“多测合一”的内容之建设工程规划竣工测绘知识点
建筑工程规划竣工测量
引言
建筑规划竣工测量工作是对已竣工建筑的整个项目进行的竣工测量(包括地面工程建设和地下工程建设)，以检验各项工程施工的现状、做出记录，并根据规划审批的各项要求、施工规范等技术标准，为工程验收和评定工程质量提供依据。它是落实规划意图、合理利用土地、项目建设的真实记录，此外，竣工测量资料还是城市规划、土地管理执法监察的重要工作依据。
根据城市规划管理技术规定和有关规划竣工测量的技术要求实施规划竣工测量，根据城市规划管理部门批准的规划建筑红线图、总平面图、规划用地红线图，对已竣工建设项目尺寸、高度、层数、间距、退让以及平面位置进行实地测量并测算总体指标。
规划竣工测量随着城市建设发展出现的新状况不断完善和提高，在原竣工测量基础上将房屋分层测量、获取现场照片等纳入到竣工测量工作范畴，确保城市规划管理部门获取可靠的规划竣工验收资料，作为规划竣工测量作业与检查验收的依据。
一、作业依据
竣工测量作为一项城市工程测量工作，首先应执行《城市测量规范》《工程测量规范》和《1∶500、1∶1000、1∶2000地形图图式》等规范标准要求，和各个地方实行的《城乡规划测量管理技术规定》、《数字地形测量技术规程》、《基础地理信息数据规程》等规范要求。
竣工测量成果需要计算建筑物面积和使用面积，因此，在成果图中，就需要区别表示计算全部面积、计算半面积、折算面积部分和不计算面积的部分，且表示以计算使用面积部分为主，而是否计算建筑面积，应执行《房产测量规范》和《建筑工程建筑面积计算规范》。
竣工测量成果还需标示竣工建筑物和权属界线类地物与用地红线和规划道路红线的关系，因此，这类地物的测绘应参照《地籍测量规范》。
二、作业内容
城市建筑规划竣工测量可分为外业数据采集与内业资料整理两大工序，前者主要进行相关资料的收集、数据采集与竣工地形图绘制，后者则是在前者基础上进行资料整理以形成规划竣工资料。随着城市建设的不断发展，建筑规划竣工测量技术不断更新完善，测量内容已涵盖了全野外1∶500数字地形图测绘、建筑物高度量测、建筑物面积量测、建筑占地面积量测、绿地面积量测、机动车泊位测算、外业拍照、地上下管线探测及地下管线建库、编写 规划竣工测量报告等。
三、 实地测量
3.1、 测前准备
资料收集收集已有的测绘资料及相关图件，如经规划部门确认的建筑红线图、城乡规划用地红线图、土地使用证、批前指标复核报告、建设工程规划许可证及附图、地名使用批准书及门牌编号图、规划总平面图、竣工建筑平面图(若有地下室，还应附有地下室平面图)、建筑放线资料、建筑区周变地形图、控制资料、建筑立面图等；周边已有管网图、各管线的设计图、施工图、竣工图、技术说明资料、相关地形图、测区控制点资料等。
3.2、施测要求
竣工地形测量施测要求：
(1)规划竣工测量起算控制点应为城市Ⅰ级导线以上等级的平面控制点，测区应布设导线。
(2)地形图的实测全野外数字采集的数据包括地物、地貌等要素。地形要素点一般应实测坐标，少量隐蔽建筑物无法实测拐点时，可采用交会法或勘丈法补充，但应注意勘丈数据的几何相关强度，并有多余观测，以加强校核。
(3)建筑工程地形测量的范围①测量范围除包含规划用地许可证核定的范围外，还需测量与四周位置相关的地形。竣工建筑物与周边建筑无间距要求的且周边建有围墙的，可测绘至建筑物周边围墙结束为止。未建有围墙的，无论竣工建筑物与周边建筑有无间距要求，都应测至竣工建筑物主要朝向25m内第一排永久性建筑物结束为止，次要朝向应测至15m内永久性建筑结束为止。②竣工建筑与周边建筑有间距要求或退让关系的，应测绘至相关周边建筑结束为止。③竣工建筑周边已建道路，应将本次竣工地形测绘所涉及的图幅范围内道路测绘完整。
(4)建设工程地形测量的内容按1∶500地形测量要求外，应特别注重以下测量内容：①每座竣工建筑至少采集一条长轴线坐标，坐标采集所依据控制点精度不得低于图根控制点精度。②小区内交通组织要标示清楚(地上停车场范围、地下停车场范围及其出入口、完整的内部道路边线);③地下建筑边界线范围要测出并绘制表示出来。
(5)建筑物单体尺寸测量竣工建筑物单体尺寸一般应使用钢尺或全站仪测量，量取的数据包括建筑物的长宽数据。量测不规则建筑长宽数据时可根据实际情况适当取舍，但应给出建筑总长度和总宽度，丈量边长一次读数，读记至厘米，在同一位置独立量测两次数据取中数作为最后量测结果，房屋总长与分段边长之和的较差应小于±10cm。房屋外柱表示：房屋外柱凸出墙面≥20cm的，应实测表示。房屋外柱凸出墙面<20cm的，若柱在屋角上，应以柱外角为房屋边界线实测表示;若柱在中间实测房屋角表示。
3.3、周边关系测量
建筑物周边关系测量竣工建筑物是独立的,其周边关系是指该建筑外围与邻近建筑物的平面位置关系(一般为与竣工建筑物临近距离为25m的范围内相关地形);竣工建筑是小区建筑,则是竣工建筑物外围与邻近建筑物的平面位置关系,以及竣工建筑物与用地红线、道路规划红线、绿地规划绿线、河道规划兰线、电力规划黑线、文物保护紫线等规划控制线的退让关系。建筑物周边关系测量应遵循下列原则：
(1)按规划部门批准的规划建筑红线图(规划总平面图作为参考辅助件)外控尺寸部位测量,建筑红线图上的标注都要进行重点测量,核实体现。
(2)建筑四周退让及间距按建筑红线图标注处测量。
(3)规划控制线调整时的退距表示：按建筑红线图标注的退距要求标注建筑与调整前后规划控制线的退距。
(4)房屋外柱表示问题：高层建筑柱体凸出墙面≥20cm时,建筑四周退让柱体与墙体的退距均需标注,不足处均用红色表示。
(5)违章加盖的建筑：明显为统一加盖的建筑,按常规竣工测量各要素并按常规表示;属于非统一加盖的建筑,应给予区分表示,并在备注栏给予说明。对于总平面图上没有审批,建设单位自行新增整幢建筑除按常规竣工测量外,建筑及退距均用红色标注。
3.4、建筑物层高测量
建筑物高度测量可利用钢尺直接丈量或手持测距仪直接丈量或利用电子全站仪以悬高测量方式测定。
3.5、建筑层数
建筑层数计算建筑的层数一般是指建筑的自然层数,建筑层数计算规定如下:
(1)(半)地下室的表示:(半)地下室均不计层数,半地下室或地下室在竣工详图及地形图上用地下室边界线表示并加注文字区分。
(2)负层的表示:地形图和竣工详图及报告上注记应为总自然层数N,N=主入口以上自然层数m加负层层数K标注,格式为“砼N(含负K层)”。
(3)永久性结构的单层建筑物,不论其高度多少均算一层。
(4)建筑物天面上未经规划局审批的属永久性建筑且高度在2.5m以上(不含2.5m)的计为自然层数(同一层中有不同层高的取其主要部分)。
(5)依坡地建筑的建筑物,利用吊脚做架空层,有围护结构的,高度在2.5m以上(不含2.5m)的应计算自然层数。
(6)底层高度在2.5m以下(含2.5m)按0.5层计算,2.5m以上为一层。
(7)夹层高度>2.2m应计为一层。
(8)同一建筑有不同层次的应予区分,并分别标注层数。
(9)坡屋面不计层数。
3.6、建筑面积计算
3.6.1 计算面积部分
单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。
利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积；净高在1.20m至2.10m的部位应计算1/2面积；净高不足1.20m的部位不应计算面积。
单层建筑物内设有局部楼层者，局部楼层的二层及以上楼层者，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
地下室、半地下室（车间、商店、车站、车库、仓库等），包括相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层、设计加以利用并有围护结构的，层高在2.20m及以上的部位应计算全面积；层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算；设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
建筑物的门厅、大厅按一层计算建筑面积。门厅、大厅内设有回廊时，应按其结构底板水平面积计算。层高在2.20m及以上者计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。
有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积；层高不足2.20m者应计算1/2面积。
建筑物内的室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱应按建筑物的自然层计算。
雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.10m者，应按雨篷结构板的水平投影面积1/2计算。
有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1/2计算。
建筑物的阳台均按其水平投影面积的1/2计算。
有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
高低联跨的建筑物，应以高跨结构外边线为界分别计算建筑面积；其高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。
以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。
建筑物外墙外侧有保温隔热层的，应按保温隔热层外边线计算建筑面积。
建筑物内的变形缝，应按其自然层合并在建筑物面积内计算。
3.6.2 不计算面积部分
1、建筑物通道（骑楼、过街楼的底层）。
2、建筑物内的设备管道夹层。
3、建筑物内分隔的单层房间，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。
4、屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。
5、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。
6、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板（箱）、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
7、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
8、自动扶梯、自动人行道。
9、独立烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮油（水）池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。
3.7、容积率计算
计算容积率建筑面积的计算，应按规划部门的相关规定执行；对一些特殊部位（如层高、阳台、飘窗等），如在完成建筑面积计算后需进行面积补充及折算的，应进行相应的面积折算，最后将折算后的面积计入计算容积率建筑面积，并对相应的部位作统计说明。
3.8、 占地面积计算
建筑占地面积计算是根据有关规定应区分是否计入建筑占地面积,如无顶盖的花架等建筑小品、亭、独立烟囱、烟道、油罐、水塔、构筑物、城市公共通道、骑楼等是不计入建筑占地面积的。需计入建筑占地面积的内容如下:
(1)单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。
(2)有柱雨篷按柱外围水平面积计算,独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算。
(3)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。
(4)单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算。
(5)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊按柱的外边线水平面积计算
,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算,二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算,未形成的不计算。
(6)穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按其水平投影面积计算。
(7)两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其水平投影面积的一半计算。
(8)有柱或有围护结构的门廊,按其柱或围护结构外围投影面积计算,突出墙外的门斗按围护结构外围投影面积计算。
建筑竣工规划指标对比复核表
3.9、绿地面积计算
总绿地面积包括绿地、水系、绿地内小品、绿地内硬地及绿地内小路的面积,对其中水系、绿地内小品、绿地内硬地面积要单独说明。其中各类绿地面积计算起止界如下:
(1)宅旁(宅间)绿地面积计算起止界为:绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边,当小区路设有人行便道时计算至便道边;沿居住区路、城市道路计算至红线;距房屋墙角1.5m,对其他围墙、院墙计算至墙角。
(2)道路绿地面积计算:以道路红线内规划的绿地为准进行计算。
(3)院落式组团绿地面积计算起止界为:绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至距路边1m,当小区路设有人行便道时计算至便道边;沿居住区路、城市道路则计算至红线;距房屋墙角1.5m,对其他围墙、院墙计算至墙角。
(4)块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地,沿居住区级路、城市道路的公共绿地计算至红线。
(5)架空层绿化、屋顶绿化及植草格式绿化不计。
3.10、照片拍摄
照片拍摄对建成的现状的建筑物及相关设施进行拍照,为竣工测量留下现场真实的证据,拍摄内容主要有建筑立面及城市景观,指立面材质、色彩、夜间泛光照明、广告、沿街阳台封闭、室外工程(包括广场、道路及休闲设施、无障碍设施)等;配套的公共设施如活动室、卫生站、物业室、幼托、公厕、门卫、收发室、垃圾间转运站等;市政公共设施如配电、电信、电视、煤气调压、安防、围墙。
3.11、 管线竣工
管线竣工测量分为：开盖调查、仪器探查、管线测绘3个步骤,对9大类23小类管线(包括给水、排水、燃气、热力、供电、通讯、工业、综合管沟、不明管线等)实施竣工测量。
3.12、成果编制
编写《建设工程规划竣工测量报告》应包括:总平面布置及总体指标;配套停车及交通组织;建筑单体;配套公共设施;市政公共设施;建筑立面及城市景观;其他补充规定;分层面积计算表及建筑分层图、地形图以及建筑竣工测量详图等几部分内容,各部分内容除有文字表格等描述外,还应附实地拍摄照片示意图。编绘建筑竣工测量详图(建筑高度、层数、间距、退让以及单体尺寸实测数据图)依据外业测量获取的数据进行编绘,内容应包括建筑平面位置以及相关地形地物、规划控制线、竣工建筑与规划控制线退让关系、建筑间距、单体尺寸、高度、层数、幢号以及实测的建筑轴线坐标点位置与编号等。
四、 结束语
目前国内各城市都在实施规划竣工测量,在城市建设过程中为城市规划管理部门提供可靠的规划竣工验收资料。但全国还没有统一的技术规定来规范城市规划竣工测量,随着社会发展各类新事物新技术不断出现,我们测绘工作者应结合测绘技术作动态的创新与完善,如条件允许进一步进行三维规划竣工测量,则更为直观,也为城市信息化应用拓展更宽的市场。