实上可以进行更短线的炒作。

综上所述，我实在不理解深圳今天为什么要推现房销售地块，政府的相关领导可否出来为我们答疑解惑！

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