地价出考题，产品交答卷
进入7月底，去年下半年众多地王项目开始亮相和入市，这是一个极好的观察市场演进和产品更新的好时机。『地产营销人』停止键盘的敲击，打算走出办公室，出来看看盘，透透气，感受一下市场的新气象。
没想到各个新盘的活动和发布会都太密集，太盛情难却，一个下午赶场三个亮相活动也真是马不停蹄，大开眼界。有的是华北区营销总监亲讲展示区和样板间，用段子诠释生活痛点的解决方案；有的是亦真亦幻，创意十足的舞台印象系列；还有的是泛舟后海，细雨中听专家讲那什刹海的故事。
大家越来越在意“叫好”，越来越注重“调性”，越来越有“范儿”。北京高端化的市场进程，没想到会衍生出各种丰富的各种文化现象，看来豪宅的繁荣对社会其他领域也是有带动作用的，这算是一个小小的心得。
还有一个收获，就是之前『地产营销人』十分关心的：去年高企的地价，换做今年的产品，靠什么价值去支撑？现在一圈看下来，有了眉目，有了点感觉，可以和大家分享一下。
不过要提前说明的是，几乎所有的新项目都占了行情的光，对此谁也别不承认。在如此火热的楼市环境下，打造产品的能力和出众的营销水平容易被各种热销所掩盖。
市场多么好，不是重点，产品和策略才是主题。
1、价值与未来
塑造附加值是所有开发商在新项目上绞尽脑汁思考的问题。
这个逻辑很简单，地价不便宜，房价要突破“天花板”，不能让客户只感受到地价的狂涨，还要让项目的内在价值获得大幅提升。
用产品对冲地价，用价值对抗泡沫，用心理胜利法战胜现实比较法。用各种附加值重新排列组合，把一套新的逻辑说通，项目就能赢得热销。
而“未来”是什么？未来就是附加值所关注的主流需求趋势，譬如：高科技健康住宅。科技住宅并不稀奇，15年的发展史，从最早的锋尚国际公寓到当代MOMA，再到广渠金茂府，科技人居的理念逐渐深入人心，技术也在日趋成熟。
如今伴随着智能家居、物联网等开始步入大众生活，高科技住宅的价值内涵变的更加丰富。这种趋势也许会确立中国会成为全球科技住宅发展最快的国家。
高科技健康住宅，代表着未来的生活方式，代表着与全球同步的优越感，代表着住宅之上最有技术含量的卖点，代表着高端产品的发展方向。
科技住宅，会不会变为豪宅标配？跟别墅精装一样，不会超过五年。
2、总价与单价
当价值反应在价格上，算法多如毛。
单价一高，就让看总价；总价不低，就让看面积(赠送)；面积不行，还有精装折算；精装不够，学区来凑；学区一般，再谈会所。总之，所有的附加值都可以对价格进行心理拆分，结果都是性价比优势突出，看着贵，买得值。
所有客户都会在售楼处完成一次对于价值逻辑的重新理解，取得的结果便是：价格不是你看到的，而是你算到的，价值不是你听到的，而是被启发到的。
逻辑很强大，换算很强悍，营销很高明。
价值和价格，别说不清楚，别说太清楚。
3、细节与人性
通过细节传递匠心，通过对客户居住痛点的体察在产品上不断加以调整、优化和满足，不得不说这一波新项目在打动人心上则真是下足了功夫。
过去我们提到的“细节”往往指的是高超的工艺和出众的品质，而现在的产品“细节”则是根据客户需求创造出来的新功能、新应用、新空间，而且这种细节不仅仅考虑主人，更考量到孩子、老人等所有家庭成员的生活需要。
这反映出，开发商开始真正的关注到客户的居住体验，开始真心钻研产品，创新功能，提升品质，用细节和客户进行沟通，用解决方案给用户带来惊喜、贴心的感动。
举个例子，上周考察电建·金地华宸项目，在其主力户型140多平米的样板间里，『地产营销人』留意到其儿童房的卫生间水柜的最下一层可以为孩子拽出垫高，方便低龄儿童登高盥洗；另外在厨房里的可移动的电插座也体现出生活的智慧和创意，诸如此类的种种充满爱意的细节，相信一定会打动不少客户的心。
好的产品会说话，好的细节会沟通。
由此看出，今年下半年入市的地价较高的新项目，除了可以随市场高涨捎带一程，关键还是要在契合未来趋势的附加值层面大胆投入，放大坐实内在价值。无论是高科技系统、智能化家居，还是赠送面积，提高装标，亦或是名校学区、主题会所，成体系，有细节的打造项目的核心产品力才是制胜王道。
刚才提到的电建·金地华宸项目是门头沟下半场入市的第一个高端改善项目，虽谈不上地王，但即将6万入市的单价也是区域定价的新航标，随着其他新项目的陆续亮相，门头沟将成为下半年最值得关注的楼市板块。
新城核心，轨道便捷
电建·金地华宸位于京西发展的核心——门头沟西长安新城，是西长安街沿线首个城市科技智能化健康高端社区。
西长安新城是北京重点建设的十一个新城之一，政府总投资超过1350个亿，未来的发展前景可以用“三新”来形容——新规划、新高端产业服务区、新的国际性。区域内已形成了“三横四纵两轻轨”的立体交通网。
目前，莲石路、阜石路、长安街西延线，全程均无红绿灯且不收费，从电建·金地华宸项目出发，只需要5～20分钟就可以快速到达石景商圈、五棵松商圈、西单商圈、万达商圈、总部基地等成熟生活圈。
轨道交通方面，地铁S1线距离项目最近的一站上岸村站仅500米，与地铁1号线及6号线西延线对接，预计2016年底开通试运营；还有一条R1号线，与地铁6号线平行，2019年动工，2023年竣工，起点上岸村，终点宋庄，途经国贸、大望路等站。
预计待两条轨道开通后，电建·金地华宸项目出行将更加便捷。
墅质社区，优质学区
电建·金地华宸东侧紧临永定河万亩森林公园及莲石湖湿地公园，面积相当于3个朝阳公园大小，周边还有绿海森林公园、葡山公园、石门营文化公园等公园环绕，区域内自然环境优越。
项目总占地面积约3.6万㎡，建筑面积10万㎡，绿化率30%，规划院墅、平墅两种产品，共7栋楼。结合周边地势，依托西山，形成南低北高、东低西高的错落布局，确保北侧平墅观山、南侧院墅观景，也是区域内唯一能实现别墅产品生活品质的社区。
而在建筑风格上，电建·金地华宸亦有突破。整体设计以东方禅意为内核，借由西方建筑工艺标准为外设，中西融合，打造了经典的新东方建筑。社区园林延续新东方古典主义风格。
该项目在“金地物业”这块金字招牌的基础上，还为业主升级配备了最具特色的健康会所，从入住开始就配有私人健康顾问。项目配有一个4000㎡的幼儿园，并且首批享有区域内15年一贯式精英教育资源，为孩子教育提供了一站式解决方案。
值得一提的是，项目一手房已经确定纳入北京八中京西校区招生范围。
七大维度，科技人居
电建·金地华宸参考美国WELL建筑标准，从7个维度来创造健康住宅：Air 空气，Water水，Nourishment 营养，Light 光，Fitness 健身，Comfort 舒适度，Mind 心理，打造出7*24项科技智能化健康社区，也是华北区域首个获得BREEAM三星认证的住宅项目，也就是绿色建筑优秀级评价。
1
AIR 畅·呼吸——解决空气问题，创造优质的室内外空气质量。包含24小时分户式新风系统 | 抗霾防PM2.5除尘系统
2
Water 净·取水——解决水污染，创造可放心饮用和使用的优质水源。包括前置中央过滤器 | 全屋中央软水机 | RO反渗透直饮净水机
3
Nourishment 享·下厨——解决厨房脏乱差，解放双手，省时省力，创造便利的烹饪设施和清洁系统打造健康厨房，包括强力抗油烟系统 | 餐厨智能清洁系统 | 厨余垃圾处理系统
4
Light 适·采光——解决光污染，创造舒适宜人的光环境，包括Low-e高效节能玻璃 | 智能遮阳系统 | 智能照明系统
5
Fitness 乐·健身维度——解决运动缺乏，亚健康等健康问题，创造鼓励人运动的健身设施和科学的健康管理系统，包括社区阳光健身会所 | 私属健康管理服务平台 | 社区微气候夜光健身跑道
6
Comfort 悦·五蕴——解决噪音污染和不舒适的体感环境问题，创造舒适的温湿度和低噪音环境。包括高效建筑外围护隔热系统 | 智能恒温高性能中央空调系统 | 匀温高舒适地板采暖系统｜风管电热防霉加湿系统 | 抗干扰隔音降噪系统 | 吉博力全屋同层排水系统
7
Mind 宁·静心——解决安全感缺乏、居住空间局促、城市病等问题，创造令人愉悦的生活空间，包括超体积魔法收纳 | 十重智能安防系统 |全龄舒压康乐景观庭院 | 金牌舒心物业
怎么应对高地价？ 每个企业各有绝招。
金地华北区副总经理遇绣峰给出的答案是：以追求精工细节的极致产品取胜！
从健康科技系统打造、多套户型设计、“适老、适童、适宠”多功能设计方面注入匠心，力求大幅提升生活品质，电建·金地华宸率先做出了示范。
下面上场的新项目，该你们交出答卷了。
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