北京律师：房地产登记错误情形下的第三人善意取得有效吗

原告诉称

　　原告与第三人林一同居期间，第三人林一盗取了原告所有的房产证等证件，与他人勾结，并由他人冒充原告，在原告不知情的情况下，于2004年11月17日与第三人的家人肖二签订了《抵押借款协议书》，将原告所有的房屋抵押给第三人余四、肖五、肖六的家人肖二，并到被告房屋管理部门就该项抵押办理了房屋抵押登记，被告就该抵押登记发给了第三人余四、肖五、肖六的家人房屋他项权证。第三人余四、肖五、肖六的家人肖二已经死亡，第三人余四、肖五、肖六是肖二的法定继承人。第三人林一勾结他人冒充原告与第三人余四、肖五、肖六的家人肖二签订的《抵押借款协议书》、并骗取第三人余四、肖五、肖六的家人肖二人民币四万元的行为，已经构成合同诈骗罪，城中区人民法院对第三人林一合同诈骗行为已经作出了刑事判决书。

　　被告辩称

　　一、林一构成合同诈骗罪的刑事法律关系与本案行政法律关系是无关，其不是本案适格第三人。本案是对答辩人作出的房屋抵押登记具体行政行为进行审查，原告为被答辩人，被告为答辩人，第三人为取得登记抵押权的第三人肖二。林一不是上列三种当事人的任何一种，她与本案抵押登记的具体行政行为不存在法律上的利害关系，其本人不是适格的第三人。二、我国物权法、担保法以及其他法律法规并没有规定：“…，在办理房屋抵押登记时，必须提交合法有效的合同。”因此，被答辩人的上述观点是没有我国物权法、担保法以及其他法律法规为根据的个人主观观点，且是违反《物权法》及当时《城市房屋权属登记管理办法》中有关抵押登记的规定的。

　　查明

　　2004年11月17日，第三人林一在与原告桂七同居期间，盗取了原告桂七的房产证等证件之后，与卢八预谋并由卢八找来一名男子(真实身份不详)冒充原告桂七作为借款人，与案外人肖二签订了一份《抵押借款协议书》。《抵押借款协议书》载明原告桂七用柳南区红光小区一区8栋3单元3-2号房屋抵押，向肖二借款40000元。《抵押借款协议书》签订后，该男子又冒充原告桂七与肖二一起到被告处申请办理了房屋抵押登记。被告受理后于同月23日向肖二核发了房屋他项权证。由于第三人林一冒用他人名义签订合同涉嫌犯罪，城中区人民检察院于2013年7月25日以第三人林一犯合同诈骗罪，向城中区人民法院提起公诉。城中区人民法院审理认为，林一以非法占有为目的，冒用他人名义签订合同，骗取他人财物，数额较大，构成合同诈骗罪，于同年8月6日作出(刑事判决书，判处林一有期徒刑一年六个月。同年10月16日，原告桂七向提起诉讼，要求确认第三人林一冒充其与肖二签订的《抵押借款协议书》无效。审理后认为，肖二与他人签订的《抵押借款协议书》，因并非房屋实际产权人桂七所签，且第三人林一用盗取桂七的房产证等证件与他人《抵押借款协议书》的方式骗取他人财物的行为已经构成犯罪，并受到刑事处罚，不构成善意取得。于2014年4月16日作出(2013)南民初(一)字第1718号民事判决，判决确认该《抵押借款协议书》无效。同年8月7日，原告向提起行政诉讼，提出上述主张。

　　另查明，肖二于2006年11月4日死亡。第三人余四系肖二的配偶，第三人肖五、肖六系肖二的子女。

　　裁判结果

　　依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1目及《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第(一)项、第(四)项的规定，判决如下：撤销被告住房和城乡建设委员会于2004年11月23作出的房屋他项权证抵押登记的行政行为。

　 律师点评

　　被告作为房地产权属登记的主管部门，在办理房屋所有权抵押登记时应当严格按照房屋登记的程序规定，对申请登记的当事人身份情况进行认真的查验，确认申请人(抵押人)和房屋权利人及其提交的身份证信息是否一致。本案中，被告的工作人员在受理申请人的登记时，亲自到场的申请人(抵押人)并不是房屋权利人桂七本人，而是由他人冒充。但被告的工作人员在初审时没有对申请人(抵押人)的相貌特征及其提供的身份证信息情况进行认真查验核实，即为其办理了他项权利登记，这一事实已经在(刑事判决书中得到证实。显然，被告在办理房屋他项权证的行政行为过程中存在过错，未尽到合理审慎职责。《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款规定，有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书;(一)申报不实的;……(四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。依据上述规定，被告作出的房屋他项权证的行政行为属于申请人申报不实的情形，该房屋他项权证依法应予撤销。综上所述，原告的诉讼请求有事实依据和法律根据，予以支持。被告及第三人的辩解意见因与本案查明的事实不符，不予采信。