中央公园又有新消息,大利好!

(图片来源于网络)
最近中央公园有点热闹,今年新拍的一些楼面单价11000元/㎡左右的新项目陆续出来了,我知道大家最关心的是两个事:
1)他们会卖到什么价?
2)他们卖不卖的动?
但看价格,全部已经2开头了,至于卖得好不好,等开盘吧。
其实中央公园最近还有一个消息,从我的观察看,他的价值导向性,或许更大。

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看一张图--5号线北延伸段的示意图。这条线是纵向线,弥补中央公园纵向与主城成熟区域的轨道连接。
不知道你看出什么“机关”没有。

(示意图)

图里最让我好奇的地方是甘悦大道站,这个站点介于悦来至中央公园南之间,偏向于中央公园。
在地铁站的周围,是一圈红色的地块,我们知道控规图上红色代表商业商务办公,再外围,又是住宅用地,还有教育用地、绿地,甚至还有一块水域用地。
那么,大家会想,这里会修什么?又是一个TOD

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又来一张图。

(图片来源于网络)

这是最近盛传的,重庆将基于江/山地势和自然区分,划分为九大中心组团的九宫格城市格局
图中标注两江中心的位置,恰好是在悦来至中央公园之间。
结合两张图看,两江中心,会放在甘悦大道地铁站周围吗
从控规图的土地性质,从物理几何区位,两江中心放在上述位置,可能性比较大!
当然,在官方没有实际公布选址之前,不管有多大概率会出现在哪个地方,都是预判或猜想。
我说的中央公园南面利好,也不是他。

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此前中央公园的热点区域主要集中在公园西侧,因为有360万方两江国际商务中心。
和他比起来,南面很低调。
有个名人说“成功,是百分之九十九的努力+百分之一的天赋,而最重要的,就是那百分之一的天赋”。
把这话用在中央公园,或许也很贴切。
首先,从地形上看。
中央公园再往北就是丘陵区域,因为山的阻隔,有人叫这里“断头路”;
而南面,地势较为平坦开阔,且连通北区已建成的繁华区域。
其次,从规划上看。
公园西侧是商业中心,外加围绕地铁新引进一些单位、学校等。算是一个纯新区模式,重点是资源的重新导入,包括基建、配套、人,以投资拉动。
而南面,则是一个“承前启后”的中心位置。往北,是商圈、公园,舒适、宁静;
往南,与金开大道汇合,享有快速出行的便利
这一点,与两江中心的格局,似乎不谋而合!
要成为两江中心,必然需要兼顾照母山以北的两江众多区域。
(示意图)
利好,就来源于打通中央公园与金开大道连接的道路,有了最新进展!

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最近,中央公园南面,甘悦大道二期隧道终于顺利贯通!

(图片来源于网络)

甘悦大道是中央公园横向的重要道路,能串联金山大道与金开大道甘悦大道通车=中央公园与金开实现贯通!公园正式融入了重庆北进的中轴线

(图片来源于网络)

此前,中央公园出来,走同茂大道-金山大道,经悦来、照母山,抵达内环位置;或者经回兴、机场路,到人和方向。都存在绕行和不便。
甘悦大道通车,将大幅提升中央公园与南向区域的粘合度

(示意图)

这时我们突然发现,中央公园与外融合时,公园南面是出行最便利的地方!?
因为假如我们从政府规划的角度看,这个区域拥有两个绝佳的优势:
其一,地势平坦开阔,适宜建立理想的「都市功能区」;
其二,承上启下,完美串联新老区域的中心地位。

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我们再捋一捋。
中央公园,大的格局是成为重庆北面新的中心极
  • 包括大商圈。有五大品牌商业购物中心、五星级酒店、商务办公等。

追求繁华、热闹;
  • 包括大公园。有媲美纽约中央公园、平坦广阔、开放式的中央公园

追求惬意无比的曼哈顿式阳光浴
  • 包括大配套。如早期就已引进的学校、医疗、地铁、政务机关等。

企图快速带动人气提升
公园东,他的右侧是两路、空港方向;
公园西,主打商圈,商业商务;
公园南,与金开大道融合,主打低密改善,追求人居环境上的优越。
其中,又有一个细节,那就是:南面的土地,和金开、照母山等,操盘手都是两江新区
这一点上看,是否又印证了上述关于两江中心的推测和猜想呢?

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其实从开发商的布局也能看出来。
华润、保利、万科、雅居乐等开发商都布局了公园南面。
比如华润置地,是最早一批在中央公园南侧拿地的开发商之一,2016年公园南面的第一块地,就是被他收了。
以华润在重庆或者全国市场的布局,能说明很多问题。
华润在全国基本上都只进入一二线城市的核心地段
华润在重庆的布局,具体而言又是主打三个方向:
核心地段(谢家湾、北滨路)
区域中心(大渡口商圈)
发展潜力很大的新区(中央公园、西永、巴滨路)
二十四城、华润中央公园、凤凰城、公园九里、万象系商业......都形成了较好的地段、品质口碑。二手房价格也比较坚挺。
盘不多,但大盘多,商业运营和品牌力让人觉得挺踏实
他进中央公园南面,必然十分清楚这里的核心优势潜力预期
项目名叫公园九里,一个占地约300亩的大盘。

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从产品定位上看,是以品质改善、低密度住宅为主,且包含了商业商务的综合性大盘。
配套比较充分。
(示意图)
比如教育,在公园九里的组团之间,有一块规划由两江新区教委主导的约10万方公立学校用地(小学和初中)。此外,这里还有一座幼儿园
比如商业,就规划组成而言,公园九里是中央公园目前唯一一个都市综合型社区,因为他聚齐了居住、消费、教育、交通这些功能空间!
ü 项目自身规划约14万方的商业商务形态;我判断其中大概率会以商务为主,那么也就意味着这里会承载更多元的经营性可能!以及发展空间
ü 因处于连通金开的咽喉要道,项目旁特意设置有公交枢纽站点
ü 往北约1.8公里(百度地图显示),是中央公园360万方商圈。
休闲方面,在项目的北侧,是一线公园,过个马路就进入中央公园了。

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具体到项目,有几点可以分享。
先看一张图。

(示意图)

这是中央公园最新的项目布局(北面部分项目未显示)。
在经过一顿猛操作后,中央公园一环的拼图在今年实际上已经全部完成了!
公园南侧,左下角最后镶嵌到拼图上的,是绿城、保利、香港置地等大咖。他们也是华润公园九里的邻居。
即便在土地淡季,这些邻居的面粉价大约也都达到10000元/㎡上下,这在很大程度上映衬了该地段的真实价值
同时,公园一线土地,再也没有了!
上述这张图还很清晰的看出公园九里地段的综合价值。
往北,是商圈、公园;
往南,是金开大道,北区已成熟区域,接入北区发展中轴线
往西,是地铁甘悦大道站方向,神秘的潜在土地。
在项目整体规划上,则强调综合性
即我们上面所述,这里包含了交通枢纽、住宅群、14万方商业商务、教育、一线公园
家门口有10万方教育用地,对于大家庭而言,简直太方便了!
从今年1-11月的数据看,公园九里是中央公园住宅销量第一名!片区内卖的最好的项目。
或许就是地段价值、项目规划配套,以及品牌力的体现吧。

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据我打听,公园九里项目现有多种在售产品,包括中央公园唯一在售的套内84㎡清水小户型(据说只有10套不到),还有产品力动人的大四房,以及少量合院别墅。
目前年终促销优惠,想捡漏的朋友其实可以强势围观!
包括正在销售的套内122/146㎡洋房!内部人员都觉得这个年末大促太实在了
户型非常舒适,贴一张户型图。
(套内约146㎡户型示意图)

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明年,当整个中央公园片区将陆续迎来「万元楼面价」项目集中上市,假设只是把楼面价换算成套内单价,不算其他任何费用,都将接近于13000元/㎡的硬成本!
因此,未来这片土地,非常有意思。
是价值全面再拔高?还是进入红海厮杀?
我们不得而知。
但至少,基于如今的利好和现状,某些项目推出的高性价比住宅,已经有了相当不错的买入机会
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