商品房备案价格管理与风险简要分析

本文是君之道思考的第366期文章

商品房价格是购房者与开发商交易中的重中之重，而在房价增长速度过快的情况下，商品房交易价格无疑是政府调控重点对象。商品房预售价格备案，是指房地产开发企业在商品房预售之前或价格调整超出最近一次备案价格的一定幅度时向主管部门履行的价格告知行为。除采取限购、限贷等资格限制外，商品房销售价格备案对新房价格的控制更为直接和有力，这也直接催生了北上广深千人甚至万人排队“打新”这种现象。

一、商品房价格备案制度

（一）国家规定

2008年金融危机过后，国务院推出促进房地产市场发展的一系列举措来活跃市场、促进经济发展。但随着房地产市场的回暖，也同步出现房价过快上涨的情况。为此，国务院及住建部先后发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）、关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房〔2010〕53号），该两份文件规定，取得预售许可或现房销售的商品住房项目，房地产开发企业要一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。上述文件基本上确立了商品房销售价格备案制度。

2011年，为切实加强房地产市场价格监管，着力解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题，国家发展和改革委员会制定了《商品房销售明码标价规定》进一步细化了商品房销售价格明码标价规定，明确开发商不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予表明的费用。

（二）各地规定

在国务院下发通知及《商品房销售明码标价规定》实施后，各地均以地方性规章或规范性文件等形式，根据各地具体情况出台规范当地商品房销售、确立商品房价格备案的规定，主要包括明码标价、一房一价、按照备案价格销售、严禁价外加价等。

如上海市发改委于2011年5月10日发布了《关于贯彻落实<商品房销售明码标价规定>的通知》，强调商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。

广东省物价局根据《商品房销售明码标价规定》对《广东省物价局新建商品房销售明码标价规定》（粤价〔2007〕127号）进行了修订，于2011年5月17日印发了《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》。

《深圳市市场监督管理局关于印发深圳市商品房预售价格备案办法的通知》深市监规〔2013〕3号规定，商品房预售价格备案实行一套一备案。房地产开发企业在商品房预售之前，应按照房地产预售许可证核准的商品房套数，一次办理全部商品房预售价格备案。房地产开发企业在商品房预售过程中，价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%（含15%，下同）时，应在调整之前办理商品房预售价格备案变更。[1]

二、超出备案价销售的常见形式

虽然我国实行商品房销售价格备案制度，但实际交易中出于成本及利润的考量，商品房销售价格实际高于备案价格比比皆是。

（一）合同价格高于备案价格

由于目前各地网签系统已比较成熟，合同价格直接高于备案价格的现象相对较少。但在超出价格备案不得网签的规定实施前以及刚刚实施的部分城市，仍存在部分开发商直接在合同中已超出备案价格出售房屋并且完成网签和登记的情形。

在合同价格高于备案价格时，大概率无法办理网签，这无疑增加了购房者的时间成本甚至是金钱成本。

（二）以捆绑、搭售等行为突破备案价格

实践中，开发商往往会通过搭售车位、地下室或者捆绑精装修等提高房产总价的形式突破备案价格。

但住房和城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）明确依法查处开发商不正当的经营行为即包括了以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格等。

住房和城乡建设部联合国家市场监督管理总局等七部门发布的《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》（建房〔2018〕58号）将未按政府备案价格要求销售商品房，或者以附加条件限制购房人合法权利（如捆绑车位、装修）等方式，变相实行价外加价的房地产开发企业违法违规行为作为整治重点。

（三）通过第三方收取超出备案价格部分款项

实践中，许多开发商会通过与第三方合作等方式，由第三方提供居间费、团购费、购房优惠服务费等服务的形式来收取一定费用。在这种模式下，费用并不由开发商直接收取，而是由第三方（如中介公司、团购公司）等收取并开具相应发票。开发商与此类第三方之间往往存在合作关系，并可能向第三方收取相关费用。在形式上，购房人除了签订预售/销售合同之外，还会和中介公司、团购公司签订居间合同、团购合同等，作为支付相应费用的依据。

《深圳市房地产市场监管办法》（2017修正）第七十二条规定，房地产经纪、估价机构及其工作人员在明知或者应当知道的情况下，为房地产开发企业实施价格违法或者不正当竞争行为提供服务或者便利的，由工商、价格监督执法部门责令停止违法行为，对房地产经纪、估价机构处5万元罚款。

三、超出备案价销售的法律后果

（一）民事责任

尽管各地及国务院主管部门均出台了禁止超出备案价销售的规定，但基本上为管理性规定且效力层级较低。因此在购房者与开发商因此发生争议时，无论合同价格突破备案价格、还是搭售车位、地下室捆绑精装修，亦或是开发商采取各种形式通过第三方收取价外费用，在合同本身不存在其他导致无效或可撤销的情形时，购房者较难主张合同无效或者请求解除合同。对于购买商品房大宗商品，法院一般倾向于认定双方尤其是购房者对于合同经过审核考虑，签订购房合同系真实意思表示，对双方当事人具有约束力，买受人以房屋销售价格超出备案价为由要求退还差价的，法院一般不予支持。

（二）行政责任

通常情况下，违反商品房销售管理规定的，主管部门视情节轻重，可采取书面警示、约谈负责人、公开曝光、暂停网签、停业整顿、限制参与土地竞买等措施严肃处理，其中对开发商影响较大的为限制网签及退还款项。

1.限制网签

例如上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，规定开发商应当按照申报价格对外销售，不得在预（出）售合同约定的转让价款外，以其他任何名义向购房人收取额外的房价款。销售价格超出申报价格的，不得在网上签订预（出）售合同，不得办理预告登记和转移登记。

2.退还款项

根据《价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

国务院《价格违法行为行政处罚规定》（2010年修订）第十三条规定，经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处5000元以下的罚款：（一）不标明价格的；（二）不按照规定的内容和方式明码标价的；（三）在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的；（四）违反明码标价规定的其他行为。

同时第十六条规定，该规定第四条至第十三条规定中的违法所得，属于价格法第四十一条规定的消费者或者其他经营者多付价款的，责令经营者限期退还。

但需要留意的是，商品房销售备案价格销售并不属于政府定价和政府调节价范畴，超出备案价格销售是否属于《价格法》上的违法行为存在争议，购房人能否请求收回超出备案价格的部分房价款还有赖于具体案件中法官的理解与判断。

文/张远洪律师

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[1]目前该文件因超过有效期而失效，待确认目前是否新出台文件。