融资缺口500亿，富力还能卖些啥？|| 深度
尽管今年以来持续“减负”，但富力的资金缺口仍旧很大。富力今年上半年的经营性现金流仅有74.3亿元，预计全年经营性现金流难以超过200亿元；而未来一年有695亿元非流动负债到期。
经过计算，“卖资产”行动顺利的话，预计富力将得到共计147.5亿元的回款——离500亿元左右的融资缺口还差不少。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发
作者：陈欣苗
编辑：雷缓之
设计：布冬
实习生：郭曼怡
“没收到消息，我们这边有需求的还在招聘。”11月23日，富力地产（02777.HK，下称“富力”）某区域公司一位员工小林（化名）告诉无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员。
小林所说的“消息”，指的是11月18日网传的“富力将暂停所有岗位招聘，2021年员工人数要在2020年的基础上减少30%”。不过当晚，富力在官微火速发布声明澄清，称上述言论为谣言，富力从未停止岗位招聘，且无裁员计划。
虽否认了传闻，但受制于资金、“三道红线”等压力，富力已开始“瘦身”。小林表示，今年疫情过后，他所在子公司的员工人数优化了15%左右，“打听了集团的几个部门，也是这样的比例”。
资产出售也在按计划推进。11月9日，富力公告称，拟将其全资持有的广州富力国际空港综合物流园（以下简称“富力空港物流园”）70%权益以44.1亿元的价格转让给黑石集团，此番交易有利于“降低负债率”。
据富力集团董事长李思廉在中期业绩会上透露的信息，无论是投资物业，或者发展项目，都有出售的计划。富力空港物流园之后，富力还有哪些资产将摆上货架？
资产“减磅”
“我们的薪资都降了30%，好多人因此而离职，也有的是被劝退。”小林说，工资是由“基本工资+30%的浮动绩效”组成，现在房子卖不好，就没什么绩效，相当于降薪。
通过降薪、减员，富力得以削减人力成本，这点从其发布的财报中可体现。截至2020年6月末，富力共有员工约39244人，2019年末为62305人，半年内员工人数降幅达37.01%；总员工成本则同比减少18.89%至14.6亿元。
不过，这样的内控措施于富力的巨额债务而言只是杯水车薪。李思廉在中期业绩会上表示，未来9个月富力将处理250亿到300亿元的债务，中间超过一半已有重组的安排，其他靠资金和销售来抵消，资产“减磅计划”是债务清理的重要环节。
作为下半年“减负”的首个资产，无论从规模、位置、经营情况来看，富力空港物流园都是一个优质标的。但受困于资金难题，富力不得不将其售出。
始建于2007年，富力空港物流园是富力地产旗下唯一的物流园，位于广州市花都区，计划建筑面积超120万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，配套设施亦已落成，剩余未开发的仓库净用地面积约14万平方米。
早在2008年，该物流园首批仓库及物管服务大楼正式投入使用，经过多年扩建及运营，搭建了以普仓、冷库相结合的综合性仓储平台，已是华南地区最大的医药物流基地及白云机场周边主要的跨境电商园区。
目前，该园区聚集了国药物流、华润医药、国药检验、广州医药、中国移动、顺丰速运、京东、佐丹奴、金利来等行业龙头企业。
▲富力空港物流园是一个好标的，富力将其出售想必是十分不舍。图片来自网络。
“基于交易标的物的稀缺，一般很难找到这样大体量的物流项目园区，尤其是在广州这样的核心城市。”黑石房地产中国区董事总经理陈宇如此评价，该园区本身已运营了差不多10年，已经做得很好。
“这样优质的标的拿出70%的股权进行转让，说明富力迫于资金压力进行了让步。黑石善于发现房企的资金问题，这时介入成本肯定是不高的，富力此举略显无奈。”知名地产分析师严跃进对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。
根据公告，此次交易完成后，富力将收到约41.2亿元的现金付款，预估带来约15亿元的收益，交易所得款项用于降低负债及一般营运资金。
“出售空港物流园可以增加现金流，来降低负债并且可以投资其他优质项目。另外，空港物流园本身体量较大，出售掉这类投资性资产项目，可以盘活现金流。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员指出。
过去一段时间，通过配股融资、放缓拿地等一番操作，富力的财务情况稍有好转。截至三季度末，富力的有息负债规模则较一季度末下降了约242亿元；净负债率下降至166%；资产负债率下降至约80.37%，若剔除预收款，其资产负债率或降至70%左右，率先翻绿。
此番转让，富力认为将使得其对富力空港物流园的投资价值得以货币化，进一步降低负债率。
500亿的坑怎么补？
尽管今年以来持续“减负”，但富力的资金缺口仍旧很大。
国盛证券在9月发表的研报中指出，富力今年上半年的经营性现金流仅有74.3亿元，预计全年经营性现金流难以超过200亿元；而未来一年有695亿元非流动负债到期。即使企业放缓甚至停止拿地，也存在500亿元左右的融资缺口。
而在国际评级机构穆迪、标普、惠誉接连下调富力评级、房企融资收紧之下，其再融资将面临融资成本高企的情况。就在11月12日，富力公告发行一笔3.6亿美元的优先票据，年利率高达12.375%，比富力上半年11.7%的净利润率还要高。
在此情况下，处理资产以及加快销售回款的进度成为富力接下来化解资金风险的关键。今年11月，李思廉在接受采访时亦提出将红线变绿的方法，包括销售、卖已盖好的投资性物业、找人合作开发项目或卖项目股权。
不过，从实际情况看，富力的销售情况并不乐观。今年前10个月，富力累计实现地产累计实现合约销售金额约1026.8亿元，同比略降3.71%，目标完成率仅有67.55%。
后续来看，今年富力大幅缩减在招拍挂市场的拿地规模，上半年拿地金额同比下降58.04%至60亿元。不过，5785.80万平方米（截至2019年底）的土储规模公司可满足公司未来4至5年的销售需求，但土储中三线及以下城市占比较高，后续的去化仍存在较大的不确定性。
同时，旧改作为富力目前的专攻方向，开发周期长、资金需求量大，短期内要转化成销售额难度也比较大。截至2019年末，富力的旧改总可售资源4000万平米，92%位于一二线城市，短期内（1-2年内预计可转化）的项目资源约1900亿元。
就目前来看，变现手上的持有型物业快速回笼资金，是富力降负债最快捷可行的方法。
“从当前富力面临的债务压力来看，未来一段时间降负债都是其主要任务。”陈霄对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，接下来，像酒店以及一些投资物业被变现的可能性更大，由于本身投入资金大，并且回报周期长的特点，出售掉这部分资产可以盘活一部分现金流，达到降负债的目的。
富力的投资物业资产中，酒店规模是其他投资物业的1.5倍，亦是富力地产开发外的第二大资产。但目前该块业务仍处于亏损状态，大量的资金占用无疑成为富力的“包袱”。今年上半年受疫情冲击，该业务负债约为18.6亿元，同比增长10.7%。
此前9月，有市场消息称富力预计将在未来10个月内，通过将2017年从万达购买的70余处酒店中的一部分，分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。但随后富力表示，并未形成明确的时间进度表或实质性进展。