看见一个关系不错的地产行业朋友在朋友圈发旅游照片。我心想一惊，不好，这哥们估计是离职了。一问果然是。他委屈的给我说：“今年是真难，基本没休息过，尽力了，但首开业绩还是没达到公司要求，一开会都在责问营销业绩不好，但是承诺给我们的示范区只有一个赶工的售楼部勉强使用，连个交付样板间都没有，都是我们营销的错，实在受不了，去球吧，走人。”
今年对地产行业的很多人来说，996根本都是毛毛雨，10点以后才到家且几个月没休息过的大有人在。
到底都是哪些项目卖的好？我以笔者所在城市的销售金额前10的数据，仔细研究一下，非常有意思。
比如核心老城区的品质盘销售火爆，像康桥玖玺园销售额44.5亿，大户型一房难求，还有前几天开盘的恒大云玺，难得的全铝板立面，基本190平米起，属于老城区难得的纯改善项目，一样销售火爆。
而排名第二的普罗理想国可是远郊盘，这个项目可以起个外号叫："女性杀手盘"。
成年女性，尤其是有孩子的女性，去完这个项目基本没有不喜欢的，因为项目的景观、配套设置、游乐设施等做的太好了，当然由于位置的原因让很多人放弃，在绿博大片区都是以低价打价格战的时候，理想国能取得这样的业绩实属不易。
还会发现，配套尤其是教育配套对孩子的重要性。比如美盛教育港湾和瀚宇天悦城，客户选择的核心原因，除了位置接受，最重要的就是他们的教育配套了。
而最猛的房企，当属康桥，前十里占了4个，除了玖玺园是核心区的老城改善项目，其他三个都是远郊刚需盘，单盘都能在20亿以上，厉害。
据说康桥1-10月卖了将近400亿，即将超过去年全年业绩，今年能取得这样的业绩，真的让人佩服。
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各种业绩不好，各种渠道绑架营销，各种营销操劳和营销背锅，以及各种营销人出走。
其实在地产营销界经常有这样的情况，卖得不好，走人；卖得好，也要走人。项目卖的不好，营销一把手被干掉这很正常。可是卖得这么好，为什么也要走人？在老板眼中，卖得好却要走人有两种情况，一种情况是，我项目好你却卖得便宜，而且你还是没达到预期；另外一种情况是，老板觉得房子严格来说并不是营销卖掉的，而是壮士断腕，公司并没有赚钱。老板就是那位壮士，而就是你，营销人，帮他砍断了那双腕。有时候真的觉得，地产营销真的没落了，营销人已经严重沦为背锅侠！这种情况下，我们可以一起反思为什么营销人的生存环境不好，为什么会成为背锅侠。比如我开头提到的那个朋友为例，项目本身的楼面价就比周边竞品要高，所以不可避免的售价也高，只能通过做品质项目，来提高售价，才能让业主愿意买单。但是由于工程节点原因，承诺开盘前给营销中心的高大上示范区并没有如期，都要开盘了成品交付的效果图才勉强出来，所有的建材标准也基本不敢承诺，更别说交付的样板间了。
但是，公司开会永远只是问责营销中心为什么没有完成业绩，而不为营销考虑为什么承诺给营销中心的展示区没有完全交付。
这里，我想让大家看看我前几天的推送，万华继麓湖之后在外地的首个项目，项目目前还没有开盘，但是请看看人家的产品，看看人家的现场展示，这才是给营销赋能，而不是是只一味责怪营销无能。
一个招标都能把活动给你否了；一个法务，因为一个小问题否定全合作；案场物料很多都是有时效性，但是还要开个定标会后才能做……策划和销售每天要填各种数据各种表，填到崩溃，决策人多，各种招标一轮又一轮、报价合同发完招采发法务，催完这个部门走流程，OA又卡在了别的部门，走完OA还要各部门领导再签字，领导又不一定就在办公室，一份合同走完两个月过去了……每周各种会议各种汇报，不是在开会就是在去开会的路上，已经占据了日常工作的近半时间，而且汇报PPT少不了，事前写计划写方案，发申请，事后各种验收，各种卡壳……恕我直言，很多即使营收几百亿上千亿的企业，各种流程过于繁琐，很多事情都是脱了裤子放屁，极大的影响效率。营销人想把事情做好怎么办？除了咬牙硬撑，在公司求爷爷告奶奶，很多无可奈何的情况下为了一场活动能执行，策划要自己垫钱，有的垫得几乎要倾家荡产了……更致命的是，加班文化泛滥，事务性杂事太多，遇到盘点客户、活动邀约、样板间开放、开盘等等节点时007是常态。在市场不好的当下，营销经常会取消全员休息，上一个月班要连轴转30个日夜，即使休息了，也会被各种电话、微信轰炸。房地产营销，成了一场无比辛苦的体力活，已经是苦逼的代名词！有个业内普遍知道的事情，有的公司“策划三大宝——渠道、活动、微信稿”里的各种活动、内容、执行、采购都是交给广告公司、代理公司、活动公司分包出去，而在一些企业，所有的事情都是员工自己搞，这样节省了成本，却累坏了自己。很多营销驱动的一线房企，运营设定节点，各部门设立军令状必须按时完成，营销提需求，其他部门协调配合，影响了销售进度，影响了回款，你负责！其次，一个项目从开发到建设、销售、交付，营销只是其中一个环节，在项目产品定下来时，是否畅销是否成功几乎已经决定了80%，而营销能拥有的空间，其实很小。卖得好，说明你卖便宜了；卖不好，就说明你水平不行，企业内部千万不要这么双标。房地产行业发展到今天，周期性是老板们最应该掌握的一门学问，时机很重要，谁都想要打破周期去迈进新的阵营，但要等等自己的员工，千万别做甩锅队长。去年我们请吴昊分享，他在会场就说，一家房企现在最应该设立的岗位是产品经理，因为现在很多项目开发的产品，就是强排出来的，根本没过脑子。房地产的产品是什么？是业主花了上百万购买的未来生活啊。一个项目销售额50个亿，却只用了几天做了拿地调研，随便找个关系好的建筑设计公司出图，最后一股脑交给营销去解决，卖不好，却怪营销最后一哆嗦没做好？招采、法务、财务各种卡流程，美名其曰都为了对公司和老板负责。一期工程交付工程太差，问工程说为什么质量不好？工程回答因为销售不好所以不能及时付款，工程都是赶出来的；问设计为什么这么多BUG，说因为营销回款差项目没钱，设计单位付款慢工作不积极。全地产流程中，不论是土拓，融资，研发，设计，还是工程，景观，所有当初脑子里进的水，最后都要地产营销来背锅流泪！每一次集团营销一把手换人，对于企业内部来说，都是一场巨震。哪个大领导归去来不带几个得力干将？老大走了，内部势必会有一场大清洗。除了员工人心惶惶，感觉工作朝不保夕外，整个团队无法集中注意力去战斗，项目营销势必也会受到很大打击，最后背下锅中锅。一家房企，开发房子的最终目的，是将房子卖掉并盈利。无论你采用何种营销技能和手段，营销都不是全部，也不是救世主。想要做好产品，应该全员齐心协力，做好产品，做好营销！当然，我们更倡导共抗时艰，因为雪崩的时候，没有一片雪花是无辜的。
市场不好销售不动的时候，都不要甩锅，产品设计部门反思是不是产品不被客户所接受？工程部门应反思为什么我们的交付细节没有永威做的好？招标更应反思最低价定标是否正确，怎么给一线更多的支持？事业部领导应该反思是不是给的支撑不够，是不是应该多听听一线真实的声音。打胜仗靠的一线的战士，机关领导应该多给一线提供支援，只责怪是没有用的。但既然选择了地产营销这条不归路，那么就勇敢的走下去，拒绝做背锅侠！与所有营销人共勉！
