租房避坑指南

北上广深以及近些年崛起的新一线城市是很多年轻人的心头好，因为城市越繁华意味着就业机会越多、生活条件越便利、医疗水平和教育水平越高。然而，与高楼大厦、车水马龙相伴随的是居高不下的房价，高昂的房价使得处于人生起步阶段的年轻人望而生畏。于是，租房成了大家的首选。在挑选房源的过程中，除了要考虑地理位置、交通设施外，最终签约阶段涉及的法律问题也不能忽视。只有提前了解可能出现的法律风险才能提前防范，避免因矛盾激化而诉诸法律，耗费大量的人力和财力。

一、划重点：书面合同不能少

《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”。如果租期在六个月以上，一定要和房东签订书面的房屋租赁合同，这里的“书面形式”是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。简言之，书面≠纸质，可以是电子形式，但一定要有能准确表达意思的文字或图表。

各地的住房保障和房屋管理局一般都会制定一份房屋租赁合同样本，签约时可以作为参照。如果租期在六个月以上且不存在书面合同，承租人和出租人之间自六个月后便形成了一份不定期租赁合同，合同双方当事人都可以随时解除合同，但要合理的期限内通知对方，给对方一个准备期。由此可见，不定期租赁合同是一类状态不稳定的合同。为了确保纠纷出现时有据可依，维护社会生活的稳定性与可预期性，承租人宜在与出租人协商后，将涉及切身利益的事项详细且明确地写入合同，包括：房租的金额以及支付方式、各项费用的承担、维修义务的承担、房屋可否装修、违约责任的承担等等。一定要切记：不要因为怕麻烦而忽略书面合同的签订，毕竟在法律面前，红口白牙比不上白纸黑字。

二、常见的纠纷一：转租问题

转租是指承租人以出租人的身份将房屋再次出租给第三人。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六至七百一十九条的相关规定，转租必须事先获得出租人的同意，如果承租人擅自转租，出租人有权解除合同并追究承租人的违约责任，但是出租人自知道擅自转租这一情况起六个月内未提出异议，视为同意转租。

如果出租人同意转租，承租人可以将房屋转租给第三人，但是：1.转租期限不得超过承租人剩余租赁期限，超过部分对出租人不具有法律约束力，当事人另有约定的除外；2.第三人损坏租赁房屋，承租人应当赔偿损失；3.承租人拖欠租金的，第三人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外，第三人在支付完租金和违约金后可以向承租人追偿。以上所提及的“出租人是否同意转租”“当事人另有约定的除外”“损害赔偿责任的承担”等各种细节性问题，都需要在租赁合同中记录清楚。

三、常见的纠纷二：“二房东”问题

房屋租赁合同签订后，出租人将房屋整体出售或者出租给了第三人，此时承租人的利益该如何维护？

在第一种情况下，出租人（拥有房屋的所有权）将房屋整体出售给第三人前需要通知承租人，承租人享有在同等条件下的优先购买权，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。根据“买卖不破租赁”的原则，即使房屋的所有权发生了变动，也不影响房屋租赁合同的效力，第三人整体承接出租人的权利义务。

第二种情况也即房屋托管，是指出租人将房屋使用权以契约形式让渡给房屋经营单位（通常为房屋中介公司），房屋经营单位再对房屋使用权商业化的一种过程，包括日常管理、招租、承担房屋中途空置期风险等。出租人将房屋委托给受托方并签订委托合同，受托方将按照委托管理协议为其寻找租客。出租人与房屋中介公司之间形成了民事委托关系，房屋中介公司以出租人的名义为房屋招租、收取租金、维护房屋等行为，行为后果直接归属于出租人。根据合同相对性原则，二者之间的合同对承租人不发生效力。未经承租人同意，出租人不得要求承租人与房屋中介公司另签协议，承租人与出租人的权利义务依然按照房屋租赁合同的内容确定，出租人不得对房屋租赁合同做实质性更改。

四、纠纷解决途径

当承租人与出租人之间发生矛盾时，可以通过以下途径加以解决：首先，承租人可以选择与出租人协商，双方提出各自的问题，通过平等友好地协商化解矛盾。其次，实践中承租人通常处于弱势地位，而协商的基础在于双方地位的平等，此时可以通过引进中立第三方，如人民调解委员会，帮助双方交换意见，促成矛盾的解决。在上述方式收效甚微的情况下，承租人可以借助公权力的力量，选择仲裁或者诉讼。仲裁实行一裁终局制，在房屋租赁合同纠纷中，当事人不服仲裁裁决依然可以选择向法院提起诉讼。诉讼作为定分止争的最后一道环节，实行两审终审制。

文案：程旻菲

编辑：王孜航

审核：冯洁菡