2019，十个最佳城市更新实践案例的创新启示

年初立了很多旗，时近岁末发现只有“走十座城市，看一百个案例”这个小目标将将实现。当然这已经成了我的工作，每次发现的不仅是惊喜，还有接下来的满满收获。今年的城市更新大会移师广佛，时间也从往年的九月改到了十一月，年度的十佳评优正在如火如荼的投票中。我不知道大家心中的最佳选择是什么，我就说说这一年我心目中的十个最佳城市更新实践案例的创新启示吧。

一、北京·高和资本联手大悦城控股收购大兴火神庙项目

创新启示：有温度的资管，有节制的情怀

大兴火神庙项目是一个曾经由王府井百货管理的大盒子商业，同一个项目的其他部分均是已散售的商业，项目地处大兴区政府核心，却并不挨地铁，靠近京开高速，小路网交通一度是当地的堵点，相邻周边强有力的竞争对手，北有宜家荟聚，南有龙湖天街、凯德天宫院。这是一个传统地产投资不愿意去碰的类型（因此收购价还是相当便宜），主要难点有二：1、招商、运营难度极大；2、募资、退出难度极大！在这个市场和资本双寒冬时点，能做好一项的已属翘楚，两种能力兼具的凤毛麟角。高和资本与大悦城控股选择了联合发起基金，善于商业改造运营的大悦城控股负责激活，擅长城市更新投资退出的高和资本负责资本闭环，就有了这样的一种资与管结合的模式：“有温度的资管，有节制的情怀”。堪称这个资本寒冬最温暖理性的彼此选择。

二、北京·愿景集团操刀劲松北社区改造

创新启示：老旧物业改造大蛋糕的小切口

城市更新对应的是房地产巨量（保守估计也有200万亿）的存量市场，而存量市场的大头是住宅，也就是老旧社区。今年关于城市更新最大的国家政策就是鼓励社区资本进入老旧社区的改造，然而这事看起来蛋糕很大，却很少人能够找到进入的切口，实在是因为与居民打交道这件事实在太难了，费力不讨好，还不知道该从哪里收回投资。基于链家生态平台而诞生的愿景集团就敢吃这样的螃蟹，他们介入的北京劲松北社区是个有四十多年历史的老小区，居民多为老北京，历时一年的改造创造了“劲松模式”，不仅让小区面貌面目一新，而且增加了许多便民设施，社会资本也可以通过后续的服务收费（比如物业管理、便民设施收费、家装改造等）陆续收回。

三、上海·翰同资本联手华住集团开辟NEO系列

创新启示：被忽视的酒店升级价值，另辟蹊径的精品物业投资

翰同资本的核心团队是王倩之前负责华平投资中国区地产投资的原班人马，谙熟国内陆产行业各类资源、各种创新模式。从华平投资出来创业，他们最初是选择与高和资本合作做轻资产投资基金，大约两年前发现国内重资产投资的机会更好，于是在最短时间收购了八个项目，至今已完美退出了四个，投资收益率相当可观。他们投资的核心秘笈就是：立足资本最活跃的京沪市场，找准市场空档，投大资本无暇顾及、小资本没能力运营的小体量精品物业，快速投资，快速运营，快速退出。以静安NEO为代表，翰同资本成功牵手华住集团，让后者转变角色为投资合作方，运营方和资方紧密合作，深挖轻奢酒店的坪效升级，创造了商业、办公、公寓之外的新赛道。NEO系列在短短一年多时间已多点开花，如今这种操作模式已为业内广泛效仿，成为小资本介入城市更新的最佳模式。

四、上海·最成功的教育综合体标杆1088广场

创新启示：散售物业的自我救赎之道，教育综合体的运营之道

1088广场是个散售大盒子商业，是个被快速路与主要商圈隔断孤立一旁的按家电卖场设计的老商业。跟全国所有散售商业的结局一样，这个商业一度也是死盘，在开发商返租期间试过各种业态的整体经营还是死，业主接手后各种野蛮生长也是死，被逼无奈小业主们采取投票自治的方式将经营权统一收归业委会，找不到愿意接手的商业运营公司，就业主中推选愿意承担运营责任的业主代表来自我经营。这种自治达成最大的一个共识就是：所有人的权益只按最初购买的商铺价值计算，所有收益全部按权益折算分红，所有经营权均归业委会委任的运营公司负责，运营公司按业委会通过的预算进行考核。结果这个物业在业主自治后经过不断的试错调整终于找到最合适的业态定位——教育综合体，通过持续用心的社群培育，做成了陆家嘴地区最好最集中的教育资源聚合地，租金收益持续上升，散售商业实现了“准私募REITs”的真实收益！

五、上海·最有生命力的社区商业代表：乐坊+万有集市

创新启示：小物业的大提升，螺蛳壳里做道场

有人问我：最看好怎样的实体商业？我的回答是：要么大而全，做大体量一站式集中的文商旅集合的商业综合体；要么小而精，做精准对接社区居民便利需求的社区商业。前者是大商业地产商的战场，后者则是新商业的必争之地。全国的社区商业大多以散卖的街铺为主，因此大多只是自发形成，招商混乱，少有品牌运营商。我所接触过真正在做品牌化连锁经营的社区商业运营商都在上海，一家是以菜市场升级改造而闻名的万有集市，另一家是做出国和1000这样的社区商业标杆店的乐坊。这两家放在一起谈是因为我认为他们的核心逻辑是一样的，都是围绕社区居民的基本刚需（比如买菜、社交、教育、便民服务等），通过社会闲置资源的盘活（比如老菜市场、派出所、煤气站等），以强社群活动空间替代低租金的主力店吸客，通过复合的空间利用和收益叠加，创造高坪效。社区商业就是“最后一公里”的主要战场，无论是新商业还是老商业，都是最直接接触客户的终端战场，也会是未来商业创新最集中爆发的地方。

六、广州·打通文商旅界限的正佳广场

创新启示：文商旅是终极战场，争夺客户时间！

广州正佳广场是个老而弥新的老王牌商场，能够保持二十多年始终屹立广州商业的潮头，这与其持续更新能力密不可分。正佳广场最新最颠覆脑洞的创新就是把海洋馆、动物园、植物园统统引进了商场里！在牺牲了一多半面积用来做旅游景点之后，整个商场的营业收入不降反升，即使周边出现了崭新的广州太古汇这样国际标准的顶级购物中心，正佳广场仍然成为广州市民消费休闲购物的首选之一，这一切都源自他们对时代脉搏的把握。我问过他们的竞争对手会是谁，出乎意料的，他们并没有把同行放在眼里，他们最直接的对手是长隆。仔细思考，你会认可他们的判断，当购物中心加入越来越多体验的内容，正在从人们“买买买”的目的地变成“逛逛逛”的地方，那么是去一个近郊度假区度一个周末，还是把时间都用在城里的一个购物中心里消磨，就是非此即彼的客户选择。文创园区798们会自然演变成游客打卡销售的旅游景点，文旅度假的迪斯尼乐园赢利除了门票还要靠衍生品的销售，那么大商业的未来如何不需要IP，不需要成为人们的旅游目的地？

七、广州·同创资产携手优客工场激活星河湾社区商业

创新启示：有抓手的内容才是激活存量资产的钥匙所在

同创资产的创始人杜晶与优客工场的创始人毛大庆都曾经是万科的高管，两位采取了不同模式的创业之路。同创资产的主打产品是“同创汇”，以设计和产品打造能力见长，尤其擅长商改办，号称“Office Mall”，从深圳起家，目前产品已广布广深两地，深受业内认可。优客工场目前已是国内共享办公行业公认的老大和旗手，在WeWork上市受挫并传闻要退出中国之际，优客工场仍果断递交了赴美上市申请，深耕国内创投、创新、创业圈的优客工场在国内的政商界拥有极好的口碑和企业资源，这让优客工场拥有独特的企业服务优势，不仅自身快速布局，而且开始做管理输出，成为国内分布城市最广、客户层次最丰富的一家企业服务平台。同创资产联手优客工场共同打造的广州宏宇同创汇是广州本地老牌地产商星河湾的起家物业的社区底商，在商办两难的广州市场，宏宇同创汇创造一种社区商业转型社区办公的突围模式。

八、西安·袁家村

创新启示：底层机制创新决定走的多远，无中生有更需齐心协力

袁家村理论上应该放在乡村复兴的范畴来讨论，可是去过袁家村之后你会认为这根本不像农村，它比一般的乡村度假更多了成熟的动线规划，比一般的城市（甚至可以和西安相比）更多了对现代生活的理解，有文化传承却不泥古，有商业经营却不杂乱，它甚至比政府规划出来的新城还更符合一个城市生长的规律，所以我们把它视为城市更新应该学习的样板，一点不为过！关于袁家村，分析文章已经有很多，详细的解读可以翻阅我之前写过的文章，这里只谈三点对于城市更新的启示：1、城市更新终究是针对城市生活的更新，只有激发了原住民和新移民共同的美好生活愿景，才有可能做出真正令人向往的新城市；2、城市更新首先是要符合当代人生活基本需要的更新，能活化的文化才是最好的传承，只是复古不是城市更新；3、完整的产业链升级才能保持城市更新源源不断的动能，旅游只是吸引人气的开始，只有形成更大的产业联动，才能保持城市持续的生命力。

九、成都·麓湖

创新启示：文化地标才能决定城市中心的位置

麓湖也不是纯粹意义上的城市更新，但是这个中国特殊时期绝无仅有的造城产物，既体现了中国地方政府强大的推动力，也凝聚了有情怀的开发商对于一个城市的理想，结果就是在成都这么一个迅速膨胀的国家中心城市，麓湖的出现让“成都向南”的延展有了品质性的依托。麓湖出现之后，以春熙路、府南河为中心的是代表安逸、享乐的老成都，以天府大道、天府新区为标志的是进取、国际化的新成都，两者互为一个城市的两面，毫不冲突，麓湖就是它们中间的脐带。我在麓湖学到的最受用的一句话就是：地段可以不取决于地理位置，而却取决于人们的文化认知，哪里能占据文化的高点，哪里就是最有价值的城市新中心。这不就是城市更新的核心要义吗？

十、天津·星巴克臻选恒隆广场旗舰店

创新启示：只有文化才是一切定价的根本

天津恒隆广场的星巴克臻选旗舰店是天津今年最大的网红。这座百年历史老建筑历经浙江兴业银行、永正裁缝店、外贸兴业商场，经过土地转让由对天津念念不忘的香港著名商业地产商恒隆获得。恒隆拿地之后，对于这座地处金街正当口的老建筑迟迟没有下手去动，甚至因此把商场的正门向西避开。直到找到同样对历史文化建筑痴迷并已形成一系列成功代表作的星巴克咖啡，这个建筑才从文保走向商用，焕发了新的生命。进入这座星巴克咖啡，你喝的已经不是咖啡，而是厚重的历史文化和丝丝入扣的匠心，人们来此就是来朝圣的。也正因为如此，星巴克在人们心中投射的是文化感召，恒隆在人们心中投射的是品质严选，才有他们各自商业上的成功，而只有商业上的成功才会让更多有实力的资本用心去保护那些历史建筑，让那些已经消逝的文化重新绽放光芒。

当然，这十个案例还不能代表全部，却至少代表着当下中国城市更新领域最有实践精神的一批人的努力付出，他们开辟的创新之路正逐渐为大众所认知，正在形成主流，推动着我们所处的城市向着我们喜欢的样子发展。向他们致敬！我们愿意用我们的双眼和双脚去发现更多的榜样力量，让更多的人一起前行，共筑我们心中的美好城市！