1个好消息,1个坏消息,切记:重庆房子不能乱买了!

最近几天,以深圳为代表的楼市,有过热现象,先后被媒体曝出“炒房客几千元包装小企业,套取银行‘低息抵押贷款’用作买房,推高房价!”“茶水费”“数月内深圳部分区域二手房上涨30-40%!”。
深圳人行连夜清查,引发了人们对“买房资金”“严控预期”的悲观。
是个坏消息。
另一面,成都楼市再现“万人摇”事件,某新盘因为价格实惠,出现20000余人报名“抢”194套房的场面!要知道,“万人摇”正是上一轮成都、杭州等地行情火爆的标志性特征!
深圳是全国楼市风向标,有示范意义;成渝相邻,市场有传导性。
一好一坏,说明了市场的多变。在重庆买房,要考虑的问题更多了!
今天,我摆几个“老实龙门阵”,跟大家梳理梳理。

1

关于买房的逻辑
这节骨眼上,正本溯源,我想问大家一个问题。
你为什么买房
(1)自住?
(2)投资?
自住,顾名思义,要住!那么遵循的逻辑很简单:能力范围、适合自己、中意就好
投资,长周期下,对抗货币贬值,资产保值增值。逻辑也很清晰:好时机、好货、长期价值
只有抓住这两点,你才能豁然开朗。
在我这两年接触的形形色色咨询者里,大部分人,有个共性:贪心!既要 也要 还要...心态不稳!没买怕涨、买了怕跌...“羊群效应”明显。
朋友,这样好么?
当然都不好。

2

买房这笔账
买房的要义,我认为是算账
第一,刚需的账
刚需,即“一定要”。
刚需的账,是:早买早享受
就跟买车一个道理,谁都知道车在刷完卡的那一刻开始就打了8折,且会一路折下去,没开几年就打骨折了,那你就不买车了吗?
一辆好车,是便利性、安全感、舒适感、自我价值实现感...
必要时,还是你跟暗恋许久的美女搭讪的必备道具。
而对于刚需买房,钱少 买紧凑的,钱多 买舒适的,既享受了,又获得一盘跟投城市、区域价值红利的筹码
“先上车,以后再换车,就容易多了”!
第二,投资的账
在一个短周期里,有涨就有跌,房价会有波动;但如果放在一个长周期里,房产投资是普通工薪阶层最保险、最稳妥的投资途径之一
数据不会骗人。
我截取了国家统计局近十年来(2010-2019)公布的70城房价走势(前10名和大重庆):
(以上数据来自于国家统计局)
看到幅度了吧。
但其实我们实际感受的涨幅会更大。
从数据中,你会发现,投资房产,长周期下,很稳。这是战略层面。
战术层面,我通常秉承三个关键词:择城、择时、择盘
其中,最实际的、最重要的是:择盘

3

解决怎么买的问题!
我们就以重庆为例,送给大家一些小建议:
1跟投大品牌开发商
 
在重庆买房,极其重要的一点,就是一定要找靠谱的开发商和物业服务
为什么呢?
首先,在重庆买房10来年,我见了太多“烂尾楼”,以及好地段被“猪拱了”的现象。
其次,重庆组团式发展,可下注的新区/熟区太多,跟投大开发商,是更稳妥的“跟投模式”。毕竟别人花了大价钱在研究。
2买相对高品质的
品质相对高,决定以后居住舒适性的问题,也是楼盘保值的关键。
所谓品质,是指硬件(配置)+软件(服务口碑)。
重庆存量住房过多,仅当前2手房总挂牌量就超过20万套,基本是大城市之首!在“不缺房”的重庆,居住品质感,才是价格差距的核心要素
3盯住“尖货”
所谓“尖货”,即综合质素。
地段潜力、交通、学区、商业、公园、品质、流动性。“七龙珠”集齐越多越好。
就像我们重庆流动性最好的房子,往往是轨道附近、有个公园商业配套好、最好有学区、大品牌开发商的品质三居室

4

举个例子
很多人知道我经常举龙湖的例子。
因为从过去10多年重庆市场来看,龙湖的区域价值研判、配套建设二手房物业升值方面,在重庆很突出。
就如我常说的水晶郦城龙湖源著。
(来自于房天下)
在冉家坝区域,水晶郦城长期远高于板块均价一大截!15年房龄了,业主还惜售,基本很少出手。
究其原因,无非是星光学区、龙湖品质、公园、地铁、物业服务、周边配套成熟几点要素。
体育公园旁的龙湖源著更是,在源著天街地铁环线相继开张以后,房价涨幅超越江北嘴、北滨路,至今南区还坚挺在建面20000元/㎡左右,十分惊人!
要知道,10几年前,冉家坝还是一片“荒地”!
北环一带,更是非常不方便。
城市的变迁,催生了区域价值崛起
品牌开发商、软硬件品质、环境、商业学校等配套,不断提升房产的价值红利
龙湖有一个长处:对新兴区域发展趋势判断很准。因此,这些“新兴区域”,也就很容易诞生后来的龙湖“爆款”
水晶郦城、源著、江与城、两江新宸、U城等等。
升值都非常显著!
他们的共性就是:
1)区域价值飞跃,带动房价;
2)高品质和服务,自住&投资效果好,房价在区域内脱颖而出
3)流通性很强。

5

当前市场的问题是:“爆款”越来越少
回到文章开头,为什么说重庆房子不能乱买
第一,在“房住不炒”的基调下,买房只能精挑细选,明确需求,学会算账;
第二,如今市场上爆款越来越少。
就像龙湖北区的高层项目,九曲河的九里峰景,清盘?礼嘉昱湖壹号,21000元/㎡的高层,清盘
还有吗?
似乎唯一的机会,就是中央公园,龙湖还有一块高层住宅用地
(位置示意图)
地块在中央公园东侧,临近渝北区行政服务中心。在地铁9号线兰桂大道和春华大道之间。
周边的生活配套已经相继成型
从目前的消息看,主力产品会是套内80多㎡/三居室/精装高层
一层6户,组团有7栋楼。是一个比较典型的龙湖高层社区
楼盘名叫「龙湖公园时光」。
从区域特性和产品特性上看,他多半会是今年为数不多的爆款。
理由很简单:
(1)区域太热了!
在“360万方超级商圈”“超级公园”“三地铁”的加持下,中央公园片区近两年土拍价格「大量过万」,是2019年至今重庆土拍均价最高且最稳定的区域!
他的高价值预期,已经得到共识
(中央公园商圈 规划意境图)
(2)区域利好,未来几年兑现
公园时光所在的中央公园东,本身即将成熟,而从时间节点来看,中央公园未来几年,是大商圈兑现期。
(来源于重庆日报)
按照公开信息,在2021年就会有商业率先开业。
同时,地铁9号线、5号线会相继开通,加上已经通车的10号线,三地铁通勤!
(3)板块内,品质高层非常稀缺
片区内早期的普通高层,过于普通;后期新地块,又普遍低密豪宅化
很难找到相对低门槛的品质高层。
当知道龙湖要在中央公园新推出全新的精装高层三房时,开始我都挺意外
这种产品可谓是流通性最好的住宅产品了!
中央公园优质地段,基本没地了!
龙湖现在已经很少有中小户型高层项目!而且是精装。
那么,近乎绝版的龙湖公园时光,会成为下一个如水晶郦城之类的“爆款”吗?
目前正在办卡,应该很快会开盘
可以关注,值得期待。
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总结
如今真实的市场,机会与陷阱并存。
而我们能做的,就是去看清楚事物发展背后的逻辑和因果关系,找到价值的轨迹。
然后,买他。
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