值得收藏！酒店收购必须掌握的法律干货要点

【酒店高参】新冠疫情对经济造成的冲击,影响了很多行业,旅游住宿业尤甚。住宿业出售转让的需求也在这一时期变得更大，同时企业或投资人在这个时机也会根据发展战略和对市场预判来选择收购酒店项目。

许红亮

酒店高参专栏作家

中闻律师事务所权益合伙人

收购酒店项目与收购其他项目相比有必须要特别关注的点，从法律角度分析，除了关注酒店经营主体的基本情况、主要资产、重大经营合同、债权债务、关联交易、税费、劳动人事、诉讼争议之外，笔者认为还应当通过了解分析酒店业的行业特点，来规避收购酒店项目的法律风险，通过了解酒店项目收购方式的利弊，来选择适合的收购方式并通过合规操作顺利完成酒店项目收购工作。

酒店项目收购法律特点

酒店行业作为住宿服务行业，从承建到正常经营，根据相关法律法规规定，需要办理很多项目审批许可手续。如果目标酒店项目已开业经营，作为收购方需特别关注和核查以下事项：

1.酒店证照

对酒店项目进行法律尽调除了关注工商营业执照、税务登记证、银行开户许可证等基本证照之外，还应当关注是否有《旅馆业特种行业许可证》、《餐饮服务许可证》、《公共场所卫生许可证》、《二次供水卫生许可证》、《消防安全合格鉴定书》、审查目标酒店的《排污许可证》、《文化经营许可证》、《进口酒类销售许可证》、《烟草专卖零售许可证》、《经营性停车场许可证》、提供外币兑换服务的批准、《广播电视视频点播业务许可证》、《接收卫星传送的境内电视节目许可证》、《电梯安全使用许可证》。

一般情况下酒店开业经营需要以上证照，但不是必须全部具备，要根据酒店实际经营规模和项目判断，当然如果酒店还从事或提供其他特殊服务或业务，可能还需核查是否取得相关证照。

2.酒店物业情况

酒店收购中最大的资产应该就是酒店物业了，酒店物业一般分两类即酒店自己所有权物业和酒店承租物业。如果是酒店自己所有权物业，主要审查土地证、产权证及酒店项目承建过程资料如用地许可、规划审批、施工许可等方面材料；如果是承租物业则主要是审查承租合同内容是否允许转租、合同剩余期限、终止合同责任等，并且一定要与酒店物业权利人直接核实沟通。另外，还要重点审查酒店物业用地、承建、装饰装修是否符合规划或是否存在违建、扩建情况（有的酒店扩建装修并经过了消防验收，但经营一段时间后又接到政府限期拆除通知）。

3.委托经营管理情况

如果酒店是委托酒店管理公司经营，则需要严格审查《酒店委托经营管理合同》或协议的约定，因为大多酒店管理公司对出售酒店或业主实际所有人的变更做出限制和约束，一定要审查是否符合管理合同约定的条件和程序，另外必须与酒店管理公司进行直接沟通。

4.知识产权方面

知识产权方面除了审查酒店商号、服务商标等是否有合法的权属凭证或来源，还要关注酒店装饰装修或地毯布料等权属问题。曾经发生因酒店装饰、地毯图案等侵权引起的知识产权争议纠纷。

酒店项目收购方式

收购酒店除以上法律特别关注点外，还应当理解不同收购方式的不同法律含义、法律后果，以便选择适合自己的收购方式。

酒店项目收购方式通常有股权收购和资产收购，这两种收购方式各有特点。股权收购是收购方通过购买目标酒店股东的股权或认购增资，获得酒店控股权，以实现对被收购酒店实施控制的交易方式。资产收购是收购方通过购买被收购酒店的实质经营性资产，通过购买资产并运营该收购资产从而获得经营收益的交易方式。

 

一、股权收购和资产收购有很大区别，主要是标的不同、交易性质不同、变更方式不同、债权债务承担不同、税费不同、审批程序、涉及第三方不同。

1.两者收购标的及交易双方主体不同。股权收购标的是目标酒店的股权，收购主体是收购方和目标酒店的股东；资产收购的标的是目标酒店的资产，资产收购的主体是收购公司和目标酒店。

2.交易性质不同。股权收购实质为目标酒店的股权转让，酒店经营主体不变更只是股权发生转让，不影响目标酒店的主体资格及证照效力； 资产收购实质是为一般的资产买卖，酒店资产权属人变更。

3.变更方式不同。股权收购因为股东变动须在相应的工商行政管理部门办理变更手续；而资产收购一般不需要办理工商变更手续，需要对各类资产的权属、资质进行变更，变更程序较股权变更复杂。

4.债权债务承担不同。股权收购后，目标酒店的原有债权债务仍然由目标酒店承担，收购方作为目标酒店新股东将以出资额或认购的股份为限对目标酒店承担责任；而资产收购中，通常与目标酒店的债权债务没有关系，除非目标资产存在担保，否则没有或负债风险较小。

5.涉及到的税负责任和主体不同。股权收购纳税义务人是收购公司和目标酒店股东，而与目标酒店无关，主要涉及到所得税及印花税。资产收购的纳税义务人是收购方和目标酒店本身，根据目标资产的不同,纳税义务人需要缴纳不同的税种，主要有增值税、所得税、契税和印花税等。

6.行政审批方面也有差异。酒店是特许行业，涉及到很多行政许可事项，酒店股权收购中如不涉及国有股权、上市公司股权并购等特殊情况，通常只需到工商部门办理股权变更登记就可以。如涉及国有股权的，还需国有资产管理部门审批，经过评估、进场交易等程序。涉及上市公司股权的，并购还需要经过证监会的审批。相对而言，收购方会承担较大的审批风险。资产收购中，通常不需相关政府部门的审批或登记。如果是外商投资企业的资产属于曾享受过进口设备减免税优惠待遇并仍在海关监管年限内的机器设备，需得到海关许可并补缴关税。如涉及国有资产的需经过资产评估、挂牌转让等手续。涉及上市公司重大资产变动的还应按照规定报证监会批准。

7.涉及第三方不同。股权收购会涉及酒店其他股东，包括过半数同意并且放弃优先购买权等。资产收购中，可能涉及到该资产的相关权利人如担保人、抵押权人、知识产权人、租赁权人等。

二、酒店项目股权收购和资产收购各自优势，也有各自需要主要的风险点

（一）股权收购

1.股权收购存有以下几点优势：

（1）股权收购手续就是通过交易双方签订股权转让合同实现，办理相应的工商登记变更手续即可完成股权的转让。

（2）可降低经营风险，无证照申办风险，由于公司股权收购只是股东发生变化，经营主体并未发生改变，故办妥股权转让手续后，新股东的变化对于目标酒店原有的业务经营的履行不产生实质影响，酒店可继续原来业务的稳定经营。股权收购也免除了资质过户的过程，更避免了重新办理资质证照的行政审批风险。

（3）以股权转让方式进行酒店项目转让，收购方可以实现短频快的资本运作，将资本整合并重新优化配置。

2.股权收购需注意的风险点：

（1）由于股权收购是对酒店项目的整体收购，要注意对酒店主体进行全面尽职调查，包括法律、财税、业务等方面。在法律尽职调查时，要注意酒店主体基本情况如资质、证照、重大诉讼、转让股权是否清洁无其他权利限制，是否存在员工股权激励，是否存在影响独立性的关联交易，以及重大债权债务和诉讼仲裁情况等。

（2）股权收购交易中要注意明确股权转让的基准日、过渡期和交割日的确定，以及关于过渡期损益安排、债权债务承担、经营管理权移交等。

（3）注意股东优先购买权的保护，且采取间接收购方式规避优先购买权要注意风险。

（二）资产收购

1.资产收购有以下几点优势：

（1）资产收购可以最大限度地避免目标酒店原有债务的影响，对于收购方来说，酒店资产收购不会因原权利人或标的酒店潜在的或有债务而影响资产过户后的使用经营，可降低债务风险。

（2）资产收购可以使收购方减少所得税费。由于资产收购费用可以计入被收购资产的成本，收购方在缴纳企业所得税时可以事前扣除，因此可减少了收购方的所得税金额。

（3）资产收购是直接取得目标酒店的主业经营所需的资产和业务，非主业及其他资产、人员、法律瑕疵继续留在目标酒店，收购方可实现优质资产的整合。

（4）资产收购后是由收购方进行经营管理，可充分利用收购方的商业信誉进行收购后的经营管理，避免目标酒店原不良声誉影响；另外优质资产带来的经营效益也可提升收购方的品牌信誉。

2.资产收购实务中须特别注意以下风险点：

（1）收购目的或营业无关的资产剥离应当明确、具体，尤其是即将报废、处于闲置状态的资产要进行审查明确。

（2）收购资产的范围要明确具体，且应当办理相关过户登记等手续。资产收购通常应包含有形资产、无形资产，对于有形资产一般应当办理过户手续，对于在建酒店资产应将在建工程合同项下的权利和义务概括转让给收购方。对于无形资产如商标、著作权及排污指标、用电指标等权利也应当进行转让交割。

（3）与收购资产相关的应收债权也应当明确，如涉及酒店在建工程或酒店技术咨询服务合同或物资设备采购等已付款项等，应当与资产交易合同一并转让。

注：酒店物业转让及租赁业务，联系酒店高参资管负责人电话/微信：

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