“地表最强地铁”18号线开通之后，我也慕名乘坐了一把。但说实话，给我印象最深的不是冼村、琶洲，也不是万博、横沥，而是那个颇为低调的番禺广场站。首先，18号线无论是快线还是慢线，都会经停这个站。这个待遇，就是琶洲、万博两个红人，都没有。更重要的是，它还是另外两条“地表最强地铁”3号线与22号线的交汇点。众所周知，3号线是全球客流量最大的地铁，22号线是大湾区唯一串联世界级海陆空枢纽的轨道，18号线是全球速度最快、跨度最长的“湾区竖轴”。刚刚发布的广州交通十四五规划，明确提及22号线将跨过珠江口连接东莞滨海湾新区，距离广深第一条跨城地铁的梦想，越来越近。它们个个都称得上“地表最强”，现在却不约而同地交汇于番禺广场站，可见这个站的优先级之高。不仅如此，三号线东延线以及规划中的17号线，也交汇于这个站。名副其实的“五轨汇聚”、一骑绝尘的“地铁狂魔”！放眼整个湾区，还有哪个地铁站能有这样的待遇？
写到这里，我很好奇，这样一块宝地，政府打算怎么发展？根据2019年公布的《番禺广场及周边地区控制性详细规划》，番禺广场及周边区域被定位为番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽，以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。
番禺中心规划效果图
说到番禺的中心，现在很多人首先会想到万博，但政府这次把“番禺新中心”帽子给了番禺广场周边区域，这说明什么？毕竟这里原本就是番禺的行政中心、公共服务中心、交通中心、商业中心，先天条件实在太优越了。通过下面一组效果图，可以感受一下番禺新中心未来的样子↓为了支撑这个新中心，番禺区决定采用最新潮的TOD开发模式，并一举推出“番禺广场+番禺客运站”双TOD战略，开发面积多达85万㎡。从规划来看，这两个TOD的定位各有侧重，各司其职。番禺广场TOD定位于行政中心与公共服务中心，在交通上更侧重于“外部性”，重点承担番禺与广州及珠三角的联系；番禺客运站TOD承接三号线延长线（地铁在番禺客运站设站），除了要打造高标准的客运枢纽，还将打造为优质居住片区，更强调为当地提供高品质公共服务、优质住区，更注重“内循环”。根据规划，这个占地约7.7万㎡、建面约28万㎡的TOD项目，将建成集商业、客运站、公交首末站、小学、幼儿园等于一体的大型综合体。这个TOD双子星，不仅将大幅提升番禺中心区的通达性，还将助力整个城市界面焕然一新。过去大家对客运站等交通枢纽的印象，就是人流混杂、杂乱差，TOD双子星规划将一举打破这样的刻板印象。以下是番禺客运站TOD的效果图↓，一扫传统交通枢纽的单调乏味，变得精致典雅、绿意葱葱，引人舒适。如此顶配的轨道交通，如此精巧的城市设计，让不少买房人把目光聚集到这里。
毕竟，18号线通车之后，最快两站就能直达珠江新城，价值修复是迟早的事情。
然而，让买房人扑空的是，整个番禺新中心板块，二手住宅的楼龄普遍超过10年，一手更是断供多年。据克而瑞数据，近12年以来，番禺中心仅供应了两宗宅地，近5年内片区内再无新盘。
越是好地段，越是无房可买，这已成为广州楼市的一大特色。金融城、琶洲、番禺新中心无不如是，好地段都是产业与公建多、住宅少。
在这样的背景下，位于番禺客运站TOD的龙湖·金地天峯，就如一汪泉水注入沙漠，为断供5年的番禺中心带来新气象。
金地、龙湖两大龙头房企联袂巨献，自然不缺关注度。
国庆假期，龙湖·金地天峯营销中心座无虚席，门口车位都不够用，据说收筹相当乐观，真是以一己之力撑起了番禺中心板块的“楼市流量”。从项目的关注度和来访量来看，TOD再一次成功引起大家的注意。很多人对TOD不甚了了，给大家简单科普一下这种生活方式。transit-oriented development，译为以公共交通为导向的开发。传统的城市开发是以私家车为导向的，这就催生了大广场、大马路、超级大盘，给城市带来巨大的“割裂效应”。但TOD正好相反，它要把被汽车文明打散割裂的城市，重新“缝合”起来。以下是龙湖·金地天峯的设计效果图，我们来讲解一下这个TOD是怎样一个系统？项目从下至上分为交通枢纽层、菁英教育层、潮流商业层、雅致园林层、精奢住区层，每一部分既是独立的功能区，但又通过地下空间、连廊等设计，彼此无缝串联，实现生活的闭环。另一方面，项目通过简洁、时尚的城市设计，提升建筑、车站、街区的整体风貌，让原本乏味的车站区域焕发出精彩与美丽。在这个地块上，TOD就像变戏法一样，让客运站、地铁站、商场、公园、住宅实现了完美缝合，让人在不同的空间中随意穿梭。整个项目，就像一台精密的仪器，功能复杂却又精巧细致。
居住在这里，就好像把地铁站搬到自家车库，把商场搬到了自家入户大堂，把公园搬到了自己入户花园，等于是把昂贵的公共资源给“私有化”了，这是非常难的。
当然，市面上也很多楼盘号称自己是地铁盘，但很少能实现和地铁站无缝对接的，一般都要步行5到20分钟才可以。
为什么呢？真要实现“把地铁站把搬到自家车库”这个目标，要克服很多工程难题，要协调很多利益主体和建设单位，然后统一规划、统一建设，这几乎是个不可能完成的任务。
但TOD干的就是这个事儿。
龙湖·金地天峯TOD效果图
这种开发模式对片区的拉动效应是显而易见的，在大城市，成熟的TOD物业平均售价高于同片区、同类型物业30％以上。
所以，现在大家都知道，买房要带“T”。这个T就是TOD，这年头，如果买房不带T，总感觉在苹果时代买了一台诺基亚。
不过，如今TOD也很多，龙湖·金地天峯如何做出自己的独特性？答案你兴许已经知道了，项目引进国民级网红商业——龙湖天街。这是广州首座龙湖天街，建筑面积约8万方，相当于一个天环广场的体量。提起龙湖天街，很多年轻人都知道这是网红打卡地，著名的网红景点“高铁穿喽”就是龙湖天街（重庆沙坪坝）的杰作。截至今年9月，全国已有59座龙湖天街开业，年客流量突破4.77亿人次，商业销售额达222亿元，整体出租率高达97.8%。龙湖天街不仅选址够核心，所到之处更是“骑龙攀天”，片区乃至整个城市能级都得到显著提升。“一座天街改变一座城”的商业传奇，正在多个一二线城市上演。例如，位于上海虹桥商务区的TOD旗舰——上海虹桥天街，2016年开业首日客流量便达近18万人次。首开时，物业均价仅2.5万元/平，如今已超过7.5万元/平，涨幅高达202%。北京朝阳·长楹天街自2014年开业以来，多次跻身北京购物中心客流TOP1，日均流量达10万，招商率100%。每平米物业均价也由2.8万涨至7.7万。这样的案例还有很多很多，它们共同印证了一个道理：高品质商业对片区的带动效应是非常显著的。以此类推，广州首个龙湖天街，必将以番禺新中心为根据地，虹吸全城的关注度与人气，在南广州形成一个新的价值高地。这年头，最扎心的一句话，莫过于：比你优秀的人，比你更努力。龙湖金地天峯就是这样一个人设，不仅外部条件好，还非常内秀，愿意在产品上精心打磨。户型延续了金地、龙湖的优良传统：空间舒展，功能强大。项目首推建面约90-129㎡户型，这对以二手市场为主的番禺中心区来说，堪称王炸般的惊喜。
以下是90㎡A户型鉴赏：
内有样板间实景图，可滑动查看
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不仅如此，项目还配建了18班小学（在建中，后扩建24班）+6班幼儿园（在建中），孩子就在家门口上学，多睡十分钟，元气满满地去上学比啥都重要。
从政策面来看，已经回暖，多个城市下调了二手房交易个税，广州多家银行下调房贷利率，银行放款速度也明显加快。
从区域来看，番禺楼市表现不俗。
例如，这个黄金周，番禺无论是成交量的涨幅，还是一二手房价的涨幅，都稳居全市第二。
这是番禺楼市的一个典型特征，当市场烈火烹油的时候，番禺不见得有多热；但当市场冷却时，番禺也不会太冷。
当市场下行的时候，番禺为何能独善其身？这个问题值得大家思考。
