物业服务宣传|工作职能解读

安庆物业 安庆物业 昨天

家里灯泡坏了，找物业；

停水停电了，找物业；

房屋出现质量问题，还找物业……

在一些居民眼中，只要是出现问题就要求物业解决。许多人发现，被“万能”了的物业公司，在不断增长的“增值服务”面前，处境比较尴尬。

物业工作职能解读

职能被误读，啥事都得管

业主向物业提出要求，物业公司基本上总是义务服务的，为的就是和业主搞好关系。但原则上，小区公共区域以外的服务，属于物业公司的增值服务，物业公司作为服务企业，需要收取一定的劳工费用。但是由于物业长期的义务服务，业主也就形成习惯，有什么事都找物业，而且觉得这种义务服务是理所应当的。

大到小区内道路破损、电梯维护、房屋漏雨、停车管理，小到家里更换灯泡，在不少业主眼中，这些都应该被归为物业服务的职责范畴，并对此提出相应的服务要求。而一旦物业公司的服务没有达到业主自行制定的服务标准，就可能引起业主的不满情绪，甚至影响物业管理费的收缴。

业主对物业管理的常见误区

1.误把物业公司当成产权单位

2.误把物业公司当成房地产开发商

3.误把物业公司当成政府相关职能部门

4.误把物业公司当成相关的运营商

这些错误的观念，让许多业主在遇到任何住房相关问题时，都把责任都推到物业公司身上，认为物业是唯一责任方，更有甚者以此为由，拒交物业费。这让物业公司哑巴吃黄连，有苦说不出。

在此，我们将大家日常遇到的一些事情进行了责任归类，方便大家有效反馈解决。

1

有些事是相关部门的事

查处业主家里被盗、处理违章搭建、违规改装修住房、业主占用绿地和道路等等，这是政府主管部门、街道社区、辖区公安部门主管，物业公司只能帮助业主从中协调。

根据我国《物业管理条例》第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

其实简单理解就是：小区监控，保安巡逻，访客登记等等属于物业服务合同内容，物业必须严格履行，否则就违反了物业服务合同约定。因此大家在遇到上述事情时，可以及时将问题反馈给物业服务中心，并寻求帮助，物业将会第一时间反馈给相关部门。

2

有些事是相关企业的事

像业主家里的供水、供电、供气、供暖、电话、网络、有线电视等方面的问题，这些其实是由社会公共事业企业或运营商负责解决。

《物业管理条例》明确规定，“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取费用”。

由于目前城市供水、供电等企业在收费时，仍看总表计费，并由物业公司按分户表代收代交，一些业主就认为是物业公司收水电费，实际上是物业公司替业主交费，替供水、供电、供暖等企业收费。供水、供电企业除无偿占用物业企业的人力资源外，还由物业企业和业主承担总表与分户表之间的巨额差价，加重了物业企业和业主的经济负担。希望大家能够明白其中缘由，避免后续再有相关误会产生。

3

有些事是开发商的事

除业主装修原因以及其他相邻不动产导致的损害外，因房屋质量不符合国家标准引起的损害，保修期内以及保修期内没修好的房屋裂缝、房屋渗水、墙面或楼顶防水等房屋质量问题，这些是开发商的责任，与物业公司没有关系。不少业主把应由开发商负责的问题都记到物业公司的账上，认为物业管理服务不到位。换句话说，不管是开发商所属的物业公司还是其他物业公司，都不承担应由开发商承担的责任。

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

因此希望业主在遇到相关问题时，可以寻求物业帮忙协调解决，但心中要清楚，这些并不是物业权责之内的事情。

4

有些事是业主您自己的事

另外，业主家里的门窗框、门窗把手坏了，水阀、水龙头坏了，开关坏了、电源短路了，座便箱浮球不好用，室内墙皮脱落了等等，这些分户以内的业主自用部分，维修也好，更换也好，都是业主自己的事。现在房屋的所有权是业主，所有权内的事（不包括共有部位和共用设施）都该业主自己管。当然这些事也可以委托物业公司，但要清楚这些不属于物业公司的管理服务范围，而属于有偿服务范围。

5

这些事才是物业公司的事

说了这么多，到底哪些是物业公司要做的事情呢？

工程维修服务

电梯维检、楼道墙面修复

广告牌拆除、路灯维修、管道检修

排污管道清理及检修

秩序维护服务

消防安全巡查、消防设备换新、秩序管理、小区大件垃圾清理、夜间安全巡查

客户服务

品质检查

粘贴通知、协调调解

环保绿化服务

公区日常清洁

绿化护养

《物业管理条例》规定，物业管理是业主和物业服务企业按物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

具体有：

1.物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

2.公共绿化的维护；

3.公共区域环境卫生的维护；

4.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

5.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

6.物业维修、更新、改造费用的账务管理；

7.物业服务档案和物业档案的保管；

8.其他物业管理事项。

也就是说，物业服务企业是根据物业服务合同中约定的服务项目和服务标准，为业主提供质价相符的服务。此外，大家也应该清楚。要求物业公司承担物业服务合同外的工作，都属于变相侵占物业企业和广大业主的权益。一方面，物业费不能全部用于物业服务合同范围内的物业服务支出，对业主合法权益也是一种侵害；另一方面，增加物业服务企业成本，也影响物业企业的经营管理和服务。

- End -

业主至上    服务至善

编辑排版：叶娴    校对审核：周伟

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