暗访 | 双地铁，黄埔“神秘盘”才卖2.7万/平，是饼还是坑？

在我们生活中，总有一些“存在感”极低的朋友，他们从不发朋友圈，从不约你吃饭打球，甚至，从不主动联系你，久而久之，你似乎忘记还有这么一个人。

其实，在楼市中，有些楼盘，亦是如此，比如位于黄埔开发区东区板块的宝夏花园。

| 项目小区实景图

这个楼盘，它即不是知名开发商所打造，也不做任何推广和广告，更没有发起中介联动卖房，所以，能知道的人，寥寥无几。

说实话，不是因为最近有2位网友咨询我，房产君也不知道它的存在。

| 网友咨询截图

那么，作为一个黄埔全新项目，为何如此低调和神秘呢？昨日，房产君去到现场进行了一次暗访。

| 项目地理位置

房产君去到现场时发现，宝夏花园位于黄埔东路南湾大道，距离地铁13号线与5号线二期（建设中）交汇的夏园站，约580米左右，距离夏园BRT站也只有500米，周边生活配套丰富，吃喝玩乐一应俱全。

| 地铁夏园站旁边配套

| 项目大门口的南汇商业城

不过，该项目周边的居住环境确实有点杂乱。

早上9点，房产君从13号线地铁夏园站出来，走了大概100米左右，就能直接看到项目的名字。

从上图可以发现，宝夏花园基本被城中村所包围，周边交通也比较混乱，大货车、三轮车、电瓶车，哪哪儿都是，主干道的噪音也比较刺耳，我录了30秒的一段视频，大家感受一下！

| 主干道交通状况

值得一提的是，房产君从地铁口一路走到项目，感觉周边环境都是脏乱差，但是到了小区之后，却发现有了天壤之别，大路的噪音也完全听不到了，说得夸张一点的话，可以这么形容：“小区外面是非洲，小区里面是欧洲”。

| 地铁口刚出来时的景观

| 小区外面的景观

| 小区门口外的景观

| 小区景观

大概9点半左右，房产君以购房者身份走进了售楼部，其中一位大姐姐，问我：“你是不是过来看房的？”

随后，便来给我进行了“简单”的介绍。没讲区位图，没讲沙盘图，开口就问我：我们有样板房，要不直接去看板房？这个介绍，还真的是简单。

| 项目沙盘

经过房产君询问后了解到，宝夏花园分为2期开发，一期（A1-A2）已经全部售罄，并已交房入住。目前在售2期C栋的91-99㎡3房单位，剩余的货量也就20多套。

| 项目销控图

我让销售人员帮我算了一下价格，具体情况如下：

| 价格表

14楼04单位，91.9㎡3房户型，总价2498000元+5万税费，首付80万，贷款30年，月供8475元/月。

13楼03单位（最贵的楼层），91.9㎡3房户型，总价2644743元+5万税费，首付84万，贷款30年，月供9092元/月。

目前他们还有2套特价房单位，低楼层，均价2.6万-2.7万/平米左右。

这么一看，这个价格的新盘在黄埔开发区板块内，应该算是很有竞争力。

我们再来看看户型图和样板房。

| 91㎡3房户型图

91平米的3房户型，整个格局还算比较方正，有做动静分离设计，2房朝北，1房朝南，并且有三个阳台。

| 客厅全景

| 客厅阳台

虽然样板房在低楼层，但是整个客厅，采光和通风是非常好的，在阳台上，可以直接看中庭花园，景色相当不错。

| 厨房

| 厨房生活阳台看到的景观

厨房为一字型设计，交标比较普通，不过旁边带有一个生活阳台，而且，也可以直望南向园林景观。

| 卧室

| 次卧

| 次卧

不过，三个房间都比较小，需要定做床，或者做成榻榻米才显得大一些。

| 卫生间

卫生间交付标准相对简陋，浴室需要自己再加装一个玻璃门隔开才能使用。

| 卫生间旁边的一个阳台

比较让人意外的是，卫生间旁边还有一个挺大的阳台。根据工作人员介绍，这个阳台验收之前是这样，但是验收之后，交房时开发商会给你打通隔墙（言外之意就是，这个阳台其实是偷出来的面积）。

总体来说，户型还是相当不错的，只是交付标准很一般。另外，该项目的学位好像一般，旁边的学校有南湾幼儿园、夏园幼儿园、宝华幼儿园，广州市第八十七中学、南湾小学等。

| 项目旁边还有一个池塘

以下是房产君看完后给出的总结

① 整个项目地段算是没什么可说的，距离夏园站地铁口和BRT站只有500多米，而且规划了2条地铁线，周边配套也是要啥有啥，小区门口就有商业街，能满足生活所有需求，只是说配套都不高端，主要都以城中村配套为主。

② 小区内部环境ok，但是周边环境比较差，周边浓浓的城中村味道。

③教育资源一般，但价格便宜，整体均价在2.7-2.9万/平米左右，可以说，在靠近老黄埔这一块，几乎找不出第二个这样价格的全新盘。

④现房，6月份可交楼，可用公积金贷款，物业费仅1.8元/平米·月，性价比很高。

⑤ 不从投资角度去考虑，这个盘真的很适合刚需自住客购买，毕竟，坐地铁40分钟就可以到珠江新城。当然，如果你嫌弃周边太城中村那你就不用去看了，不过，周边环境不是这样，你想2字头买黄埔全新盘，并且是在地铁口的？那你只能做梦了。

⑥ 哦对了，周边好像有两根大烟囱，有没有污染就不太清楚了。

最后，弱弱地问一句：这样的楼盘，你会不会买？为什么？

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