重磅！广州黄埔汤村改造方案曝光！融资住宅超97万m²！

一、项目概况

1、项目区位

知识城南大门：汤村位于黄埔区九龙片区中部，扼守中新知识城“南门”，是连接广州中心城 区、河源、东莞等城市的重要节点。交通条件优越：广河高速与九龙大道交汇于村域东南角，并设置互通立交，与广州中心城区半 小时车程可达。村域东侧的地铁14号线知识城支线汤村站与镇龙北站已于17年底建成开通，主线也 将计划于18年底开通试运营。

2、基础数据采集情况

1.1 人口情况

截至2018年11月19日止，汤村村旧村改造拆旧范围内（不含五福堂一、 二经济合作社）登记 在册总户数为899户，户籍总人数为5590人，按照九龙镇分户标准，可新增分户1885户，合计 2784户；在汤村村旧村改造拆旧范围内有住宅的外嫁女、户口已迁出的原村民以及世居祖屋权属人共1182人(户)。另外，宝能新能源汽车项目（一期）征地拆迁涉及汤村村旧村改造拆旧范围的被 拆迁户共计74人、户数74户，核减后，本次汤村村旧村改造拆旧范围涉及总人口6698人，户数 3892户。

1.2 建筑总量情况

根据《广州市黄埔区人民政府关于确认黄埔区九龙镇汤村旧村改造范围内现状房屋面积数据的意见》，九龙镇汤村旧村范围内现状实测总建筑面积742056.167平方米，其中村民住宅732846.450平方米，集体物业7669.913平方米,历史文保建筑1539.804平方米。

2. 标图建库情况

标图建库情况示意图汤村旧村村集体土地范围内（不含五福堂片区）符合标图建库条件的用地面积73.46公顷，已标图建库用地面积69.44公顷，可补录标图建库的用地范围4.02公顷。

二、改造方案

1. 改造模式

1.1 改造方式 ：

全面改造汤村旧村建筑破旧、配套不完善、居住环境差，与中新知识城的总体定位不符，必须采取全面改造方式以整体拆除重建实施更新，实现真正的城市化，避免形成类似珠江新城内城中村“城市孤岛” 。

根据黄埔区委区政府对汤村更新改造的工作要求、依据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办[2015]56号）及《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规[2017]6 号）等政策法规，经村民代表表决，除五福堂片区以外，汤村采取全面改造方式，以整体拆除重建实施更新改造。

1.2 改造模式：合作改造

依据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）及《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办[2015]56号）等政策法规，经村民代表表决汤村采取合作改造模式，即由村集体经济组织通过黄埔区农村集体“三资”交易平台或广州公共资源交易中心公开招商引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织申请将融资地块协议出让给农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业。

2. 改造拆旧范围划定

汤村旧村项目所属镇龙村汤村片区策划项目已列入《广州市2017 年度城市更新项目和资金计划》。汤村村集体土地范围内（不含五福堂片区） 已纳入标图建库图斑面积共计 69.44 公顷。改造范围（拆旧范围）拆除现状总建筑面积 74.11 万平方米；改造范围（建新范围）总用地面积 86.58 公顷上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

2. 改造成本测算

根据改造成本测算原则，测算本次更新改造总成本为65.925亿元。

3.融资地价

根据穗府规[2017]6号要求，本次评估项目居住地块、商业地块的融资地价分别取两家评估单位的评估结果平均值，即居住地块融资地价为5887元/m2，商业地块融资地价为3542元/m2，上述地价均考虑了旧村庄改造综合因素（开发模式、开发周期、安置区非住宅市政配套费、额外拆迁费用、复建地块报建费用、资金监管的财务费用等），不包括还需补缴的土地出让金。

4. 改造建筑量测算

经测算，融资建筑总量为121.45万㎡，其中融资住宅97.68万m²(含11%公配）、融资商业23.77万m²。

5.用地布局

根据初步改造的规划方案，用地布局：

◼ 复建区：主要分布在九龙大道沿线及改造范围南部，片区范围45.06公顷。

◼ 融资区：主要分布改造范围北部，片区范围41.52公顷。

三、规划方案

1. 规划方案总平面

 规划建筑总量269.15万㎡。

 规划总用地86.58公顷

 复建总量143.12万㎡。其中：复建住宅74.41万㎡，公共配套：8.18万㎡，复建物业：60.53万㎡

 保留历史建筑：0.15万㎡

 融资住宅：97.68万㎡（含公共配套9.68万㎡）

 融资商业：23.77万㎡

 政府产业用房：4.43万㎡

四、土地储备

1. 土地整备主体

由村集体经济组织和公开选择的合作企业作为土地整备主体。

2. 土地整备资金安排

由土地整备主体自筹资金。

3. 土地整备方式

3.1“已完善手续及可完善手续”用地

改造新建范围内已完善历史用地手续范围26.56公顷，可完善历史用地手续范围8.02公顷，已完善及可完善的用地范围共34.58公顷。由土地整备主体负责实施现状土地拆迁、补偿安置及土地整理，一并纳入改造开发。

3.2 保留河涌范围用地

本方案建新范围内保留河涌范围内非建设用地1.13公顷。

3.3 拟整合的农转用用地

◆ 用地情况：本方案建新范围内拟整合的农转用用地范围共50.87公顷，通过以下两种方式处置：

一、与改造建新范围外，汤村权属完善用地手续土地按照“价值相等、自愿互利、凭证置换”的原则进行置换，置换面积：30.1公顷；

土地处置方式：建新范围外的集体完善手续用地拆除现状房屋、转为国有建设用地后移交政府处置，置换30.1公顷的农转用指标用于整合建新范围内农用地，纳入改造范围。

二、留用地指标落地面积：20.77公顷（村愿意抵扣22公顷留用地指标，并按22*1.8计算村集体物业权益面积）

五、拆迁时序

1、拆迁时序：采用“整体一次性拆迁”的方式，拆迁总量74.11万平方米。

2、建设原则：优先建设复建安置房和公配设施。

--THE END--

本文来源：广州开发区城市更新局