房屋交付使用的系列专题8：如何了解开发商是否侵占公用面积？

从8月21日开始，我们将推送《佳红说房》系列节目。王佳红律师是北京金诉律师事务所首席律师，北京市物业管理法律专业委员会副秘书长，物业注册管理师，北京市物权法学会成员，北京市公益法律服务与研究中心专家成员。 具有10余年房地产专业法律实战经验。曾编著《物权法——以案说法》、《安全置业一百问》，《房不胜防》等著作，多次做客北京电视台、中央人民广播电视台、北京交通广播台，长期担任法制日报、法制晚报、京华时报等知名媒体的特聘律师。

大家好，欢迎大家收听《佳红说房》，我是王佳红律师！今天，我将和大家分享房屋交付使用的系列专题，今天分享的主题是：如何了解开发商是否侵占公用面积？

关于面积，大家可能都有初步的了解，面积的分类有很多种，比如：专有面积、建筑面积、阳台面积、公用建筑面积等等。其中，公用建筑面积包括了可分摊的公用建筑面积和不分摊的公用面积。

可分摊的公用建筑面积，是指这部分面积是由业主进行分摊的。一般包括大堂、走廊、过道、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房等等。

除此之外，还有一类公用建筑面积，并不是由小区业主进行的面积分摊，但是这类建筑按照规划用途应该为全体业主使用的建筑。比如自行车库、物业管理用房等。以物业管理用房为例，并不是由业主进行的面积分摊，但是法律规定物业管理用房属于业主共同所有。

在实践中，很多开发商都会侵占小区业主的公用面积，但业主却并未发觉。那么，如何判断开发商是否侵占公用面积呢？

首先，业主需要对小区的整体规划有一个初步的了解，例如，业主可以通过信息公开的方式获取小区的平面图，由此可以清晰的了解到小区整体的规划是什么样的？比如：哪里是物业服务用房？哪里是配套用房？哪里是停车场等等？

其次，业主需要就小区的平面图和小区的实际情况进行对比，以此来判断开发商是否侵占公用面积或者是否改变小区配套的使用用途？比如：按照规划某个地方是停车场，但实际上被开发商改变了用途，这是说明开发商侵权了。

再次，若是业主发现开发商侵占小区的公用面积，可以通过成立业主大会的方式予以维权，若是业主无法召开业主大会，也可以通过人数及面积一半以上的业主联合维权。

好，今天的《佳红说房》就到这里，希望今天的主题能对大家有所帮助，感谢大家收听和收看。