上个月，合生180亿包圆分钟寺，刷遍了北京地产圈。在大家的评论里，刚接班朱老农128天，刚生完四胎的朱桔榕，用7万多的楼面价对赌未来12万的房价，是一场豪赌。毕竟，合生去年的销售额也才200亿，分钟寺周边的房价，不过六万，近几年北京最火的豪宅中国玺，单价也不过十万。然而，大家似乎忘了，分钟寺地块的一级开发单位：北京嘉富龙房地产开发有限公司，正是合生创展朱桔榕二哥朱伟航旗下的珠江投资的子公司。对此，有人坦诚布公：珠江投资早在2007年就被授权为分钟寺新村土地一级开发主体。也就是说，现在土地出让，以前珠江投资的资金就有了回笼，甚至可以说，大赚了一笔。▲分钟寺地块竞得人在成交后，需要与嘉富龙签订《土地开发建设补偿协议》。这个补偿协议的具体内容，我们不得而知。但是我们可以由此推测，倘若把嘉富龙和合生看做一家，合生为了这几宗地，付出的成本肯定远低于180亿。其实想想也对，无论是珠江还是合生，朱家在分钟寺耕耘十几年了，好不容易干完了拆迁、平整土地等前期粗活，哪能随随便便让他人摘了桃子？在一级土地开发的利润覆盖下，哪怕价格高一点，合生肯定还是希望能够自己运作的。有意思的是，“一鱼从头吃到尾”，这正是合生的本色。多年以来，合生创展鲜少在公开土地市场上露面，土地储备长期停留在3000万平米，因为它获取土地资源的方式，主要是通过协议出让、城市更新、一级开发等方式。因此，虽然表面上合生创展的年度销售额并不怎么样，但实际上合生囤着数量惊人的黄金地段，净利润与“以量取胜”的规模房企毫不逊色。
▲“我们的优势在于拿地成本低”，可以佐证这一点的是合生创展2017年的年报，直接写明：“集团在北京、上海、广州等一线城市拥有大量优质且成本较低的土地，这也是维持公司持续发展的核心竞争优势之一。”图为合生霄云路8号。而从这次土拍的股权关系来看，合生的长袖善舞也表现得十分明显：本次竞得分钟寺三宗地的企业北京合宏达盛企业管理有限公司、北京合盈锐恒房地产开发有限公司、北京合昕辰锐企业管理有限公司，在4月24日、5月11日和5月13日，分别由中诚信托在土拍前火线入股，持股各占70%，而合生创展各占30%。
▲农博诚车投资管理合伙企业，背后的大股东正是中诚信托。而在土拍前火线入股合生子公司，这正是我们常见的信托股权融资。
合生融资总：这是我们在分钟寺的大项目，地段不错，三环绝版，就是拿地缺钱，你的钱能早点进来吗？能不能跟我一起去拍地？金融机构：这个监管风险大，最早也只能是你们拿了土地证之后。信托资金是不能缴纳或变相缴纳土地出让金的。合生融资总：这次地块我们兄弟公司做一级开发，07年就开始做，土拍我们势在必得啊。要不你看这样，先入股，再设计个合规流程，理论上也就合适了。信托机构：分钟寺项目，很多房企都盯着，最后成交价肯定不便宜啊。合生融资总：小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也正常。分钟寺土地价格高，但建安成本占据比例就低了啊，销售价格只要是楼面价的1.5到1.8倍，也是高利润。咱们合生一向有做高端住宅的基因，再加上咱们合生汇高端商业的配套，肯定能卖高价。合生融资总：一上来就开口要这么高的占股，我们还要保证大家的收益，但你们仅仅是一个资金的提供方，后期管理能力也不如我们，你们是不是可以把股份降低一点点？信托机构：你要相信我，我做了那么多项目。现在北京楼市不让涨，你又是从二级市场拿地，风险很大啊。我们钱也不是台风刮来的，还得分配利润给投资人，得对投资人有交代啊！合生融资总：那要是7成股权的话，我们是可以接受的。信托机构：嗯，相信我们，做了这么多年，金融监管政策我们都摸透了，除了资金，政府资源我们也有不少啊。以后有好的项目，继续合作！
由此，合生高价拿地，表面看是赌博，实质上风险与金融机构共担，加上一级土地开发的利润，风险还是可控的。而通过‘左手拍地，右手融资’的游戏，合生成功的在分钟寺营造出了豪宅高房价的预期，以后审批高房价也不太难。毕竟在大家看来，面粉都这个价了，面包又哪能便宜呢？！有意思的是，女儿朱桔榕表面豪赌，其实未必，而换到父亲朱孟依，同样也是“豪赌非赌”。为什么这么说呢？我们知道朱孟依是从广州天河的一片农地发家的，那时候，大家都不看好广州向东。然而在朱孟依拿地后不久，政府就把那块地圈入了市中心的规划中。仅仅几年，“豪赌”的合生，在广州的规模就超过了万科全国的项目之和。由此可见，朱孟依是在赌吗？他行事极其低调，避免一切可能引起注意和媒体报道的商业行为。尽管如此，人们还是发现，他拿下的那些优质项目背后，有大量的调规、土地变性、大幅增加容积率。唯一值得说朱孟依在赌的，是2003年，合生在天津宝坻拿下的2.5万亩的京津新城。我们知道，京津新城是地产圈内少有的鬼城。在当时朱孟依的设想中，这里将会是全亚洲最大的别墅区，同时拥有数个五星级酒店、温泉城和文化旅游设施。但环京的“被虹吸效应”无法支撑朱孟依的梦想。到了2010年，朱孟依累计在这块土地上投入了108亿，却只换来了20亿元的销售额。然而，尽管朱孟依在京津新城有着巨额亏损，其实也不算是赌。因为宝坻政府给到合生的地价几乎是白送的，仅为78元/平米。合生每卖出一套房子，赚的几乎都是纯利润。只不过，按照当下地产高周转的理论，朱孟依是资金周转率不高、IRR不高，导致的暂时运营亏本罢了。其实想想也对，在别人疯狂高周转抢市场的年代，朱孟依只执着于捂地；别人问规模要效益的时候，朱孟依靠的是要赚尽手里土地的最后一个铜板。这样的房地产老板，你会说他喜欢豪赌？他从来不赌，与之相反，他一直很克制的买项目、推项目，而高毛利下的净利润水平一点都不低，是个货真价实的现金奶牛。由此，说合生父女偏好豪赌，其实是没看清他们的底牌罢了。作为地产圈赌圣，他们其实从来不赌。
