加装电梯不仅侵害低层住户合法权利，还为其带来法律风险

目前各地推广老旧小区加装电梯，对于是否加装电梯，在业主中形成了激烈的矛盾。这种矛盾普遍反映为高层业主要求加装电梯，而低层业主认为加装电梯不符合其利益而反对。由于各方面原因，一些地方正在以所谓多数同意的形式强行推进加装电梯。同时，个别地区法院也形成了支持多数同意的判例。那么低层业主的权利真的得不到保护了吗？还有就是加装电梯，不仅是一个装还是不装的问题。电梯一旦安装，还有管理、维护、安全保障的问题，按照法律规定，低层业主即使不使用电梯仍要对电梯承担相应法律责任。也就是说，对于低层业主来说，电梯可能用不上，但相关法律风险却一个也不能少。

一、“多数同意”模式并不适用加装电梯

加装电梯的“多数模式”主要是依据民法典第二百七十八条第（七）项改建、重建建筑物及其附属设施；应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意的规定。但事实上电梯并非建筑物本身或附属设施，它是一个不存在的设施（表决时）。因此它是一个新的建设项目的表决。而且新建设项目，影响到了部分业主行使合法权利。对此，应当认定加装不属于业主共同决定事项。因为业主共同决定事项，仅限于区分所有权建筑物的共同使用部分，而这一共同部分必须是现实存在的。不存在的物，不存在共同使用的说法。

事实上，加装电梯是一个创立新的权利的过程。在共同使用的建筑物上增加一个共同享有权利的附属设施，新增加的附属设施的权利是新产生的。这种情况下，适用业主对共同使用部分共同管理的相关条款，明显是不适当的。应当由业主共同议定，并向有关部门提出建筑许可，从而实现加装电梯的合法程序。这时的共同决定，就不再是多数同意，而是全部同意。

二、加装电梯的风险

根据民法典的规定，业主以不得不使用为由，拒绝承担对附属设施的相关义务。那么加装电梯后，低层业主不使用，仍然会承担相关法律义务。

都有什么法律义务呢？一个是维护的义务。电梯使用需要定期维护，即使不使用电梯，也不能成为业主拒绝承担相关维护义务的理由。因为电梯是建筑物的共用部分，在业主的专有面积之外。即使有的业主可以内部协商，但办理相关手续时，电梯的产权一定会落在全体业主名下，而不是某几个业主的名下。这就是我们所说，你享受到了权利（实际没有享受到），就要承担义务。第二就是电梯的安全保障义务。电梯的安全事故，近年来比较多。事实上电梯是有使用寿命的，一定时期后，安全性就会有所降低。这种情况下，发生任何事故，所有业主都要承担责任。理由同上述一样，电梯法律上属于全体业主，所以一旦出事，应由全体业主承担责任。第三电梯更换责任。电梯定期更换，是为了保护公共安全需要。加装电梯后，在一定条件下，有关部门可以要求强制更换电梯。费用则由业主共同承担。综上，加装电梯方便的是高层业主，损害的是低层业主。可是这种损害不是一次性的。加装电梯对业主权利的影响，未来还有不可预见的法律风险，才是最为可怕的。