现在的特价房，只是一些开发商的试水动作，接下来会有更多特价房出现，营销逼定花招也会更多，首先一定要谨慎，然后好好选个好房。
✍️ 撰文 | 李寻欢 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
市场降温预期下，楼市开始洗去铅华，你可能还没察觉，开发商已经开始“抢收”了。
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特价房
想说爱你不容易
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“今年不会有牛市，开发商要尽早好好想想，在销售价格和销售去化中间怎么平衡，在品质和利润怎么博弈，定价怎么定，特价房搞起来，没有利润是次要的，能挺过去才是重要的。这都是开发商需要面临的问题，生存问题。”
这不，一波特价房来了，一些反应快的开发商现在就开始抢跑了。万科世曦，距离高架最近的一个单元，部分户型特价15000元/m²；南四环的万科大都会125平的户型，特价10500元/m²，这个南边的客户可以入手，相比绿地、富田九鼎华府12000元/m²的价格，性价比更好，毕竟是万科，底线还是有保证的。
©万科世曦流出特价房信息
经开物流园区的万科溪望，之前高层都卖到12000元/m²了，现在有特价10000元/m²出头的洋房，性价比还不错，地缘自住客户可以买；港区万科美景魅力之城，特价8000元/m²多点，这个价格在港区也是相当不错的。
©精装特价优势会很明显
永威15年，推出全线首付15826，可以网签，剩余首付3年分6次付清。永威西郡、永威城6期、永威上和府等项目都可以执行这个政策。如果你正在看永威的房子，还是很值得入手的，这严格意义上不是特价房，但是营销政策很给力，永威很少做这么给力的分期政策，要么价格给力，要么政策给力，赶上了，还是值得入手的。
©永威部分项目推出分期政策
华瑞紫金嘉苑特价15000元/m²，能买吗？价格是比较诱人，毕竟周边都是16500元/m²以上的价格了。但是未来交付的品质和物业，不要有太大的期待。在金水北目前在售项目里，相比瀚宇天悦城、和昌优地、美盛教育港湾等，华瑞品牌相当弱，没有太好的作品背书。
©品质不够特价来凑
另外，经开区绿城诚园原定精装，现在精装改毛坯，可见，也是信心不足，最新有内购价16500元/m²，也是目前低于区域价格最多的项目，相比华润凯旋门和保利天汇已经低了3000元/m²左右。郑州目前在售的新盘中，只有滨河绿城明月滨河、北龙湖的湖畔云庐是绿城的，其他都是代建。
©绿城诚园释放特价信息
融创澜园，15000元/m²的特价房，要地铁有地铁，要配套，主城区，还签约了纬五路二小。当然，并不是所有的特价房都值得买，一定要擦亮眼睛，看准自己的需求再做决定。
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刚需捡漏
避开这些坑
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郑州下半年的市场，大概率是地价继续上不去，新房市场冷淡、二手房市场惨淡。对于开发商来说，还会有现金流和缺钱这些大麻烦。有业内人士预测，下半年，郑州或将有三成的低价捡漏机会，部分新盘要想脱颖而出快速热销，依然要靠低价换量。
©郑州周边成为供应集中放量区域
当然，并不是所有的区域都会有机会。大概率普降区域会是一些郊区，供应量较大并且集中的区域。南龙湖，可以用很惨来形容。上半年0首付分期6年的政策都出来了，市场也没有起色。越卖力，越卖不动。这种带不动的市场会持续蔓延，直接导致南四环外的盘也受影响。富田九鼎华府、绿地公园城等等，主城不涨，南四环卖不动，夹在中间的更难受，何况都是动辄千亩的大盘，供应量过大，前期价格又冲得太猛。关键是，这都是大盘，货源太充足，开发周期长，开发节奏更是不好把握，拖来拖去，拖死的可能都有。
©周边市场依然会有下探空间
降价幅度在800-1000元/m²左右，都应该是正常的动作，这个幅度能不能带来销量，还要看市场的反应。这个区域和滨河很像，一样的套路，把土拍玩的火热，地王走起来，不愁没有热度。但套路看多了，都不稀罕了，都知道咋回事，滨河还硬挺了几年，有概念有环境，价格一度冲高，如今也回落了。双湖这个区域，高开低走，高调入市，美的、金辉、正商都是以地王高价拿地进场，信心十足，可惜出师不利，1万都卖不上去，销量也差的不行。
©双湖科技城与滨河国际新城遥相呼应
这个区域本来就是城市的边缘地带，客户群太少，地缘依赖度极高，需求不足，购买乏力。但扛不住这些项目都是集中拍地，集中入市，供应量太大，太集中，而且区域产品同质化严重，都是做的刚需产品，供应远远大于需求，卖的差也是合理现象。2019年已经是硬挺了，今年继续冷淡，这个区域还能撑多久，大概率会出现普遍降价，区域底价会继续下探。很多人说起经开物流园区，都会觉得这个区域存在感太弱了。要说这个区域的邻居都不错，北边是白沙，西北是高铁片区，西边是经开老城和滨河新城，南边是航空港区，但其实，与周边高价值区域有明显的割裂带，完全享受不到诸多好邻居的配套外溢和客群外溢。
©国际物流园区位置示意
区域里物流仓储用地、工业用地占比高达三分之二，住宅用地极其少；商业、教育、交通配套几乎为零，而且后期很难做起来；公共交通几乎没有，未来8-10年内，不会有地铁通车。但这么尴尬的区域，去年年底接连拍了好几块地，而且都要集中在下半年入市，保利金茂时光苑、星联樾棠、兴港地块、和昌地块等。地块面积雷同、控规雷同、产品雷同，这让本就非常尴尬的经开物流园下半年局面会更加难堪，唯一的出路就是降价圈一批地缘刚需了。
©万科溪望洋房地缘客户可以关注
万科已经打响了降价第一枪，洋房卖出高层价，这是一个很明显的信号，其他开发商更没有溢价能力。其他区域没说，不代表没有降价，平原新区已经降无可降，再降底裤都兜不住了，惠济去年也遭受了一轮暴击，上面分析的几个区域下半年会迎来区域普降，而且幅度不会小，购房者可以重点关注。
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机会
留给有准备的人
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对于开发商来说，让利优惠，尽快回款，最重要的是认清局势，彼此真诚！毕竟同区域的竞品楼盘，谁价高谁尴尬。目前，郑州整个市场都处在相对冷静的状态，未来几个月，出货量大的开发商，降价打折和特价房促销会成为常态。
©楼市以价换量再迎窗口期
还是那句大实话：不要面子的事谁也不要笑话谁，节操没有活着重要。今年可能会出现最冷的金九银十，因为调控不放松、利率上调、资金端严重收紧等等，年底前大部分开发商的日子都会很难过。而开发商口袋收紧，最直接的反应，就会一批一批的特价、降价来甩货，以快速回笼资金，这是购房者的好机会。现在的特价房，只是一些开发商的试水动作，接下来会有更多特价房出现，营销逼定花招也会更多，首先一定要谨慎，然后好好选个好房。
