逾期交房、疑似烂尾楼与合同解除
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商品房买卖中，开发商逾期交房的现象并不鲜见，笔者所在律所每年代理购房者诉求逾期交房违约金或代理开发商处理缓期交房事务的案件也在数百件范围浮动。然而，逾期交房情形不同、程度不同，购房者的风险亦可大不相同——严重如商品房开发建设出现烂尾迹象。孙潭律师仅以本文为引，希望当事者根据自身情境及时权衡利弊作出决策。
一、商品房交付的一般约定
以本律所多年服务房地产开发商及购房者的实践及律师执业经验而言，购房者等待接房时需要注意商品房交付条件及交付时间两大因素。
1、商品房交付条件
以预售商品房为例，重庆市商品房买卖合同中对商品房交付条件的约定内容一般包括：《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》、竣工验收备案登记手续。购房者对商品房进行验收交接时应首先提示开发商出示上述证书，其后才对房屋面积等房屋参数、装修质量是否符合合同约定进行验收。
提示：开发商未提供上述合同约定证书的，购房者可以拒绝接房，此时开发商应当承担逾期交房的违约责任。
2、商品房交付时间
无论是现售商品房或预售商品房，交付时间权凭当事人进行约定。商品房交付时间的约定是判断开发商是否逾期交房的前提。
二、逾期交房的违约程度
重庆市商品房买卖合同中对开发商逾期交房情形进行了不同限定，例如逾期在60日内（权凭当事人商定），开发商承担支付逾期交房违约金的违约责任，合同继续履行；逾期超过上述日期的，购房者有权解除合同或者要求继续履行合同、开发商承担支付违约金的违约责任（此处的违约金比例一般不低于期限内的违约金，但仍凭当事人商定）。
1、一般违约
上述逾期60日内的逾期交房情形，我们称之为一般违约。在此情形之下，购房者对开发商没有能力交付房屋的忧虑较低、风险也较小，开发商根据合同也只承担支付违约金等违约责任。
在此情形下，部分购房者会陷入维权误区：要么在跟开发商协商违约金不成时一味地磋商以及采取各种不恰当又缺乏实际效果的方式来表达自身诉求，要么只顾向各种房建行政主管部门进行投诉以期通过行政权施压开发商妥协。其实，上述方式一则可能涉嫌违法，影响开发商正常经营活动；二则误解了行政主管的职权范围，房建行政主管部门对逾期交房的民事赔偿责任没有行政强制力。购房者的正当维权方式是向房屋所在地人民法院提起逾期交房违约金的诉讼，鉴于民事诉讼审判时限的规定，证据材料充分妥当后尽早进入诉讼程序将有利于购房者提前得到开发商赔付的违约金。
2、严重违约
超出上述例子中期限的逾期交房情形，我们称之为严重违约。严重违约意味着开发商的逾期交房情形的法律风险已经较大，在这个基础上，购房者获得了单方解除商品房买卖合同的权利。
以本律所接受委托的近三年来的逾期交房案件来看，部分商品买卖合同存在开发商可能无法在较长时间内交付房屋的法律风险。但严重违约的情形也视商品房施工建设力度、进度，逾期时间长短等而有较大的区别。此时应由购房者理性观察所购商品房项目的施工情况，开发商近期已经或者即将发生的建设施工合同、贷款合同、商品房买卖合同纠纷数量和涉案金额等情况来综合分析或者求助专业人士提供意见的方式来判断自己期待的商品房是否能够在自己可以接受的时间段内交付或者客观上是否能够交付的风险以决定选择继续履行合同或解除合同并索赔。
三、疑似烂尾楼的风险处理
本文将开发商已经逾期交房达1年以上且从施工进度角度判断仍需不少于1年以上的时间来交房的情形称为疑似烂尾楼。疑似烂尾楼是开发商严重违约的极端情形，意味着开发商已经出现了资金欠缺或其他债务、财务难题而无法在预定期限内完成或无法完成商品房开发并履行交付商品房给购房者的合同义务。
疑似烂尾楼处理应考虑的两个因素：
1、等待是否存在意义：购房者同意以得到违约金的方式来等待暂无法确定交房时间的商品房。
购房者选择获取违约金而等待商品房交付的维权途径时需要考虑的现实问题有：违约金的多寡也许可以通过商定、仲裁或诉讼予以确定、调整，但违约金的实际取得却仍有待于支付主体或者被执行人的开发商的财产状况；按揭贷款的还款义务仍然存在且损耗购房者现仍可供支配的财产；开发商是否能够引入具有盘活项目能力的足够资金及管理团队来完成或者改善除了交付商品房之外的配套等项目附加价值。
2、解除合同的意义在于断臂止损：购房者解除商品房买卖合同并索赔损失，解除还本付息的贷款义务。
购房者在解除商品房买卖合同、解除个人住房借款合同时可以向开发商提出向自己赔偿首付款本金、按揭还贷本金及利息、税费等损失的诉讼请求，并通过诉讼程序将银行引入第三人以达到要求开发商承担偿还银行贷款本金义务的目的。
在这个维权方向上，按揭购房者选择解除商品房买卖合同的意义是项庄舞剑意在沛公：解除与银行之间的个人住房借款合同、房屋抵押合同以解除自己的还本付息义务。毕竟在商品房买卖合同存续的情况下，个人住房借款合同、房屋抵押合同的存在让购房者负担了还本付息的合同义务。
警示：在与按揭银行无合同特别约定的情况下，购房者不得以开发商逾期交房为由拒绝偿还银行贷款本金及利息，否则购房者将构成合同违约且影响个人征信，得不偿失。