研究建筑物区分所有权有感（2）

研究建筑物区分所有权有感（2）

文/李云亮

上文（1），我开始反省业主WQ活动追求“自治”的方向性错误。其实，我从一开始就能理解业主WQ活动追求“自治”的心理。毕竟，“自治”的本意是自我管理。业主每人手执一本《中华人民共和国不动产权证书》，业主以此为据要求自我管理无可非议。业主的这个自我管理意识近乎公理性要求（我只能说近乎。细究则存在个人所有与集体共有之间的差别）。甚至，我自己也曾有过一篇论文谈到业主“自治”。

我在中国人民大学公共管理学院主办的《公共管理与政策评论》2008年第一辑上发表一篇论文：《集合所有权与共有所有权的社区治理制度比较》。论文前摘要：

“所有是一种事实。所有权是关于所有的法律。物权立法时，法律要给建筑物区分所有制定所有权，房地产开发商和业主发生激烈争执。结果开发商的逻辑占上风。《物权法》采纳了开发商的逻辑。然而，建筑物区分所有还是应该采取区分共有的形式。对于共有，有积极的共有及消极的共有。积极的共有更适合业主的社区自治。积极的共有内涵家园理念，适宜共有永续的私人社区自治。社区自治主要是业主的合作。社区合作政治是社会民主政治的训练场。”

对于摘要里所说的“自治”，我在论文最后是这样解释的：

“七、社区物权团体所有：民主政治训练场

不论是集合所有权的社区还是共有所有权的社区，保存不动产价值的社区治理和维护社区生活安定祥和的治理，都需要所有权人进行合作。这种基于共同所有的合作，既有经济意义还有政治意义。因为“经济关系和政治关系两者都代表着有两个以上的个人进行的合作。”^[1] 那么，实践社区治理，业主的合作存在谈判和妥协，这就存在政治训练。

共同所有物权的社区业主团体，在中国城市中应该是一种源于《物权法》的最自然的民间组织。国家应该鼓励这种民间组织。

共同所有物权社区不仅应该有自己的团体，像香港地区的业主法团一样。而且应该有香港地区《建筑物管理条例》那样的制度支持和鼓励业主的积极的共有精神。共有精神大体说就是业主的家园精神，是业主对社区事务的参与、决定以及对社区的依恋和热爱的精神。在共有物权社区里，在自己的家园里，人们自己践行业主公约或者共同管理规约。业主公约无疑属于社区宪章，这是业主政治的一部分。

包括社区宪章在内的社区立法、社区行政，全都在业主面前完成。对于社区共同事务实行直接民主。人们对于自己的、也是大家共有的社区财产，无疑关心备至。共同的利益，共同的规则，共同要办的事情，这些大社会也同样需要思考的问题，在共有物权社区里，民众小范围地自动思考了。共有物权社区因此是一个民众民主政治思维的训练场。

2003年，中国人民大学毛寿龙教授撰文《中国民主建设的“意外收获”》说：

‘现在大家认识到，我们个人的住房环境，是与周边的公共利益密切相关的……民主往往意味着公共利益与个人利益的结合……实际上，没有个人利益就没有公共利益，没有公共利益就没有个人利益。只有对这个问题有了清醒的认识，民主才会非常稳定非常清晰，也具有理性和建设性。所以对民主建设来讲，这是一个非常重要的实验。’^[2]

而这一切，在个人所有权集合的制度中，没有积极的共有精神是不容易推动的。关键就在于个人所有权无法摆脱个人自由主义和“经济自私”性，合作性很差。因此，鼓励一种好的法律制度，犹如鼓励一种好的政治制度设计。这些是需要大家深层思考的地方。”

以上，我对业主自治的解说，大意是，如果完善了业主的建筑物区分所有的共有制度设计，那么社区物权团体所有会成为一个特殊的民主政治训练场。我只是在“特殊的民主政治训练场”角度上说业主自治。这仅仅是一种延伸论说，不是业主物权本体论说。业主物权，不可能从逻辑上引进政治性“自治”概念。我以后也就再也没有使用“自治”概念的业主物权论文了。

业主WQ要求，本质上是物权自主的要求。物权自主是物权逻辑上很自然的要求。问题是，眼下的“业主的建筑物区分所有权”制度设计，只是一个散漫的、业主个人所有权集合、没有共有制度保证的制度设计。我们的“业主的建筑物区分所有权”并没有设计出一个明确的业主共有所有权制度。这个明确的业主共有所有权制度，在比较法上，可以注意加拿大《魁北克民法典》的“第三章 不动产区分共有权”（CHAPTER III

DIVIDED CO-OWNERSHIP OF IMMOVABLES）。

注：

1、[美]詹姆斯·Ｍ·布坎南 / 戈登·塔洛克：《同意的计算》（陈光金译），第20页。

2、毛寿龙，“中国民主建设的‘意外收获’”，中国《新闻周刊》，新浪新闻中心转，2003年08月28日http://news.sina.com.cn/c/2003-08-28/13081635203.shtml。

（未完待续）2020-12-03