以十年为一周期,重庆楼市即将大变!你察觉到了吗...

(图片来源于网络)

这两天突然想总结一下这段时间重庆楼市到底发生了什么。

因为近期变化很大,很大!

当前重庆土地和房产市场的运转逻辑,已经很难再用过去10多20年的经验去判断和解释。

我们以为重庆独立发展的房地产市场,慢慢开始遵循其他城市走过的老规律,成了必然。

重庆正在尝试区域之间价格的更大分化;

重庆开始严控土地容积率!

对资源型土地限制开发!

体现到具体数据上。

重庆2019年出让的土地,容积率普遍不高于1.5,这在过往是不敢想象的!

要知道,1.5,一定是低密度住房为主,这些货都“不便宜”!

同时,我们发现,别说滨江,就是中心成熟区域,几乎没有土地供应了!

新房价格层面。

我们看到少量区域还有10000元/平新房,强势网红新区,部分盘坐稳了20000元/平,而传统意义上的中心区优越地段,最近开始尝试靠近小30000元/平!而且还不止1-2个楼盘!

重庆的3W/2W/1W的房价格局,似乎正在形成!

再顺着往下想。

在低容积率(新房供应数量变少)、中心或优质成熟地段住宅用地几乎不可能再持续供应的局面下,中心区的房价会不会继续走高?因为没有卖的了啊!

我指的是高品质新房或次新房。

所以,最近很多纠结的买房人特别急切的问我到底买哪里时,我还是那句话:

  • 你赌的起,看得准,就新兴区,以小博大,当他还是低价时,买入!赌他所有的规划配套从“无到到有”,博高成长性,也承担相应的高风险和不确定性。

  • 你求稳,就成熟区,享受他的成熟区域、配套,行情走了抗跌,行情来了领涨,稳定的升值空间看得见,还能“可租可售”灵活应对

当然,买哪里,最关键还要看价格的相对性

比如新区涨得有点快了,动不动来些16000-20000元/平,如果品质还很一般,那成熟区位置还不错,品质在线的20000元/平,就显得相当有性价比!

还有一个现象,对于成熟区,如果以整数十年看,中心位置、价格还不离谱的品质楼盘,很快都要没有了...

比如像最近的北滨路,我所知道,好几个楼盘都进入销售尾声!

回想一下,北滨路发展至今,差不多10来年了,核心段如果真的没有新房可买,是不是会有点失落?

1

十年一个周期

20多年前,“宁要渝中一张床,不要江北一间房。”

当年那批510202的渝中土著看江对岸的眼神,不亚于现在大家看水土、龙兴、西永。

观音桥曾经很偏,北滨路曾经特荒。

(10年前的北滨)

10多年前,北滨路-观音桥开发,还比较“清净”。

哪怕就是最近这几年,北滨路也经常是三波人马,“嫌弃-争议-追捧”,互相瞧不起,从没停过。

10年的时间,北滨从自然清净到热闹繁华。

再到名副其实的城市中心。

结果你突然发现,这个10年走完以后,北滨路不是你嫌不嫌弃,而是根本没机会买到新房了!

十年一个周期。

用十年看北滨,融景城很有代表性。

其一,他是当年2010年重庆的地王!

其二,400多亩地,建筑面积约170万方超大体量。开发周期基本上就是10年。

这是10年前的北滨夜色。毫无亮色。

这是10年后的北滨,除了拍照设备更NB,拍了个超级全景,北滨路的巨变,江北嘴的崛起,让人惊叹!

融景城10年经历的,差不多也是重庆经历的。

2012年开盘时,融景城创新的赠送安装了地暖、指纹密码锁!户型定位为套内89-144平的纯改善,也就是后来靠近滨江的郦苑、澜岸组团。

再加上后来的锦峰组团,构成了一期。

但是,他的产品配置太超前了,你想,重庆人对地暖的喜爱,以及普遍使用指纹密码锁,都是这两三年才兴起的!

而融景城在10年前的设计,就已经考虑到了。

所以,在当年那个长期靠价格比狠卖房的时代,融景城曾被重庆本地人视为应该敬而远之的“CEO盘”,因为他面积大,总价会高些。

后来,融景城似乎对市场做出了一些妥协让步,远离滨江的尚峰、朗峰组团出来大约46-84平的户型,小户型很受热捧,2015年开盘后,即便行情不好,他都卖的很好。

融景城最大的转折,来自于2016年。

打着飞的过来买房的专业投资群体,当时最看好的重庆楼盘,融景城是其一。

人们才发现,融景城不光是个住房那么简单,他的金融属性很强

2016年2017年两年,融景城都是重庆的单楼盘销冠!

也是融景城打响了滞涨多年的重庆楼市的第一枪。

突如其来的购房激情同样刺激到了重庆本地人。自此,被低估的融景城,前期尾盘和后续推出的臻苑组团,都是“一抢而空”。

开盘现场,来源于网络

再后来,愈演愈烈。

甚至以2W+的套内单价,都不一定能够买到让自己心仪的房源。

如今再到馨苑,融景城的收官组团,他终于又回归到自己擅长的“大户型”,主打119-135平的纯改善!并且,对品质和配置进行了全面的升级。

稍加分析,你会发现这次推的楼栋,价值很高。

  • 其一,当前重庆市场已经整体转为品质住房时代,但品质改善新房普遍只能去新区,传统核心区的改善需求旺盛,物以稀为贵

  • 其二,两江四岸中心段,占据滨江资源,加上观音桥-江北嘴城市资源,这种地段资源,近乎绝版,如果让你占一套,当然是“越大越好”!

  • 其三,融景城向来以户型设计好而闻名,119平舒适型四房带大阳台,135平可以做4+1房带大阳台,一层4户,都是端户,这种产品,在市面上很少

  • 其四,新开的楼栋,有非常难得的看江户型

在贷款、征信越来越严格的情形下,优质的大户型,一定是一房难求!

回顾十年,重庆市场改变了太多。

从“刚需”为王,转为今天“改善”登台;

从好位置“任挑任选”,到今天,只能“越买越远”...

2

十年成长

现在回过头来看,融景城这波逆袭,或许存在些大行情的“开挂助攻”。

但是仔细想想,真正支撑一个楼盘从8000/平上涨至2W+/平的关键原因,还是楼盘本身地段+配套+自住投资均好的价值基础。

比如融景城,标签很明显:品质大盘+中心地段+滨江资源+成熟配套。随便挑一个出来,都是实打实的卖点,更何况是在两江四岸核心区内,难得的170万方体量的超级楼盘。

(1)地段利好

既属于江北嘴和北滨路,也属于观音桥和五里店。

观音桥商圈扩容、江北嘴成熟、滨江路优化、周边拆迁...

无论哪个板块价值上升,融景城都能吸收到能量。

(2)绝版的滨江资源

《暂缓两江四岸开发》的通知下发以来,很多人还没意识到,重庆“两江四岸”中心段,除了老项目,不太会有新建住宅了!

(3)强劲需求支撑

一方面是五里店、观音桥沉淀下来大量的房屋置换需求。

另一方面,是江北嘴超20万办公人口的居住需求。

以及对于滨江品质生活有追求的改善需求!

(4)晋升富人区

北滨路是明星盘+网红盘云集:融景城、龙湖春森彼岸、御龙天峰、招商江湾城...

它们都有一个特点:贵!

“高水平”的房价,为北滨路后续入驻的人群设置了高门槛。

北滨这个圈层的富人不同于50多岁的富,他们很年轻,追求时尚、消费、享受生活。

(5)配套齐全

融景城的配套设施均好性很强。

新村致远小学、字水中学、周边多所幼儿园;

周边有永辉、新世纪,还有社区超市;

鎏嘉码头、九曲花街餐饮娱乐配套;

9、10号线双地铁!

想当初,轻轨10号线鲤鱼池站开通后,500米以内的融景城郎峰组团二手房价单月直接暴涨10+%...

但很可惜,很多时候,大多数人对于购房时机的把控,迟钝程度仅次于初恋:

一般都是快要失去的时候,才追悔莫及...

就像融景城这个具有时代标志性的网红盘,很快,要卖完了...

同时也意味着,北滨路的核心路段,即将全面进入二手市场。你再想买好房子,只能等卖家狮子大开口。

你说等市场不好,卖家割肉?不好意思,他可以高价出租!等行情好了再卖...

3

楼市展望

融景城,其实也代表了重庆成熟区中心地段的楼市状况。

当最近这个十年整数年走完以后,

  • 成熟区的开发真正意义上步入尾声

  • 成熟区,尤其是中心地段的优质“平价新房”,如果错过,不太可能用同样的价格买回来!

  • 未来,这种土地,基本上只能靠拆迁用地再开发,越往后,成本越昂贵

比如据网传消息,融景城附近的富强社区,拆迁补偿的建面单价大致会在15000+/平!由此可以想象未来这块地上的新房,会是怎样的“天价”!!

来源于安居客

参考近段时间的土拍,两路11000+,中央公园10000+、蔡家7500+、水土6500+,短短几年,楼面价上涨非常明显。这其实说明了现实——土地是宝贵的资源

这个时候,回顾过去的十年,你会发现,重庆楼市已经到了一个很明显的时间窗口。

传统成熟区,中心地段。

将全面进入存量房时代,价差会进一步分化拉开,地段好、配套好的品质大盘,房东会惜售,会涨价!而且房东会稳得起,因为再也没有同类型的新房来砸盘!

新区仍然是未来十年重庆楼市的生力军,但他也将全面的“改善化”“高端化”,以满足人们对美好生活的居住需求。

这些变化,你看明白了吗?

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