迷离的北京别墅市场，潜藏着半亿独栋的成交暗线
梳理上半年北京别墅市场，有一条成交暗线并未引起太多关注，即：半亿独栋销售速度明显提升。在高压的调控措施之下，虽然这一市场特征并未体现在网签数据之中，但通过不同一线案场传递的信息，确实如此。
在市场相对平稳的周期，这一现象说明什么？
1、 今年过亿别墅项目集中入市，优质独栋项目抬高了的总价段，为半亿产品腾挪出对标空间，也制造了相应的价值预期。
2、 部分存量独栋别墅项目以不可再生的自然资源优势和规划容积率指标，被高端客户重新认知，并低调的付诸于置业行为。
3、 楼市长效机制的推行，市场以限竞房为主体的供应，已从实质上证明独栋市场的窗口期在迅速消失。即使限竞房还可规划出别墅产品，但以叠拼、合院为主的产品形态已不可于独栋别墅再相提并论。对于客户来说，选择空间其实已被极度压缩。
由此，我们可以推演别墅市场的未来进程，并能得出几个结论：
由于存量的快速下滑，纯独栋别墅不再依附于传统板块单纯定义。只要内外部资源出众，距离已不构成对价值的干扰。
其实，今年无论半亿别墅，还是过亿独栋都打破了传统地域限制，只要交通便捷，产品的价值更多依托自身条件呈现，对此客户也与时俱进的改变了认知，并接受了现实。
占有自然资源是独栋价值的衡量标准，且权重在成交中明显放大。
但同样是自然资源，客户在选择时会更加理性的划分等级，排序先后。离水域更近，看山景更清的自然资源成为“稀缺中的稀缺”。
特别是具有山地缓坡地势特质的独栋产品，由于可凸显“前二后三”的规划优势，提升地下空间的使用率和舒适性，进而成为独栋的“王中王”产品，更受客户青睐。
『地产营销人』发现，销售状况理想的独栋项目基本都符合大盘标准，其充分的规划施展空间，大面积的绿化范围，以及入住后的成熟生活氛围，让该类独栋项目的价值更上一层，容易激发客户的向往。
对于相对理想的高端置业者，相信眼见为实，在实地观摩项目和考察社区时找到理想对位的生活场景，并容易想象出所需要的生活方式。
因此我们说，接下来的高端别墅市场，符合上述特征的项目仍会延续热销势头，其存量产品亦会加快去化。
在北京独栋别墅市场中，有一类项目低调且扎实营造，不仅业绩斐然，且价值也随着开发进度在不断提升，有必要挖掘出来，分享予各位。
在『地产营销人』同业众多的微信朋友圈中，经常能看到未加修饰的独栋实景的照片分享，嵌入山景的独栋别墅呈现出春夏秋冬四季不同的震撼景色，这个令人眼前一亮的低调独栋别墅大盘便是：凯德·麓语。
在前不久实地品鉴之后，『地产营销人』深感该独栋项目在当下别墅市场中罕见的存在。
凯德·麓语项目择地于昌平区未来科学城高端居住板块，北临怀密别墅区，南接中央别墅区，西毗奥北别墅区，东靠马坡别墅区，置身于京北别墅群腹地，与亿元顶豪别墅北京庄园同处一域。
项目地处昌平、顺义、怀柔三区交汇之地，享有北京北城三区丰饶配套资源，周边路网交织、四通八达，是人文环境与自然资源兼具的区域。
凯德·麓语拥有由京承高速、立汤路、北六环、金昌路、怀昌路组成的“两纵三横”城市级路网，可以快捷通达望京商圈、亚奥商圈和首都机场。在建中的京沈高铁顺义西站和地铁17号线（2020年即将开通）也在此区域。
昌平，素有“京师之枕”的美誉，北依军都山南俯北京城，自然环境丰饶，处于北京上风上水之地。古往今来，山水之居往往寄寓着高端人士对悠然生活的向往，而如今，更为理想的人居是在繁华之上亦能进退有度的悠然之境。
凯德·麓语北依燕山，南邻京密引水渠，坐北朝南，缓坡造墅，生态环境得天独厚，被视为距离主城区最近的山水宝地。
项目周边自然景观和名胜古迹众多，山势逶迤、松林迭翠、飞瀑流泉。这里有北京面积最大的森林公园——蟒山国家森林公园，拥有大石佛、碑林、彩绘长廊等著名人文景观。
这里不但有着北京为数不多的山水大观，更因近几年国家级的科研城规划，引导了大量国际级、国家级企事业单位纷纷落子，与此配套而生的亿级别墅群相应而生。
对于凯德·麓语而言，墅区5公里内的高端生活配套齐全。
这里有北京少有的山地高尔夫球场——太伟高尔夫球场、2000亩静之湖私属森林公园的静之湖度假酒店、小汤山温泉风景度假区和距离市内最近的滑雪场——军都山滑雪场，高端休闲配套匹配高尚生活方式。
医疗方面，北医三院顺义院区已宣布正式落户该区域，作为卫生部部管的集医疗、教学、科研和预防保健为一体的现代化综合性三级甲等医院，将为周边提供全方位的医疗保障。
而由于地处京北城市别墅群的交叉地带，所以这里教育资源同样颇具优势，分布着密集的国际学校，如ISB、蒙特梭利、海嘉等，附近多家幼儿园也已陆续交付，进入筹备和运营期。
凯德·麓语是市场罕见的大体量独栋别墅社区，占地面积693733.86㎡，总建筑面积459568㎡，绿化率35%，容积率仅约0.5（1-3期）。规划一期86栋、二期88栋、三期规划87栋前二后三法式独墅。三期独墅户型建筑面积在430㎡—870㎡之间。
凯德·麓语采用经典的法式庄园风格，承袭经典法式建筑的宝瓶柱、坡度转折的孟莎屋顶、错落有致的老虎窗和玫瑰窗，三段式建筑外观与葡萄牙石材的米黄色立面，点缀在青山黛水之间，让建筑完美融于自然山景之中。
凯德·麓语景观规划的最大特色之一是结合山地特征依地势而打造，坡地景观将更加明显。
项目打造一“带”一“路”景观体验，为社区提供达七万平方米的公共园林。其中一“带”布置了静、游、赏、幽四个主题景观节点空间。以不同的活动形式带动不同的体验感。
一“路”设计以运动健身、儿童乐园、综合活动等场地打造多功能空间，在后期社区内还将设计一条1000多米长的荧光夜跑道。满足不同年龄段业主的运动、休闲等需求。
近期，项目全新推出“顶系”850平家族庄园——凯德·麓语丨大境，融汇西方审美与东方家族底蕴，将独栋产品形制再推巅峰。
在凯德·麓语丨大境全新的“顶系”850平家族庄园中，融合法式经典建筑美学与东方生活格局，并邀请著名设计师周光明先生为北京带来集萃“东西方文化”的全尺度庄园别墅样板间。以极具包容性的空间尺度促进多种文化审美与风格偏好的共融共生。
在当下北京，物质的奢华很容易复制，难以复刻的是自然资源与生活方式。别墅虽为物理空间，但其承载的生活才是一个家庭乃至一个家族最需要追求的所在。
因此，凯德·麓语丨大境所诠释的850平家族庄园，别墅的尺度与格局为人文而规制。为营造家族独栋应有的极致居住体验，麓语顶系别墅空间规划最大特点是全融合自然的手法与按照家族生活礼序与线索定制的生活空间。
『地产营销人』在品鉴凯德·麓语的“顶系”家族庄园时，深深感到，东西方文化与在经历了互相学习借鉴之后，终会走向融合。因为不论多么顶级的建筑，都是为了人的需求而服务，而需求上升到最高级，无外乎自然、文化、审美和细节的关注。
回归本源，我们终将看到经典之所以经典的本质。
凯德·麓语由国际化地产品牌凯德匠心打造。
企业网络横跨30多个国家的150多个城市，中国是其最大的海外市场，作为进入中国市场已有24年的全产业链房企，凯德的业务版图已覆盖中国41座城市，积累了丰富多元的全产业链开发运营经验。依托成熟的管理经验和开发实力，凭借全球视野和业务网络，凯德致力于成为智能城市生活的倡导者。
如今错综复杂的楼市分化格局严重，高端别墅市场与普宅、限竞房市场走势完全不同，呈现出逆向思维的置业特点。捕捉成交的明线暗线，无非是更加准确的预判未来，把握最佳的购房时机。
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