直击业绩会 | 毛利率下探，中梁回归“绿档”还需两三年
陷入裁员“风波”的中梁在3月24日召开了线上业绩发布会。
相较于2020年10.7%的销售额增幅，中梁将2021年的销售目标定为1800亿元，业绩增速放缓至7%以内。
回顾2020年，中梁在长三角以及二、三线城市的布局成效已经凸显，公司来自二线城市以及长三角区域的收入占比进一步扩大，但伴随着合约销售平均售价的上涨，中梁的毛利率水平却开始下降。
年报数据显示，2020年中梁营收同比增长16.4%至659.4亿元；归母净利润则同比下跌2.4%至37.43亿元。
公司合约销售额同比增长10.7%至1688亿元，合约销售面积同比下跌9.4%至1350万平方米，合约销售平均售价则同比增长21.4%至12500元/平方米。
对于合约销售平均售价的增加，中梁在年报中解释称，“主要由于近年来集团转二线及强三线城市的战略取得成效。”
数据显示，2020年，中梁来自二线城市的合约销售金额占比较2019年的35.2%上升至45.9%，超过了三线城市43.9%的占比。
具体城市来看，温州延续2019年的水平，仍是为中梁贡献销售额最多的城市，其销售金额占比为15.8%。城市排行榜的第二名、第三名则由2019年的金华和台州变更为杭州与宁波，二者的销售金额占比分别为6.3%、4%。
除了二线城市的销售占比大增外，中梁来自长三角的销售金额也进一步提升。
区域占比显示，2020年中梁来自长三角的合约销售金额达到1092.6亿元，占总合约销售金额的比例由2019年的59%上升至64.7%。而中西部、海峡西岸、珠三角三个区域的合约销售金额占比均有所下降，其中海峡西岸的占比较2019年的8.6%下降至5.5%，降幅最大。
虽然二、三线城市的布局助力中梁在规模上更进一步，但较高的拿地成本以及受限于限价政策也导致其毛利率的下行。
中梁在年报中提及，受益于公司转二线及强三线城市的战略，公司2020年合约销售平均售价同比增长21.4%至12500元/平方米，但其同期毛利率却较2019年下降2.3个百分点至21%。
为了抚慰外界对其毛利率状态的担忧，中梁表示，“考虑到政策面，土拍市场的火热应该不会持续，预期未来行业合理的毛利率在20-25%之间，我们也会在这个水平。”
而对于未来的发展重点，中梁仍坚持布局二、三线的战略。2020年，中梁共新增117个项目，其中二三线占比达到92%。“2021年主要货值集中在单价超过1万元以上的二三线城市。”中梁执行董事及联席总裁李和栗在业绩会上说道。
关于近期土地供应的“两集中”新政，李和栗则表示相对影响较小。其表示，新规覆盖的22个城市中，除了4个一线城市外，剩余的18个二线城市中梁均已覆盖，并且公司可通过多方面的合作加强对集中供地城市的参与。另一方面，对于集中供地城市以外的区域，中梁也在考虑布局。
除了“两集中”新规外，“三道红线”政策也是各房企绕不开的槛。
截至2020年，中梁净负债率为65.8%，剔除预收账款的资产负债率为79.9%，现金短债比达到1.4倍（其中非受限现金短债比1.1倍），延续2020年中报呈现的“黄档”状态。
负债方面，2020年，中梁合约负债金额达到1209.09亿元，较2019年的1158.73亿元上升4.35%。有业内人士称，高额的合约负债虽然保证了中梁的未来确收，但若超过正常结转周期，同样会对房企的利润和现金带来不确定性。
另一方面，按监管政策，“黄档”房企有息负债每年可以有10%的增长，按中梁的计划，其在2021年会据此去铺排业务。截至2020年，中梁有息负债同比增加34.6%至540.92亿元，其中短期负债237.84亿元，同期对应的现金则为342.32亿元。
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