2021年，《民法典》4项新规，决定房屋买卖的新“姿势”
2021年关系到我们切身利益大变化的一点，就是《民法典》的正式实施。
为什么这样一部法典的出台实施，对个人来说，有这么密切的关系呢？
我们先看看《民法典》实施之后，合并、替代、废止的都是一些什么法律法规：
比如：婚姻法、物权法、继承法、合同法、担保法等等。
这些被合并、替代、废止的法律法规，都是和每个人的不同生命阶段息息相关的。
而这其中，关于房屋买卖，这样大宗的资产的交易新“姿势”，自然是不可缺少的。
其中这4项新规，决定着今后房屋要怎样买卖，一起来看看吧：
1
共有人可优先购买房产
这是《民法典》的新增规定。
简单说，如果一份房产有多个拥有人，其中一个想要卖出自己的份额，其他拥有人，具有不容争议的优秀购买权。
举个例子：
一套住房有兄弟姐妹A、B、C，3个人的名字，每人占有房子的等额份额。
如果A想要卖出自己的房产份额，那么有几种情况：
1、A擅自卖给某一人D，如果证实B、C对此毫不知情，则A的买卖是无效的；
2、A想要卖出自己的房产份额，通知了B、C，B同意买入，C同意B买入。则A的份额，只能卖给B；
3、A想要卖出自己的房产份额，通知了B、C，B和C都不愿意买入，A可以自由卖出自己的份额给其他人；
当然，现实情况会复杂得多，这里只是简单列出几个场景，重点是在强调，共有房产的人之间出现了一定的制衡关系，和优先级别。
这样做不仅能够保护房产的利益关系人，也能在产生财产纠纷时，将纠纷主体限制在较小的范围之内。
2
居住权
这项《民法典》的新增规定，对于房屋买卖来说，是关系重大的。
居住权的设立是可以不限时间的，但是不能转让或继承，同时也是无偿的。
而有居住权的房子，则不能出租。
这里就可以想象一个场景：
如果买房人不知道所买房屋，设立了居住权，那么买房人在房屋过户后，面临的局面就是：这套房，自己既不能住，也不能租。
如果居住权人是个年轻人，那么相当于这种尴尬的局面会持续几十年之久。除非居住权人同意撤销。
虽然不会影响到买卖，但是这样的房子会有人买吗？
当然，居住权的设立还是出于人性化的考虑，夫妻离婚后，财产分割有了缓冲的余地，有困难的一方，可以获取居住权；
赡养老人时，好心的水果店老板，或者家里的保姆，可以获取居住权，作为一种报答；
等等情况，都是设立居住权的人性化的一面。
不过从房屋买卖的角度来看的话，损失肯定是无法估量的。
最好是在买卖房子之前，去有关部门，查询和确认所买房子是否有居住权，居住权是否存在争议，是否可以及时撤销，等等。
3
有抵押房产可直接买卖
有过买卖房屋经验的人，对房产是否还存在抵押或者按揭是非常敏感的。
对买家来说，如果买入的房子有各自抵押负债，对自己是非常不利的，所以一定要拉产调。
对卖家来说，则更麻烦：如果房屋里有按揭或抵押的话，房子是不能卖的，必须先还清房屋的按揭或抵押，将房子解押出来，才能正常进行房屋买卖和过户。
不过，新的《民法典》规定，房屋交易中，有抵押的房产，可以直接买卖了。
这对于房屋买卖来说，是一个好消息，它能让交易变得更加“顺滑”。
举例来说：卖家的房子里有按揭，其实就是房子的抵押权在银行手里。
这个时候，卖家卖房子，可以同时，将抵押权转给买家，让买家继续还按揭。
当然，这个操作是有一个重要前提的：
就是必须要提前通知银行。
银行会评估抵押权转让的影响。在确认自己的收益不会受损之后，就会允许了。
怎样理解银行的评估呢？
比如：卖家转给一位30岁刚结婚的买家，和转给一位退休爷叔，这两种情况，银行承担的风险是大不相同的。
这样的“顺滑”操作，对房屋买卖无疑是非常利好的，将之前分好几步走的操作，可以做到一步到位。
4
房产中介有了一把“双刃剑”
新的《民法典》可以说，是给了中介一把“双刃剑”，既提供了一些保护，也开出了一些限制。
作为房屋买卖不得不打交道的群体，这一项新规，也是需要注意的。
这把“双刃剑”有两点，简单说：
1、房产中介要是“坑”了你，不仅不用给中介费，还可以提出赔偿；
2、房产中介给你“搭了梯子”，你绕过中介，自行交易，该给的中介费，一分也少不了。
过去无论是房屋中介给别人“挖坑”，还是自己被别人“跳单”，都是没处说理的一个境地。
现在，这两方面都有了明确规定，买卖双方，以及中介方，都要看清楚这把“双刃剑”，不要伤到自己。
以上这4项是《民法典》中，涉及房屋买卖的比较重要的几点。
购买优先权、居住权、抵押交易、中介行为界定等等，都是整个房屋买卖过程中，必然会遇到的。
在今后的房屋买卖中，我们就可以带着这些“新姿势”，维护自己的合法权益了！
【The End】