恒大“利润之王”的5个追问
什么叫差距？
你努力规模冲千亿，恒大利润半年就546亿
文\潘永堂
房企分化的程度，远远超过地产人的认知刻度！
以眼下最火的1000亿数字而言，它——堪称是当下大多中型房企追逐的奋斗目标，更是未来楼市的入场券，是船票，是未来地产“剩者为王”时代的首要门槛；但今天老潘分享的数字是546亿，它是一个半年度的数字，但不同的是它的属性是“利润额”——即一家房企半年度利润额就高达546亿！
这就是差距，这也是房企焦虑的缘由之一，巨无霸不仅个头大，而且利润的肌肉也强劲无比。试想想，未来一家房企仅利润全年就超1000亿，这是一种什么差距？
事实上，就在2017年，中国恒大的毛利润已高达1123亿。
就在今日，老潘在南沙群岛度假，忽然看见中国恒大发布盈利预告，2018年上半年恒大核心业务利润超546亿，这比去年同期超100%以上——这个震撼的利润数字——既创造了恒大的自我新记录，也是当下行业的最高记录，实在有必要提笔写写这个奇葩的数字！
显然，半年546亿，恒大在2018年上半年继续巩固了它的“利润王”称号。
也就是在2017年，夏海钧提出，未来恒大希望在规模保持行业前三，利润达到行业第一，这个“卡位”貌似很舒服，毕竟当行业老大压力太大，老二老三反而是相对的舒适区。
问题来了，该怎么解读这546亿沉甸甸的数字了？
1问利润王
546亿，在“江湖地位”如何？
过去的1年，恒大以405亿的核心业务利润，荣登2017年房企“利润王”宝座。
而刚刚过去 2018年上半年，恒大核心业务利润超过546亿！
那么，546亿，到底是什么概念？
其一，从绝对值来看，546亿显然是个巨无霸数字，没对比就不知高低，以同样第一梯队的优秀房企龙湖来看，龙湖计划未来2020年形成150亿利润，而且这150亿利润还涵盖服务性收入等……由此可见，从绝对值而言，恒大546亿利润数值巨大。
其二、从相对值来看，对比2017年上半年273亿来看，恒大2018年上半年同比增100%以上。相当于利润“翻倍”的概念，而且是高位翻倍，这就更难得了。
其三、从行业对比来看，恒大半年546亿利润额无疑将继续蝉联利润王位置，而从速度指标来看，恒大利润增长率同样领先，就在2018年上市房企公布的利润增长率来看，增长50%以上的企业占到榜单总数将近一半的比例；而这其中，只有11家房企的涨幅是超过100%。显然，论增速，恒大利润也是领先。
2问利润王
地产家家叫苦，为何恒大还利润翻倍？
很多人会纳闷，如今房地产迎来史上最严厉调控，限购限价限贷限签限卖……融资更是全方位收紧，为何恒大还交出546亿的逆势成绩单？
这其实是一种错觉——即在调控高压之下恒大依旧交出了规模、利润的大幅度增长，而且利润竟然100%涨幅。
核心原因就在于当下2018年上半年的核心净利润是源自房地产的结转收入。因为房地产都采用的是预售制度，卖房时是预收账款，而不是营业收入，通常是卖房后再等到1年半以后物业交房才能计算营业收入，并计入利润。即有一个1年半年左右的时间差。
所以恒大2018年上半年利润100%增长，只是反映2016年下半年，2017年年初房地产销售。进一步推算，2016年下半年，2017年年初销售的房子则是2015年年底拿的土地。而届时的2015年，土地市场还处于相对低位，而2016年、2017年是中国一二线城市和三四线城市房价暴涨的年份，当时的恒大，则正好在一二三四线相对均衡布局，所以，无论是房价增长带来的销售额增加，还是拿地低价再碰上房价高涨说带来的利润增长，就是好事成双了。
当然，你可能反问，净利增幅并不与营收增幅成正比，比如营业外收益、投资收益以及投资物业的公允价值收益，往往也是影响房企净利润的主要因素。
你问得当然是对的，但是对恒大而言，由于在商业地产、投资型物业等资产沉淀相对较少，因此整体利润也在营业外收益、投资收益以及投资物业公允价值收益占比很小，所以，恒大核心净利润率也更多与营业收入接近于正比例关系。
3问利润王
同行规模、利润上“偏科”，恒大怎么选？
规模和利润，到底选哪个？这是本届观点博鳌论坛的一个话题。
对于大多中型房企而言，你因为资源、能力、平台有限，可能很难鱼和熊掌兼得，你在一段时间比如当下可能会更多侧重规模，利润保持合理值即可，这是大多中型成长房企的选择。
但恒大而言，既要规模，又要利润，一个不那下，两手都要硬！
2018年上半年，恒大销售3042亿，同比大增 24.6%；而利润526亿，同比大增100%，值得一提的是，恒大2018年净负债率也大幅下降,从去年年末184%下降到130%以下，大降三成。
一个房企经营水准高低的三大关键KPI无非销售额、利润额和负债率，显然2018年上半年，恒大成绩单“三丰收”。做到这三点，其实很难，比如中国房企大多都是单科将军，即利润做得很高，品质做得很好，往往规模却逐渐被边缘化；比如有些黑马房企规模周转快、业绩快，规模上来了，但利润率和负债指标却差强人意……没有对比就没有伤害，恒大规模利润负债三大指标的同步“优化”，就显得难度系数稍高一些。
事实上，在楼市上升通道三高一低后，进入楼市高位盘整和国家去杠杆新时期，恒大抢先实施“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”经营模式，无疑让恒大的打法再次适应了政策、市场的新环境、新时期特征。
房地产是个生态，唯有适者生存，恒大之变，与政策之变、市场之变同行，这种统一的、同步的战略观，不是一般的人能做到的。
事实上，恒大2020年底的目标更震撼，许家印强调，恒大要在2020年实现总资产3万亿，年销售8000亿，年利税1500亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。
利润追问4
利润翻倍后，恒大2019年利润走势如何？
利润额要增加，仅仅利润率增加是不够的，本身营业收入，规模的增长也很重要。
比如2017年净利润超过400亿的“昔日利润王”中海地产，由于2017年销售额仅实现10%增速，因此整体利润额跌破往年20%的净利润增幅红线，被甩到60名开外。反过来，类似恒大、碧桂园等业绩冲榜高手，由于本身货值储备充裕，在销售额大幅上升带动下，利润额也大幅度提升。
根据中国恒大发布的公告，预期2018-2020年净利润分别约500亿、550亿、600亿，三年合计1650亿，远超其2017年公布的2017-2019年三年888亿的利润承诺，而现实是——恒大2018年上半年核心业务净利润已经超过546亿，半年就超过早期计划全年500的成绩，可谓成绩喜人。
事实上，从当下房地产运行各种高地价、融资难、去杠杆、销售限价且其他文旅地产、养老地产、物流地产、特色小镇等还在投入阶段实现高利润也不太现实……因此房企对于未来利润是不太乐观的。但对2018年下半年，以及整个2019年，预计恒大净利润会如何了？老潘的答案同样是继续看涨。
2018年下半年和2019年利润总额，核心就要看2016年、2017年销售的结转收入增长和利润率情况。
其一，恒大在2016年夺冠后，2017年销售额增长惊人，恒大2016年销售3734亿，增长85%，而2017年恒大合约销售额超过5009亿，增长35%，从销售额角度来讲，营业收入会大幅度增加。
其二、2016年、2017年是区域房价暴涨，一定程度上提升了利润率，2016年是核心一二线房价上涨，而2017年以及2018年年初三四线迎来房价巨大的增幅，恒大这些年，与万科侧重一二线、碧桂园侧重三线不同的是，恒大更多是在一二线和三四线一直相对均衡布局，也就是说，恒大也很大程度上坐享了中国城市房价轮动上涨的“红利”，这也带来利润率的上涨。
其三，高地价时代，限价时代，房企利润核心取决于低成本拿地，对此，恒大在拿地成本控制方面一流，截至2017年12月31日，恒大土地储备达到3.12亿平方米，其平均土储成本才1711元/平方米。有专业人士分析，2017年恒大50%左右的新增土储源于二手并购，使得土地成本优势明显……这就从一定程度上，揭示了恒大在土地获取方面的低成本优势，这也为相对高利润率、高利润额打下了源头的基础。
5问利润王
地产下半场，恒大利润之王靠什么？
有人笑谈，地产上半场，拿地即挣钱的时代，利润高会挣钱不算新闻，没挣到钱才算“新闻”。
反过来，地产下半场，的确房企的苦日子到来，未来先获取高利润，核心看模式、看机制、看平台，看内功。
恒大与其他房企侧重人知不同的是，恒大，虽然许家印说一不二，但更多是依赖系统化管理。恒大在房地产圈推行了一种独有的紧密型集团化管理体系，逐步成为一家靠系统、靠制度、靠平台、靠军事化、高执行力文化高效运行的企业，这本身就是一个强悍内功的体现。
其一，三高一低到三低一高的经营模式转变，这很大程度上保证了战略正确，路线正确，在未来地产高位横盘、去杠杆、融资难、行业洗牌的背景下，恒大在源头战略强调顺势而为。
其二、不标准，无效率，恒大强大标准化运营体系是一个巨大的系统。一方面是由于恒大采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式，大幅降低了营销、管理、财务三大费用，比如恒大2017年年报显示，期间费用率下降2.5个百分点。另一方面，恒大基于产品标准化提升产品品质，增加产品附加值，选择高性价比精品住宅的产品策略， 实现了产品战略的差异化，
比如恒大三大产品线非常清楚，外立面、建筑结构、用材基本一样，从根本提升了开发建设效率。
比如恒大近两年大力打造环节精品，项目的施工单位必须为全国前十强，所用材料均为国内外知名品牌，园林环境均按豪宅标淮设计，并通过配套先行、升级物业服务、完善售后等措施，不断提升产品附加值。
比如恒大通过完善的材料供应体系和规模效应，采购材料价格为市面价格的3至4折，实现了低成本和物美价廉的优势。
比如恒大每个小区均配备了完善的商业、休闲、教育配套,保证了业主便捷的生活,充分展示了恒大产品的超高性价比。
其三，销售的持续高增长，基于独特的产品策略以及连续三年实施“无理由退房”的营销底气，使得产品与营销都爆发出合力，据了解,从“无理由退房”实施至今,退房比例仅为0.91%。多家投行预计恒大全年销售将突破6000亿，强劲的销售为恒大利润持续高增长提供有力保证。
有大佬说，房企要在主业最好的时候转型，也因此，主业盈利看涨，也为恒大面向未来转型提供了支撑。
地产主业盈利能力的大幅提升，也为恒大进军高科技提供强有力的资本支持。事实上，就在2018年年初，恒大提出积极探索高科技产业，确立了以高科技产业为龙头的战略格局。随后的4月，恒大就与中科院签署全面合作协议，计划未来十年投入1000亿；而6月，恒大宣布入主美国新能源汽车公司Faraday Future，成功打响进军高科技的第一枪。
地产主业在规模与利润并行，而转型也在真金白银、快速投入，未来的恒大，正如许家印所期望的新蓝图：2020年3万亿总资产，年销8000亿，负债率下降到同行中低水平，成为世界百强企业。
这幅雄伟的画卷是否能如期展开，我们2年半后再看！
码字地点：南沙群岛