南京西路1522弄花园公寓

南京西路1522弄花园公寓位于，常德路与铜仁路之间的南京西路北侧和愚园路南侧，一处有34幢接连式、门前带花园的住宅群。原是二十世纪二、三十年代号称“中国哈同”房地产巨鳄程谨轩坐拥的面积达20余亩大块基地的一部份。死后，其子程霖生等大肆挥霍，很快就将家产耗尽。此房屋建成不久，程霖生因交易所投机失败终致破产而故世，这34幢带花园的高级住房遂为振华纱厂老板兼大有余油厂董事长薛文泰购得，除卖出少数和留有一幢由女儿居住外，余均继续出租收益，直至1956年把出租方全部投入公私合营。

南京西路1522弄南大门进入右边，单列式4排。

上海市第三批优秀历史建筑

由北往南拍

由南往北

入口第一排

第二排

第三排

第三排

第四排

最后一排北侧

愚园路上看最后一排

   （程谨轩）

旧上海房地产巨擘--程霖生程贻泽叔侄破产记

刘士铣 程霖生的父亲程谨轩曾是旧上海数一数二的大财主，拥有房地产价值达规银一千余万两，月收房租达数万银元，人称“沙（沙逊）哈（哈同）之下，一人而已”。但是当他死后，曾几何时，由于儿子程霖生、孙子程贻泽挥霍无度，加上投机失败，终于招致破产。根据1931年程氏债权人集团对其负债清理的帐目，以其房地产抵押的负债计规银14377596两，信用借款负债达6315261两，合计达规银20692857两之巨。由于程氏的欠款，绝大部份来自金融界，一旦无力归还，无形中冻结了银钱业流动的资金，余波所及，不仅影响房地产业界，甚至还波及整个工商业，而昔日一掷千毫无吝色的大老板，也不得黯然泪别其精心设计、富丽豪奢的华贵住宅了。 一、程氏的出身及发迹 本世纪初，程霖生之父、工匠出身的程谨轩在上海营造业中已小有名气，自从他在承包客户委托施工中，结识了沙逊买办宁波籍的李某后，通过李氏的引介已能与洋大班直接洽谈业务而逐渐取得信任；虽未取得买办桂冠，但其声势和办事的果断与气魄，已凌驾于买办之上，成为买办间管事。此后他就得以凭藉洋主子的权势和财力从事房地产投机成为巨富。 程谨轩又名程谨斋、安徽省歙县人，原是木工手艺匠人，因幼年出过天花，面颊上有少数麻点，人称“麻皮木匠”或称“程麻皮”。缘在清咸丰年间，太平军席卷我国东南半壁，上海发生“小刀会”起义，城厢内外和邻近州县的官绅地主，纷纷汇集上海租界，以托庇于帝国主义的保护。他们需房甚急，房租飞涨。许多外国商人，乃纷纷以最快速度，从美洲购运木材搭建被称为“本格罗”带走廊的木屋平房出租牟取暴利。程谨轩就是在这一历史背景下，以一名干练的工匠被洋商雇用。 由于程谨轩的聪敏能干，又学会了简单几句英语，很快便成为包工头。爱·台·沙逊在沪初设的沙逊洋行原以运销鸦片、军火、花衣（即棉毛纤维）、黄麻等为主，房地产仅为其中附带的经营项目，但他意识到永租土地、建屋出租，所得利润远较其他经营优厚，且无风险后，便逐渐把洋行的经营方向转向房地产业。有了象程谨轩这样一位对建筑行业十分娴熟，精明能干，在工匠群体中，一呼百应，自然相得益彰。尤其是：当沙逊洋行把经营的主要方向转入房地产后，因铺的面过广，置地所建专供中国商民居住使用的太批旧式里弄房屋即将越逾租界当局所规定的25年的年限，必须更新而苦于资金短绌，不得不忍痛出卖的时候，程谨轩居然能掌握市场脉博，审时度势，为洋主子出谋献策，建议把这些陈旧的里弄连同基地，以较长的年限出租与人翻建新房，所收地租可不低于现房租，这样既无损于沙逊现收入的水平，等到租地期满还能取得地上房屋，且不失其拥有大量地产的纳税人地位，不影响他对租界事务的发言权。程谨轩表示他本人即愿承租这些旧房及基地，并利用拆下的废旧材料翻建新房。为了使这一谋划取得成功，他几乎把全身解数用上，利用旧砖，砌空心墙，旧门旧窗，接挺换帽，雇用内陆流来上海贫苦农民的廉价劳动，所费费用每幢房不足百元，而新招来的租户所收租额却可高于原租两倍以上，l～2年便可收回全部成本。如此营运，洋老板非常高兴，因为他并未减少收入，且仍保持其纳税大户的形象，而程值轩却能在十余年间陆续从洋老板处租地拆旧翻新，掌握了原沙逊所有的一部份地上房屋，可谓各得其所。 经营中程谨轩既以自己的信用和拥有的地段优越的地产押与他人而取得贷款，又接受他人的房地产抵押而放款，前者用以筹措资金，后者用以控制押款人不得把产业卖与他人。他勾结地保对当时尚属农田菜圃的西区田主人巧取豪夺，在地价节节上升的地产市场，真是左右逢源，在他手里的一元钱，往往可当二元甚至三元来用，由于上海的繁华商市原是从今南京东路外滩向西延伸，也是以今南京东路为中轴，向南北两侧展开的，地价以今南京东路外滩，即今和平饭店的基地为最高（1899年每亩价规银18500两），向西逐步递减（同年在今南京东路浙江路口华联商厦基地地价仅合前者的半数为9500两），至若南京西路今国际饭店店址，当时尚属农地的地价每亩价银只数百两。其差距常以倍计或数十倍计。当程谨轩意识到上海的地价普遍上升的同时，特别注意到西区地价上升的势头，必甚于已繁盛的中区，于是他不遗余力把其所拥有的资金和所有能够调动取得的信贷，大量购置酉区地产，并以新购的地产再押款，再购置。所置产业有多达数十亩、两面出马路的建房基地（如今南京西路常德路口静安公安分局和南京西路1522弄整弄花园住宅群址），有三面出马路面积近百亩的大块地产（如南京西路、北京西路与石门二路交叉地段即德义大楼和王家沙花园路两侧的和合式花园洋房等基地）。而事态的发展证明，西区自成为租界新区后，市政建设日臻完备，人口不断增多，华洋巨贾也纷纷从租界中区迁往西区营建住宅（如英商汇丰银行大班在南京西路西康路口所建居住的红砖巨大建筑物及其以西各个相连的花园住宅群等），过去每亩地价数百两至千两左右的基地，在3～5年内竟涨至万两以上，此时程谨轩遂能从其投资不久新置地产上涨的地价中，取其增值的一小部份用以偿付本产业抵押贷款的本息，或出售其中一小部份，得款建房，谋求更大、更多的厚利。这就是程谨轩得以成为上海巨富的秘密。 二、巨额财富挥霍殆尽 程谨轩自成为上海屈指可数的巨富以后，他不象我国许多成功的工商业者深知创业之不易，而兢兢业业。这也许因为他致富得来甚便的原故。他对下一代也缺少应有的家庭教育。他有两个儿子，长子是个聋哑残疾人，不问世事，生一子名程贻泽，为程谨轩长孙。次子名程霖生，染有鸦片癖。据说霖生的吸食鸦片还是乃父怂恿的，因程谨轩认为：染上鸦片瘾便不大可能涉猎他事，不会冒风险，可以保全其千百万家产，但后来的事实，并不如此。当程谨轩逝世，千万遗产由程霖生掌握后，其生活之豪奢，涉猎世事之荒唐，远非乃父生前所能想象。 程谨轩遗产中绝大部份是房地产，当时程氏在今南京西路常德路口有地产数十亩，坐北面南，地段优越，气势雄伟，霖生便选定这一块地的西半部与常德路转角处建程氏新宅，面南沿南京西路建门楼，门外安放石狮一对，在口字形正宅门前广场，筑池养鱼，以鱼与余同音，借得口采；正宅内侧，环以游廊，大小房间数十间，配以当代最豪华的陈设，但程霖生对此高度物质享受仍不满足，他甚至还考虑到宅外环境的协调。宅西的常德路，林荫夹道，绿叶扶疏，面南今南京西路，系当时公共租界的东西干道，地段环境，是无与伦比的，唯其宅东大块空地，当时曾为其侄程贻泽纠集小友作练球的场地，影响其新宅的恬静环境，而建造普通里弄房屋，进出多一般市民，似乎也使其豪华新宅逊色。因为在他的心目中，能和他这个千万富翁相邻的亦必须是具有一定社会地位、以汽车代步的“四轮阶级”，所以他决定在余下的暂作球场的不小地块上，建造双开间三层花园住宅34座，每座住宅均配有客厅、餐厅、起居室、卧室、卫生、暖气设备和宽敞的汽车间，月租300余银元，当然只有那些达官显官、华泽富贾才有资格租用，也就是说只有这些人才有资格做他的邻居。 长期生活于豪富巨贾家庭的程霖生，压根儿不知稼穑之艰难，他在吞云吐雾，锦衣玉食，声色犬马之暇，突然对书画古董文物发生了兴趣，为了显示其高雅情操，在宅内辟有画苑和书斋，经常出入于古玩、文物之肆，对一些文物还会发一通似懂非懂的议论，结交前清皇朝的遗老遗少，俨然是个鉴赏家。一些文物商人知道他是上海滩上数一数二的巨富程老板，故意加以奉承，说他有一双法限，最能识别字画的真伪，曾以不少赝品冒充稀世奇珍，从程霖生口袋里挖出重金。而最为耐人寻味的要算程霖生在其新宅所辟的“石涛堂”了。他说他最爱石涛和石涛的画，爱石涛主要是受其清淡高雅，具有愤世嫉俗的傲骨，石涛的画，正如其人。为了收集石涛珍迹，他真是孜孜以求，不借重价，为此吸引了众多的文物商人和掮客奔走于他的门前。有一次，程霖生不知从何处得知石涛遗作中有一幅山水画，一反山水画类多风光旖旎的传统，画面所示竟是残山剩水、一片凄清，山边有一老翁孤零零的垂钓，对时代的寓意很深，便刻意追求，志在必得。当时有书画掮客顾某，受命搜求，但顾某从未闻知石涛有此遗作，更不知画面情景。时值当时尚属青年的我国国画家张某某来沪，谈及此画，画家见多识广，领悟了画意，但说刻意追求，未必可得，顾某便怂恿仿制，制成后价售与程，可得万元。在顾的一再游说下：“从程霖生处取一点不义之财，并不算缺德，……”加之当时画家有赴敦煌参观学习的计划，正苦于行囊短绌，价售所得八成归画家。以张某某的高超技艺，仿石涛的画风，果然竟能乱真。尤令人发噱的是：这时程霖生已得悉这位画家逗留在沪，为了炫耀其收藏之富，请他来家作客，他们相偕参观了“石涛堂”。主人特地出示了所得的精品——一幅由这位画家仿制的膺品，傲然自得。这不禁使客人感到无限怅惘，内心也有所不安，但又不便说破，也只好奉承几句。程霖生除了自命风雅，字画之外，还收藏了古今中外的图书典籍，盛以红木书框，配以玻片，每天由婢仆指拭，光可鉴影。他并无较高文化水平，收藏的图书典籍，无非作装饰门面之用。 程霖生的胞侄程贻泽看到了乃叔的新建住宅如此豪奢，宾朋满座，挥金如土，婢仆成群，所花巨款，原为祖父所遗，想到自己身为长孙，应得遗产自不能有逊乃叔，于是亦步亦趋，选定今北京西路泰兴路口程家所拥有的大块土上大兴土木（即今上海市人民政协所在地）。这时程贻泽已是青年，读书之暇，酷爱体育，结交体育界知名人士，与一些球星称兄道弟，且崇尚西方生活方式，所以新建住宅除保持豪华的居住条件外，还配有舞池，篮球房、弹子房、练球场和游泳池等，正宅东侧另有一所附属本宅的小洋房，楼下做程贻泽经租帐房，楼上做球友宿舍。既兼有体育俱乐部的特色，又带有收租（房租）院的庄园气味。 程贻泽年轻好胜，乐善好施，兴之所至，千金不吝，虽酷爱体育，但技艺不精，其寡毋以球场如战球，坚不允许外出练球，球友们便拥戴他担任领队，他则以捐赠球衣、球裤，担负球队一切费用，热情款待球友相酬答。他曾组建了一个足球队，取名为三育队，后来把三育队扩大为优游体育会，组织优游足球队和强华篮球队，聘请著名教授练舒鸿等担任教练，在他领队的球员中，曾出现过足球名将李宁和号称“铁腿”的孙锦顺以及篮球名将王南珍、蔡演雄等。1929年他还曾出资率领优游足球队运征日本，战绩二负二胜。优游足球队在上海取得盛名以后，作为领队的程贻泽在体育界顿成风云人物，他不时组织球队与旅沪外侨和外国驻军的球队作友谊比赛，也邀请马来西亚、菲律宾的华侨球队来沪比赛，热情招待，临别还送礼品。为炫耀其身份，取西名台尼斯程（DentsChen），把他家投资建成的南京西路石门二路口的大楼（今少年儿童图书店所在处）定名为台尼斯公寓（DentsApt·）中文叫德义大楼，一语双关，还寓有台尼斯程讲道德、尚义气的意思在内。这座旅馆式的公寓，在程贻泽的安排下，经常保留相当一部分空房，供其安排外地客队球员住用。 程氏叔侄虽分宅而居，但并未分析遗产，程贻泽只知一味豪奢，花钱如水，只要有钱可花，他就不问盈歉。程霖生除自命风雅，结交三教九流外，千万家财，并未满足其欲壑。他不甘居沙、哈之下，1923年至1926年间，他曾把手头现金投资开设衡余、衡昌、泰昌等六家钱庄，这倒不是有意从事金融，而在于执银钱业的牛耳，以调动资金，进行投机。他相信风水、看相，算命。天文生（又称阴阳生）为他相宅，说他的新宅“地脉悠长”是大富之家；星相术士告诉他“流年”大利，必将暴富。就在1927年至1929年左右，上海标金市场涨落极大之际，他开始做起标金投机。初战告捷，益信流年、风水之说，便放胆大做买空卖空，盈亏常以数十、百万计。当投机遭到失利、手头现金已感拮据之初，以程氏在沪的声望和偌大房地产的厚实基础，尚不难在银钱业通融巨款，但当泥潭愈陷愈深，行庄对其只借不还，难以续借之际，他不得不转向外籍银团借款。他曾向英商德和洋行借款规银300万两；而洋行并不相信程氏的信用，提出要有可靠的押品，并须控制押品的日常收益，霖生因亟需巨款翻本，不得不拿出他最心爱的产业用以押款。大凡赌徒越输越要翻本，当输红了眼便不顾一切，失败得也就更快。程霖生从事标金投机原与赌博无异，等着他的尽是失败。曾几何时，千万家私，尽付东流，还负一身债。最后，不得不宣告破产。总计程氏叔侄到1931年破产清理时止，欠债已超过规银2000万两，他们虽拥有价达规银一千余万两的财产，但已资不抵债，后经债权团协商，除有押品的债务，以押品照值作价抵允本息外，信用贷款部份用程氏全部房地产照估价升值35％来抵偿，以便了结（当时曾有英商爱尔德洋行和业广地产公司主其事），实际上也就是以其信用贷款按一定的折扣作倒帐处理。债权人之一的英商德和洋行，由于行方，坚持要有可靠押品，且押品的实际价值必须高于押款金额一定的百分比，又控制了押品的收益，竟未受到程氏破产的影响，而吃大亏的全是我国银钱业行庄。 在程霖生叔侄的破产清理中，南京西路的德义大楼及其北面的石门二路41弄（旧称王家沙花园）整个产业归福源钱庄接受（后来转卖与中国银行），南京西路1522弄花园住宅34幢由债权团转卖与振华纱厂老板薛文泰。程霖生在南京西路常德路口的住宅归四明银行承受（后来辗转归华侨银行）。程贻泽在北京西路泰兴路口的住宅作价归同安公司所有。至于各行庄对程氏的信用贷款，统依英商爱尔德洋行和业广地产公司的估价升值35％作价了结。程氏破产后不能再过以前的豪奢生活而迁出原居，所有的古玩、字画、图书、家俱等，有的出卖偿付零星债务，有的出卖以充生活所需，这时他才发现过去所购得的古书、名画，许多都是赝品，愤恨之余，意扬言要报复，特别是以万元购得的“石涛”残山水画，曾计议要通过上海某“闻人”对仿制者下手，使这位蜚声海内外的画家为之不宁，但不久传来程霖生病故的消息，这一阴谋也就告吹了。 三、破产余波和影响 程氏叔侄的破产固然由于他们挥霍无度加上醉心于交易所投机而造成，“货悖而入者，亦悖而”这种赌博式的投机失败原不足道，但是因其用以一搏的资金，动辄数百、数十万银两（当时一般银行的资本不过数十万两，即如一些知名度很高的银行亦不过一、二百万两），波浪所及，市场为之动荡，许多素称稳健的行庄，顿因其往来的大户——程氏叔侄头寸失灵而濒于搁浅。原来程氏以上海巨富的声望和实力与行庄开户往来，总的来说存余的多，透支的少，行庄还可借程氏的声望，招来他户存款，所以对程氏十分尊重，所有透支，尽量满足要求，何况他今天透支，明、后天即可解进。后见程氏支票雪片飞来，独不见现款解进，才发现其投机失败。行庄为了拯救自己，不得不予以退票，但已蒙受损失了。 程氏投机失败，对金融业的影响，首当其冲的是他曾于投资的衡余、衡昌、泰昌、鼎元、成丰、吉昌六家钱庄，他们各以对程氏放款过多，周转失灵而倒闭。即如当时身任钱业公会理事长秦润卿投资开设的“四恒”（即恒兴、恒隆、恒大、恒赉）一贯以稳健著称，也因对程氏放款多达86.6万两，吃了倒帐，经受了严峻的考验。程氏宣告破产后，曾由上海银钱业自组公益银团清理其债务，所有程氏拥有的大小房地产除已作抵押者外，概照产业估价组织“统一公记”、“同德公记”两家房地产公司对接收的产业标卖，然终因数额巨大，非一般投资者所能问津，只好由债权人吃进。虽说债权、债务了结，而行庄把流动现金变成呆滞的房地产（当时因世界经济危机已波及上海，银根奇紧，外商银行已不接受房地产押款），可说是吞下了苦果，以致有些行庄，出于对现金的需求，不得不把吃进的产业降价出售。加之这一年（1930年）年终结帐，银根愈收愈紧，金融界险象环生，市面越见萧条，各业有的甚至停止交易，幸经当时的政府同意延期结帐，市面才稍有起色，勉强渡过难关。 程霖生投机失利，因其举止、排场一如往昔阔绰，外界因不知情，瞒过了金融界，即其兄嫂和胞侄程贻泽亦不知情。乃至霖生投机一再亏蚀，卒至破产清理，要把贻泽母子居往的今北京西路泰兴路口的安乐窝也要拿出抵债，才大吃一惊。当时贻泽母子曾提出房地产是两房共有，不承认霖生有处分权，因此债权、债务的谈判中出现了波折。最后经一再协商，以当时租界范围内以道契和权柄单为产证的房地产，其抵押、买卖均由本道契挂号的洋商办理，而洋商挂号规定，只认产证和原留印鉴或签字，程氏所有房地产产证既为程霖生所持有，霖生便是产权代表人，所签署的过户书，符合洋商挂号移转的手续，因此所提异议不能成立。当然在调解过程中，少不了给程贻泽母子一笔慰藉金，这又是债权人的另一笔损失。 （作者单位系上海房地产局《上海房地产志》编纂室）

角形建筑是南京西路1550号程氏父子旧居。