三道红线倒逼房企出货，房价真的会降吗？

本来上半年受到新冠疫情的影响，国内房价应该下跌才对。但现在看来，多数地区的房价还在继续上涨。特别是以深圳、上海、杭州、南京等为代表的一二线城市房价都跟着上涨。导致今年上半年国内房价继续上涨的原因有两个：一个是，今年上半年央行累计降准三次，同时通过其他货币工具向市场释放了大量的流动性。于是大量信贷资金通过消费贷、经营贷流入房地产市场。

另一个是，央行还想到了降息手段，通过降低LPR、逆回购、MLF整体利率的下调，引导资金市场利率走低，而体现在房地产市场上，就是房贷利率不断下行。与此同时，各银行也降低了房贷申请门槛，过去申请房贷起码一个月，现在房贷审核时间缩短了，要求也降低了。因为在银行的眼里个人房贷是最优质的贷款。

不过，由于上半年房价的非理性上涨，各地纷纷拿出房地产调控政策予以应对，主要是给房地产打补丁为主。8月30日，无锡出台新的楼市调控政策，包括限制离异家庭购房套数，提高二套房首付比例至六成等。9月6日，沈阳发布楼市调控通知：将二套房首付比例提高至50%，同时控制土地溢价率。9月3日，东莞出台楼市调控政策细则，须取得不动产证满2年后方可交易转让。

除了地方政府推进房地产调控之外，8月20日，住建部、央行在北京召开了一场重点房企座谈会，制定了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业内传闻已久的“三道红线”。所谓“三道红线”是指：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企净负债率不得大于100%；房企的现金短债之比要小于1。有消息称，2021年1月1日起，全行业将全面推行相关规则。

于是，像恒大这样的房企突然宣布要将名下房价打七折出售。对此，我们认为，如果恒大真的能打7折销售房产，估计后市还会有更多的房企紧随其后，国内的新房价格会有所回落。因为，从目前来看“三道红线”的出台，将会倒逼房企以价换量，尽快回笼资金，毕竟现在回笼资金，降低负债率乃是大型房企的第一要务。可能很多人感到奇怪，国家出台三道红线是要约束房企，怎么会倒逼房企主动降价促销呢？

首先，上半年我国央行又降准来又降息，也降低了房企的融资成本和难度，房企又纷纷在各地拿地扩张。所以，就算之前一些房企的指标没有踩过“三道红线”，但是在经历了上半年疯狂拿地扩张之后，几乎所有的房企的指标都超过了“三道红线”。以恒大为例，上半年实现净负债率为219.53%；现金与短期负债比为0.36；再加上恒大业绩会上披露的剔除预收款资产负债率79.8%的数据。显然，目前恒大还维持着”三线全踩“的格局。

而各家头部房企都踩上“三道红线”后，意味着银行考虑到贷款安全，不可能再贷款给这些房企了。若房企向外发债融资也会因为受到三大红线的影响，要么发债审核通不过，要么需付出更高融资成本。从目前情况看，房企现在只有及时降价促销，及时回笼资金，才能摆脱房企发生流动性的不足问题。“金九银十”不仅仅是恒大会降价促销，其他房企也会紧随其后。

再者，住建部、央行提出“三道红线”的标准，使头部房企已经看到了中央政府的态度，主要是降低房企的负债率，进入到轻资产周期，回到三道红线的安全标准内。从目前看来，只有降价促销，回笼大量资金，偿还之前所欠债务，这样才能把房企的负债率给降下来，房企才能符合监管者的要求。之前，万达商业地产的王健林，就通过大量抛售旗下商场、星级酒店、写字楼等来降低负债率。所以，未来所有房企都要降低负债率，轻资产化发展。而降负债现在最好的办法，就是降价促销，去除库存，回笼资金。

管理部门给房企设了“三道红线”，而对于房企业来说，上半年扩张圈地过快，早已超过这些标准。从目前开始，就要回到“三道红线”的标准以内，还要想解决企业的流动性不足的问题，目前房企的融资渠道受阻，唯一的办法就是降价促销，把库存商品房及时变现，这样才能生存下去。所以，在恒大降价促销后，还会有一些房企跟在后面降价促销的，所以，老百姓在“金九银十”是可以对房企新开楼盘展开促销的活动进行适当关注的。