被物业公司起诉物业费，如何应对，在诉讼过程中注意哪些问题

在头条问答中，这一类问题总是被不同的提问者反复的提问，即“因为物业的不作为，拒交物业费，现在收到了法院传票，该怎么办？”等等，大同小异。措辞语气中透漏着焦急和无助。其实你在拒付物业费时，就要考虑到相应的后果；物业公司在反复催费无果后，极有可能将你告上法庭；你应该事先就做好了针对性的准备，而并非是“临阵磨枪”，仓促应诉。

我们已经分析讨论过，物业费官司中，物业公司占据压倒性的优势，几乎能取得百分之百的胜诉。当然，这个局面并不意味着获胜的物业一方，严格履行了合同并提供了“质价相符的服务”，而欠费的业主一方，也并非都是胡搅蛮缠、恶意拒交。在某些案例中，确有业主充分行使法律赋予的权利，抗辩成立，最终获判少付或大幅减付物业费。

那么业主一方在整个物业费官司的诉讼过程中，要如何应对，以及要注意哪些问题呢？

一、庭前调解。

物业费官司不是“离婚官司”，庭前调解并非是必经程序；但实践中，某些法院本着减少诉争，化解纠纷的目的，会于开庭前组织双方当事人进行调解。

既然是调解，那么双方都要“各让一步”。但这类“谈判”，回旋的余地不大；物业方的意见往往比较坚决，一般是：可以放弃违约金（或部分放弃），业主须补齐欠费，并立下书面承诺，今后足额及时交费，物业即可撤诉。

如果你同意，那么就顺坡下驴；如果你还想争取更大的利益空间，就必须通过在开庭过程中的“优异表现”来占据制高点。

二、管辖权异议问题。

所谓的“管辖权异议”，就是你在收到法院的传票后，在提交答辩状期间向法院提出的申请，要求将该案件移送到其他“有管辖权”的法院进行审理。

近年来各地的诸多物业费官司中，某些业主出于不同的目的提出“管辖异议”，我们已经专门分析过。应该说，这是“一剂猛药”，如果运用得当，甚至能够将那些“无良物业”拖个“半死”，不战而屈人之兵；但是如果盲目地“恶意乱提”，效果只会适得其反。建议结合自身实际，仔细研究，灵活运用。

三、最好要有书面的《答辩状》。

物业费官司中的被诉业主一方，在“法庭调查”阶段往往仅限于“口头答辩”，不能提交一份书面答辩状，顶多有个“提纲”而已。虽然不提交答辩状并不影响案件审理，但这种做法有诸多的负面影响，毕竟你不是律师或专职法律工作者，你欠缺诉讼经验，不熟悉诉讼程序，也不具备“即兴答辩”却又面面俱到、慷慨陈词的能力。

物业费官司案情并不复杂，答辩状也无需长篇大论，但要做到言简意赅，且又直击要害：讲明是因为物业方未能履行物业合同的约定，不能提供质价相符的服务，构成对合同的违约，因此你才拒付物业费。

提交书面答辩，有利于法庭综合全面的了解案情，以正视听；树立你是一位“正直善良业主”的正面形象，绝非“无理欠费”的老赖。

四、质证举证环节是关键。

打官司就是打证据

所谓“质证”，是你对于原告物业公司提交的那些证据，进行质疑、辩驳；所谓“举证”，就是你要向法院提交相应证据，去佐证证实你的抗辩意见。这两个环节尤以后者为重，我们都曾专门讨论过，头条上也有大量的“教学”文章和视频，这里不再赘述。

可以说，欠费业主方在这两个环节中的具体表现，会直接影响到案件的最终走向；如果你不能提交证据，或者提交的证据未被法院采信，那就必然要承担“举证不能”的不利后果，必败无疑；而那些业已判结的以“业主胜诉获判少付减付物业费”的案例，毫无例外的都是因为它们提交了大量的各类证据，形成了证据链，得到了法院采纳，所谓的“合同履行抗辩”成立。

那么到底如何去质证举证，这一点必须下大力气研究。

五、诉讼时效问题。

物业服务合同纠纷，到底是否适用诉讼时效，这个法律点至今仍无定论。各地法院在这个问题上的裁判观点差异极大，“同案不同判”的现象依然存在。

而物业费官司中，因为物业公司总是在业主欠费积累到一定数额后才提起诉讼，许多案件都会超过三年的时效期。某些案例的业主欠费时长甚至都会达到十年之上，欠费总额也不过数千元而已。

对于欠费业主方而言，只要物业起诉你的欠费时长超过三年（2017年10月1日之前，按两年算），你就必须提出诉讼时效抗辩。如果你不提，人民法院不会主动就此问题进行释明并予以裁判。这一点必须注意。