2020，花都楼市翻身？
广州11区中，花都无疑是落寞的一个。
作为一个限购区，其价值本应大于增城、从化。然而，2019年，花都又一次陷入尴尬。
据克而瑞数据显示，去年，花都成交均价为19286元/平方米，比增城低了631元/平方米。
这是连续两年，花都均价，被不限购的增城打败。
| 2012年-2019年花都、增城网签均价一览
来源：广州克而瑞
要知道，2019年的增城，本是广州降价重灾区，部分楼盘幅度在20%以上。
这意味着去年花都降价更加猛烈吗？未必，但是，一个现象不能忽视，花都物业的整体价值，提升并不明显。
三大机会降临，花都为什么没有崛起？
其实，花都在2019年并非没有逆袭的机会，纵观全年，机会至少出现三次，但未能明显提振市场。
第一个机遇，是2019年6月开业的融创文旅城。
| 广州融创文旅城实景图
作为花都王牌项目，文旅城投资额高达500亿，年均人流将达2000万，营收50亿，将创造3.5万个就业岗位。
这不仅是花都的文化名片，也是经济发展的引擎。
早在2014年规划之初，就有业内人士表示，旅游城开业之日，或许就是花都发出虎啸之时。
毕竟，珠海长隆开业仅用了9个月，就接待游客800万人次，带动珠海2014年度GDP增速跳升到珠三角第一，酒店开房率增长89%，珠海机场客流量增长45.5%。（来源：央广网）
2019年，融创旅游城率先开放4大主题乐园，其中就包括亚洲最大室内滑雪场的融创雪世界。
| 融创雪世界实景图
融创雪世界不乏人气，有不少全国各地飞来的滑雪爱好者，经常一票难求。不过客观说，融创周边的交通道路，仍有较大的改善空间。
再加上番禺长隆根基深厚，融创未能一家独大，未来，随着设施的完善，口碑的沉淀，效应才能完全发挥。
| 环广州文旅综合体分布
而带来第二个机会的，是花都湖。
2019年，因为多个新盘集面世，花都湖作为一个全新的板块进入大众视野，关注度颇高。
奥园誉湖湾、阳光城兰园翡澜花园、华润路劲金茂桐悦、越秀臻悦府、臻裕府、臻荣府、兰园·凤翎台七大新项目聚集，且多数为品牌开发商之作，甚是风光。
| 花都湖在售待售项目一览 来源：房天下
早在去年上半年，板块早期在售的都湖国际大户型售价高达3.8万/平，因此，4万+也成为了市场对花都湖的新预期。
但市场却未能达到预期，有项目的网签均价不到3万，也有蓄势多时的新盘，一直未能公开面世。
或许，这里承载了太多的希望，但一个新区的养成，看天时地利，也看时间累积。
|花都湖实景图
第三个机会，当属人才购房门槛的优化。
12月，南沙、花都、黄埔三区先后优化人才购房新政。
花都不仅对研究生、985、211院校本科等人才解除社保限制，甚至规定大专以上学历的中高层骨干或核心骨干人员同样无需提供社保证明，即可购房。
其实，早在去年7月，花都就颁布了《人才绿卡实施办法》，对上述指定人才购房打开了通道，市场反应平平。
12月，相关部门虽然将门槛进行了进一步优化，但升级的幅度不算大，有开发商跟房产君坦言，办理速度的提升，反而是最受益的措施。
同样的城市半径，花都为何跑输？
三个机会，市场未能逆转，这是为什么？
实际上，花都长期以来，客户群体由两部分构成。
一为本地客（占主导），二为白云客，尤其是机场板块与白云区接壤，楼价只需1/3-1/2，吸引了不少自住客的目光。但花都对天河为代表的中心区客户吸引力较弱。
如果按照城市半径来看，花都湖、汽车城、花都区府与珠江新城驾车距离均不过在45公里范围，与知识城相近，优于朱村，甚至优于南沙任何一个板块。
| 注：距离为驾车距离
来源：百度地图
那么，花都输在哪里？
一是经济预期。
2019年前三季度，花都GDP为1080亿，增速为6.2%，均位于全市第8。
但是，对于花都而言，更难的不是经济现量，而是预期。
南沙，不用说，天选之子，每年的重点项目投资和世界500强引进，都是广州翘楚，去年又有科学城加持。
而知识城，广州IAB和NEM产业龙头，这些都是支撑市场的强心剂。
花都则在产业布局上气势偏弱，这影响了人口的导入，城市界面的升级，以及公建配套的落地。
二是交通规划。
早在2010年，广州3号线延长线通车，花都就拥有第一条地铁，2017年，迎来第二条地铁9号线，同年，增城第一条地铁13号线才开通。
但，这并非意味着花都占据绝对的优势。
摊开地铁走势图可发现，在9号线11个站中，10站坐落于花都，只有1站位于白云，且并非位于白云核心，可以说，这几乎是一条区域性轨道。
3号延长线，始于体育西，终于白云机场，同样未能深入花都腹地。
反观增城13号线，5站设于增城，6站位于黄埔，一脚之外就是天河。21号线，同理。在两条轨道交通之下，增城与中心区的联系显然更加紧密，通勤更高效。
| 花都、增城地铁线路走势对比
未来，花都的地铁规划也不乐观。
目前广州市披露的，相对明确的地铁规划路线中，花都只有6条路网，其中3条为远景规划，同样落后南沙、增城。
| 花都地铁规划一览 来源：地铁族论坛
2020年的花都楼市，有望翻身吗？
这是下个阶段，值得关注的话题。
从市场的角度看，花都湖供应充足，仍然是重点关注板块，但是与南沙、黄埔的竞争依旧不能避免。
另外，受年初“黑天鹅”事件影响，2020年全国的楼市都将面临不小的挑战，不过，以自住型市场占主导的花都，不排除将成为市场波动最小的区域。
今年，花都有一个确定性的利好，多次跳票的广清城轨一期终于要通车，从广州北站直通清远市区。据官方披露，截止至去年12月，广清城轨工程进度完成99.8%。
不过，根据洼地效应，其开通后，利好的天平更倾向于清远。
另一条备受关注的轨道——新白广城际于去年动工，预计将在2021年上半年试运营。
一方面，其将与穗莞深城际相连，从白云机场出发，只需40分钟到深圳机场。
另一方面，将拉开广州空铁联运的大幕，乘客可在广州北站直接办理登机手续，城轨7分钟直通白云机场。
实际上，为了迎接新时代，承载更高的使命，广州北站升级、白云机场扩建工程亦在如火如荼进行。
空铁联运，会不会成为花都经济发力的大招？
纵观世界，德国法兰克福机场、英国希斯罗机场、上海虹桥机场，都因空铁联运取得了巨大的发展，比如上海虹桥就是著名的空港经济高地，商务、物流、贸易等一系列产业风生水起。
因此，手握广州最独一无二王牌——白云机场的花都，是具备想象空间的。
| 白云机场实景图
据统计数据，2019年，白云机场人流突破7000万，超过香港机场，跻身全球十大航空枢纽。
如果说过去15年，花都没有打好这张牌，那么今年，或许将迎来真正的质变。
而你，愿意再给花都一点时间吗？