新塘冲破4万/平，撑得住吗？
说到广州最热的板块，增城新塘肯定算一个，其是广州东进的核心之一，个别房源在去年曾一度冲高至4万/平，向黄埔科学城看齐，士气相当足。不过，潮起潮落，目前新塘的标杆项目，价格距离4万已经有所距离。项目户型2019年3月均价碧桂园云顶平层3.4万/平招商臻园平层3万/平来源：世联行、房天下再看看销量，其中云顶5个月网签84套，招商臻园48套。新塘部分一手楼盘销量统计时段: 2018.10.12—2019.03.12项目销量碧桂园云顶84套招商臻园48套来源：网易数据中心这就带来一个问题，新塘的豪宅市场，未来究竟如何？2字头！招商和碧桂园打破新塘地价先别急着下结论，我们来看看新塘豪宅的诞生历史。新塘一手市场，有条明显的分界线，2017年以前，洋房均价1字头，330新政出台，广州购房门槛从社保3年变为5年，不限购的新塘成为香饽饽，房价一举迈入2字头。就在整个大市场火热，新塘又屡屡成为明星的背景下，碧桂园和招商先后拿下明星地块，价格不低。2017年3月29日，先是招商以2万/平楼面价拍下章陂村地块，将新塘地价带入2字头时代。随后，碧桂园拿下新塘永宁街长岗村三块地，楼面价达到2.3万/平。彼时，新塘一手楼价约1.6万/平，面粉直接贵过面包。按照地价的成本计算方式，2.3万/平楼面价，要卖到3万/平以上，开发商才有盈利保障，同时，碧桂园按照高标打造，新塘也有了破4万/平的讨论。
| 碧桂园云顶效果图2018年5月，碧桂园云顶以新塘顶豪的姿态面世，价格不负众望，均价3.7万/平，部分楼王单位达到4万/平，成功打破记录。紧接着，9月，招商臻园以中式风豪宅登场，均价3.6万/平，向云顶看齐。
| 招商臻园沙盘图至此，新塘告别只有刚需的过往，也开始有了属于自己的高端住宅代表。3万＋/平价格，新塘撑得住吗？不过，正所谓市场起起伏伏，目前的新塘，能否支撑的起4万高价呢？首先，新塘的城市界面，还需要优化。
| 新塘镇前些年，凤凰城大举建城的时候，饱受诟病的一个地方就是，小区关上门是个现代化小区，但走到小区外，就满满的乡镇既视感。
| 新塘镇广州东进发展政策，在产业和基建费用方面，对新塘有一定倾斜，不过想要改变新塘的风貌，还需要一定时间。其次，新塘的教育、医疗等配套资源，还需要沉淀。目前，省一级小学和省一级中学分别只有一所，在私立名校方面，只有翡翠绿洲和碧桂园云顶自己打造了两所，分别为香江中学及其国际部、英国费得斯公学。新塘教育资源公办学校省一级小学数量新塘镇第二小学1省一级中学数量新塘中学1私立学校私立名校楼盘香江中学翡翠绿洲香江中学国际部翡翠绿洲英国费得斯公学云顶三甲医院，目前仅有去年开业的南方医院增城分院一家，床位1500张。新塘三甲医院医院床位南方医院增城分院（增城中心医院）1500张
| 南方医院增城分院值得肯定的是，新塘的商业还算完善，万达广场、华润超市、大润发已投入使用，居民生活购物方便。最后，富人很看重的圈层，新塘尚不具备。新塘原来是靠牛仔等产业发展起来的，聚集大批外来工人，而高素质人才较少，难以形成高端圈层。此外，作为不限购区域，新塘是中心区的补充，承载的多为刚需客，高端客户群体不多。刚需的定位在销售数据上也能体现。新塘近五年，成交价格主要在2.5万/平以下。
| 增城荔城新塘富人住在哪里，这个难以找到数据佐证，不过按照本地人和中介的说法，新塘富人喜欢到荔城居住，那边环境宜居，配套较高端，两地往来，自驾半个小时即可。综合目前的基建情况，新塘现在说豪宅，似乎为时尚早，那未来发展，是否能提升房价？新塘楼价，未来能跃上4万＋吗安居客数据显示，新塘3月一手均价2.3万/平，二手均价1.8万/平。新塘一手房价格项目2019年3月均价合生湖山国际1.8-2.2万/平东方名都2.5-2.6万/平品秀星图2.5-2.8万/平翡翠绿洲2.3-2.6万/平顺欣花园2.35万/平金泽惠百氏2.35-2.6万/平尚东·We家2.3万/平中森名苑2.1万/平| 数据来源：房天下新塘二手房3月均价项目户型朝向单价碧桂园凤仪园99平三房东南2.2万/平现代城市花园107平三房北2.2万/平顺心花园90平三房北2万/平中森茗苑74平两房西北2万/平惠百氏广场88平三房西2.3万/平| 数据来源：贝壳找房地产经济学家邓浩志认为，这个价格在合理区间，和黄埔知识城差不多，两者都有地铁和产业利好。这个观点得到广东中原地产项目部总经理黄韬的支持，他也认为，新塘楼价整体达到3万/平不容易。从未来发展看，新塘将迎多个利好，这些能否带动房价更上层楼？其中，受到全城关注的新塘TOD中心，将在今年9月迎来穗莞深城际通车。此外，按照规划，凯达尔国际广场、合生汇也将在年底开业，未来两年，新塘还将迎来永旺梦乐城·名古汇、新世界华南总部等。商业体完工时间投资额总建面凯达尔国际广场2019年底38亿36万平新塘万达广场已开业7.82亿15.71万平永旺梦乐城名古汇2020年40亿约87万平合生汇2019年底超50亿91.9万平，其中商业面积13.8万平保利国际金融中心待定76亿建面47.65万平新世界华南总部2021年46亿25万平卓粤广场待定25亿60万平对此，邓浩志持反对意见，他认为新塘并没有比其他板块涨得更快的可能。其一，新塘交通、商业的利好价值，已在前两年得到充分释放，未来这些配套的交付使用，主要价值在于兑现居民承诺，对楼市冲击不大。其二，新塘目前的价格并不算洼地，不会突然暴涨。再者，新塘一直不限购，很多购买力已得到释放。所以说，新塘未来楼价想要突破4万/平，可能性不大。3万＋/平，还能买到更好的产品吗最后，拨回现实情况，我们来讨论一个问题，3.5万/平的价格，是不是可以买到更好的产品。我们主要从不限购的增城内部进行分析。这里不得不说，碧桂园和招商还是下了很大功夫。
| 云顶样板房实景图油烟机、消毒柜、燃气社采用的是德国高端品牌西门子
| 云顶门锁，为三星电子门锁像云顶有两项标准刷新了新塘记录，其一是装修标准，其二是私立名校的引进。
| 招商臻园招商臻园主打中式风，周边有万达、永旺和合生汇，商业配套资源在新塘来说，优势突出。总结看来，这两个盘胜在装标高、教育资源高端、商业配套丰富。
| 香江·天赋可视对讲设备在教育资源和装修标准方面，毗邻云顶的香江天赋是其劲敌，两者地理区位相似，自然资源和交通条件相差无几，两者都有优质国际教育资源。在户型方面，天赋胜在有复式可选，价格也略为亲民，其中复式均价2.8万/平，平层2.4万/平。从去年10月到今年3月，天赋网签163套。在交通方面，碧桂园云顶、香江天赋和招商臻园，都没有地铁上盖的优势，其中云顶和天赋距离新塘站有4公里，招商臻园有3公里。所以，在地铁优势方面，后来者品秀星图作为一个补充，就受到不少购房者的青睐。
| 品秀星图沙盘其位于官湖地铁站上盖，从去年12月开盘至今，热度不低，在售85-106平三房，均价2.8万/平。如果把范围扩大，以与天河通勤时间为衡量指标，朱村也可以考虑。今年下半年21号线全线开通之后，朱村1小时可达天河。那里有很多地铁盘可供选择，比如热度高企的科慧花园、保利中航城等，单价2.3万/平左右。你呢，觉得新塘有望破4吗？愿意买单吗？▼点击查看