2017，别墅大年能否继续？ / 开普饭

2016年是北京别墅史上成交最为辉煌的一年。

数据可以证明一切——

2016年，北京别墅市场新增供应5643套，同比上涨14%；供应面积149.75万㎡，下降2%；成交8055套，上涨119%；成交面积241.43万㎡，上涨116%；成交均价37777元/㎡，上涨10%；成交金额912.05亿元，上涨137%；目前存量7394套，同比下降25%。

在数据中我们可以得到三个基本的反馈。

1、新增供应套数的上涨对应新增供应面积的下降说明什么？

平均来看，新增供应的别墅单套面积在不断缩小，由此对应的结论是，随着别墅用地的日渐消失，大面积、低密度的独栋别墅在减少，联排别墅甚至叠拼别墅正在成为市场的主流产品，这个趋势必将在2017年得到继续的加强。

别墅类型的加剧分化趋势是2017年的主题。

2、成交套数、面积、金额、均价全线上涨，别墅大年可否持续？

过去的2016年无疑是北京别墅市场最振奋人心的一年！成交套数翻倍、成交面积翻倍、成交金额翻倍，此情此景为历年罕见，别墅超级大年非2016莫属。

但是从成交均价来看，10%的涨幅比之普通住宅30%的跳涨，真不算高的离谱，这说明别墅市场过去一年的运行十分健康，既实现了成交活跃，也没有滋生价格泡沫，可以形容为北京楼市的“乖孩子”。

即使受到调控影响，『地产营销人』依然看好未来一年的别墅表现。

3、经过一年的充分消化，别墅存量骤减，未来还够不够卖？

2017年开局，北京楼市的供需矛盾依然深刻存在，表现在别墅市场则是存量的不足。禁墅令喊了多年，终于将在今年感受到真实的匮乏之境。

不仅仅“禁墅令”，还有重新拾起的7090政策，以及自持租赁用地的挤占，别墅产品放在未来的楼市环境中显得极为稀缺和奢侈。

除了以上预期之外，还有几个特征变化需要引起重视。

1. 别墅板块分化

从2016年别墅成交的热点板块看，中央别墅区一支独大，占据了北京住宅成交排名前十中超过一半的席位。

但是2017年这种情况会稍有变化，随着中央别墅区新老项目去化接近尾声，以及该区域供地的严重不足，今年中央别墅区继续霸占榜单首席的局面或有改观。

这一年可能上位的别墅板块属于个别存量饱满的别墅项目和之前拍出地王的新兴区域。譬如：昌平未来科技城板块、朝阳孙河板块、大兴亦庄板块、丰台青龙湖板块，以及门头沟西山板块等。

2. 客户意外流转

根据今年颇为严重的调控形势，城市顶豪的取证难题将在春季来临后全面爆发，根据12月30日最新政策指示，不止期房价格受限，连现房价格也需纳入管理范畴。

一批10万+、15万+的城市顶豪项目即使有买家愿意掏钱，但无法签约无法入市的节奏谁也等不起，由此很有可能出现，顶豪客户向外围别墅项目流动的现象。

既然顶豪满足不了，那就让城市别墅来替代。

有人问，同等政策环境下，难道别墅项目的取证就不会遇到阻碍吗？『地产营销人』认为别墅会好的多。别墅销售面积核算比较灵活，申报价格可高可低，取证难度比顶豪小很多。

3. 产品迭代提速

如何在相对经济的面积中打造出舒适的居住感受，将成为今年多数新别墅项目函待解决的创新课题。

其实2016年『地产营销人』已经看到过非常让人心动的叠拼产品，虽然尚未成势，但可以窥见到开发商已经提前做好的准备，用极具创新的产品去迎接别墅产品类型的分化趋势。

面积小、总价低、赠送多、位置好，叠拼不弱联排，改善优选别墅。

之前，『地产营销人』曾向各位预告过，即将崛起的未来科技城别墅板块将在2017年大放异彩。其中，位于该区域的由国瑞置业开发“园墅系”产品将于1月10日正式登场亮相。

国瑞置业，为港股上市公司（股票代码2329），为知名开发品牌。国瑞早期“花园系”大型住宅社区已在多个城市树立了核心区域的住宅典范，随着客户对周边醇熟配套和便利生活的需求愈演愈浓，国瑞在北京、沈阳等地开发了集合居住、消费、办公等多重业态为一体的“城系”产品群，以其前瞻性的规划和突出的优势吸引了业界的关注。目前，国瑞城系已在全国多个大中城市布局。