【乡村振兴】一图读懂乡村振兴项目实施流程！

值不值得开发？

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清查开发条件

乡村现有土地、房屋、产业、自然人文等资源，和所在区位、经济、社会等内外部基本条件，决定了项目地开发的核心导向。

乡村项目开发条件6大清查方向

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评估开发价值

根据上述一、清查开发条件中的

1)经济发展基础；

2)土地资源基础；

3)区位交通基础；

4)泛旅游业资源；

5)农业影响因素；

6)乡村基础设施等六大项基础条件的清查，我们能对乡村项目建设所需的核心条件作出基本的细化判断，而乡村项目是否具备开发价值，也应根据上述的资源及条件清查，做出综合性的判断。

总体而言，可以根据如下4大基础判断标准，来衡量项目地是否更具发展优势。

乡村项目开发价值4大判断标准

a)是否具备特色产业及发展优势

乡村项目打造的成功关键在于能够创造长足、健康的经济效益，因而具备一定特色产业的村镇，或具备优良的资源、管理、环境、人才、文化、技术等方面的优势的村镇，更加具备发力基础，能够相对容易地通过产业链整合、产业结构升级，形成具有本地区特色及核心市场竞争力的产业或产业集群。

b)是否具备闲置土地及房屋资源

通常来看，“空心村'或新村搬迁之后的废弃旧村往往具备更便捷的开发条件，因为闲置的农宅、土地等资源更容易进行资产流转，这将大大减少项目前期的工作难度。而未来乡村项目的成功打造，将既有利于避免闲置资源的浪费，又能使得偏僻、废置、无人居住的村落焕发新生。

c)是否具备有利的区位交通条件

不论是农业产业规模化、结构化升级调整，还是农旅融合，都需要项目地具有优良的区位和交通条件，好的区位和交通代表了好的市场对接性和通达性，不仅有利于农副产品的贸易与流通，还有利于旅游市场的开拓与稳定发展。

d)是否具备优良生态及村落风貌

乡村项目打造需要“三生空间优美”，三生即生产、生活、生态。生态环境优良、乡土风味浓郁、建筑风貌独特的村落，具备天然的、原生态的、保存良好的乡土气息、村落格局和建筑风格，能够称为项目“三生空间'打造的重要载体。

适合怎样开发？

[1] 设定发展目标

a)定位逻辑：

b) 目标解析：

根据资源、开发综合条件、开发价值判断设计合理的总体战略定位，将特色产业发展、旅游业融合发展、生态可持续发展、乡村社会生活提质升级、乡村文化传承与自信树立作为进行通盘考量，理性确定最大的而又最科学的发展野心。

[2] 选择开发方向

乡村项目6大开发备选方向

应当如何操盘？

01确定开发主体

1) 村集体统一整合开发

开发逻辑：村集体通过成立专业合作社，以自筹资金的形式，将村里闲置土地及房屋等资产流转过来，进行统一的整合开发。

2) 村集体与专业旅游公司共同开发

开发逻辑：村集体与专业的旅游开发公司合作，引入外来资金，对村里的闲置资产进行统一流转、整合开发与专业运营。

02盘活闲置资源

闲置资产流转是获取乡村土地、房屋等资源的主要途径，是促进城乡要素流动的有效手段，也是乡村项目开发必须考虑的首要问题。

农村闲置资产流转，有利于美丽乡村建设，有利于农村集体经济发展，有利于帮助农民增收。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。

1) 资产流转的本质

资产流转的本质是农民资产的使用权出租。当代乡村体系中，许多农民由于出外务工等原因离开本乡、本镇，造成拥有的土地、房屋等资产闲置浪费，土地、房屋等资产的财产权、收益权得不到有效体现。

闲置资产流转，就是在资产所有权不变的情况下，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。即资产的所有权的权属不变，依然归农民所有，而流转只是将其资产的使用权进行出租、出让，农民作为资产的所有者，可以租金、分红等方式获取收益。

2) 资产流转的关键

资产能否顺畅流转很大程度上取决于承租方的务农效益，因而，只有在充分尊重农民意愿的条件下，保障长足的经营效益，才能确保项目有能力兑现其对农民租金承诺及分红利益，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。

3) 资产流转的形式

[ a | 出租 ]

出租是在一定期限内，农户与承租方之间的资产使用权转移，即农户作为出租方，自愿将全部或部分资产的一定期限内的使用权出租给承租方，承租方支付农户固定的收益。承包期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。

流转步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。

[ b | 入股 ]

农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，与投资者的投资共同组成一个公司或经济实体，参与股份制或股份合作制经营，分红以入股的资产使用权为依据，按经营效益的高低确定股红数额。

[ c |转包 ]

土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限由双方协商确定，但不得超过土地承包合同的剩余期限，且转包方与发包方的原承包关系不变。

[ d | 出让 ]

取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这种多是因公路、桥梁、公共设施、城镇建设、工商业发展等建设用地的需要，被政府征用土地的部分。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。

03系统规划开发

1) 5大基本开发原则

a) 特色鲜明：保持地域、产业、生态、风貌特色

b) 文脉鲜活：保持乡土文化的原生性、鲜活性

c) 三产融合：统筹区域产业规划保障发展动力

d) 宜居宜游：留住生产力，扩大消费吸引力

e) 活力构筑：聚集人气，防止空村鬼镇出现

2) 8大功能分区设计

04专业运营管理

1) 确定运营主体

a) 专业运营管理公司

在对闲置资产进行统一整理和开发的基础上，可以引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这类公司对酒店有着专业的运营管理理念，可以有效、专业的管理乡村酒店，以获取相应的收益。

b) 村集体统一运营管理

村集体可以通过合作社的形式，对乡村项目进行统一经营管理。由合作社统一进行结算，在利益分配上以逐年递增的形式，为入社的闲置农宅合作社农户分配红利和租金，从而防止恶性竞争。

2) 紧抓运营要点

a) 推动产业健康发展

经济是乡村振兴的命脉，产业是经济发展的核心抓手，具体运营过程中要注意夯实农业产业基础，做好资源、人才、土地、技术、资金、信息等必要生产要素的配置，推动农业产业链延伸，推动农旅融合，有条件的地区深入推进一、二、三产产业融合布局，打好产业结构转型攻坚战。

b)塑造乡村旅游品牌

运营管理过程中，有意识地进行度假品牌培育和塑造，力求以成功特色的项目开发，打造乡村旅游度假品牌，以完善的运营管理，塑造品牌，并逐渐实现品牌延伸和品牌输出，在一定区域内进行品牌复制。

c)充分调动农民积极性

一方面，让农民充分参与其中。优先考虑本地现有居民以及返乡居民就业，并积极组织农民培训，调动农民的积极性；项目开发充分利用乡村现有资源，在力求不改变居民生产生活方式的基础上，为农民带来收益。

另一方面，让农民真正获得收益。从农民角度出发，制定切实能够满足农民利益的相关政策，进而激发农民参与旅游开发的热情。

3) 合理利益分配

a) 企业——经济、品牌、战略投资效益

乡村项目的成功开发建设，一方面可以获得应的经济回报，另一方面，随着项目的投资、开发、运营管理及营销推广的系统化运作，会形成自身的度假品牌，在一定的区域内会逐渐形成品牌号召力，形成连锁运营模式，通过模式复制获取更大的品牌效益。

b) 农民——租金、分红、工资等收入

乡村项目中，农民是最直接的受益者。其收入来源主要分为三部分，即租金收入、分红收入及工资收入

c) 乡村——经济、社会、文化、生态效益

乡村项目的建设过程中，会同时推进乡村公共交通、供水供电、垃圾和污水处理、通讯信息和劳动就业服务等体系的建设，推动乡村公共基础设施升级，使现代、文明的生活方式与农村田园牧歌式的传统生活方式得到有机的融合，促进乡村的可持续发展。