共有房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点
尽管单独所有是所有权的基本形态，但是在一些领域，数人共有仍然广泛存在，例如夫妻共有、家庭共有、继承人在遗产分割前对遗产的共有、约定共有等。王泽鉴教授认为，共有在某种程度上反映所有权制度的变迁及社会经济的发展。共有是两个以上民事主体对同一物享有所有权，分为共同共有与按份共有。因而，在此需要注意的问题是共有并非数个所有权之并存，而是一个所有权由数人共有。
在此，我们以共有房屋买卖合同纠纷为中心展开分析，所谓的共有房屋买卖合同纠纷，是指部分共有人以全体共有人名义或以自己名义与买受人就共有房屋签订买卖合同后，合同当事人或其他共有人对合同效力及履行提出异议而引发的纠纷。共有房屋买卖既涉及共有人之间的内部关系，又涉及外部买卖双方的合同关系。因而，在共有房屋买卖合同纠纷的司法实践中，有一些困难的问题需要我们有足够的认识，唯有如此我们才能妥善的解决。
第一，共有人的诉讼地位界定困难。这应该属于民事诉讼法需要解决的问题，但是这个问题又与实体法有着莫大的关系。在司法实践中，部分共有人出售房屋产生的纠纷，其他共有人存在不参加诉讼、作为被告参加诉讼和作为第三人参加诉讼三种情形。其他共有人参加诉讼的形式又存在原告起诉时已将其列为当事人、诉讼中法院依当事人申请或依职权追加其参加诉讼等情形。
第二，房屋买卖合同效力识别困难。合同的效力具有法定性，但它本身又是有合同当事人的意志所决定的。有效的民事法律行为需要满足当事人的行为能力，意思表示真实，且没有违反法律、法规的强制性规定（效力性强制性规定）。而且，当其他共有人以部分共有人构成无权代理或无权处分、与买受人通谋虚伪意思表示、与买受人恶意串通损害其权利为由，主张房屋买卖合同无效时，如何认定效力，都是一个难题。
第三，责任承担主体认定难。在司法实践，责任的形态是相对比较丰富的，尤其是违约责任与缔约过失责任在司法实践中的适用均存在不同程度的争议。部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同的，相关过户及交房义务、违约责任的承担主体如何认定？其他共有人应承担何种责任？如部分共有人以全体共有人名义签订房屋买卖合同，上述各项责任的承担主体又如何认定？诸如此类的问题，均有争议。
对于律师而言，面对以上的困难，虽说更多是法院审判可能要面临的困难，但这对于律师来说就意味着风险。因而，律师在面对此类案件时，首先需明确案件当事人的诉讼地位（起诉状列明原、被告以及第三人），其次需对合同效力作出认定（有效、无效、解除等），在接下来的内容，我们对此逐一分析：
第一，诉讼主体的确定。共有房屋买卖合同纠纷案件可能涉及共有人的内部代理和共有物处分，律师需要根据个案中的不同情形准确认定当事人的诉讼地位，最起码能够在起诉状中准确的列明原被告以及第三人的法律地位，这是律师首要的工作。其一，共有人均系合同当事人包括：一是全体共有人作为出卖人在房屋买卖合同中签字；二是部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字。上述两种情形中，全体共有人均系合同当事人，应当作为共同原告或共同被告参加诉讼。
在司法实践中，法院一般认为部分共有人构成代理的情形主要包括：一是合同明确载明部分共有人代理全体共有人签订合同；二是部分共有人签订合同的同时出具承诺函，承诺其他共有人授权其代为签字；三是合同首部载明出卖人为全体共有人，但落款处仅部分共有人签字。这些情形在现实中，我们是经常遇到，因而，我们必须明白司法实践的处理原则与认定标准。
其二，部分共有人系合同当事人。部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同，买受人诉请解除合同的，案件处理结果一般与其他共有人无关，故其他共有人原则上无需参加诉讼。买受人诉请继续履行合同的，涉及房屋的物权变动，案件处理结果与其他共有人直接相关，故其他共有人应当作为第三人参加诉讼。
第二，对于共有房屋买卖合同效力的识别。共有房屋买卖合同纠纷案件中，当事人常以出卖人无权代理、无权处分、合同双方通谋虚伪意思表示或存在恶意串通损害其他共有人权利等为由，要求确认房屋买卖合同无效。对此，我们可以逐一分析认定合同无效的事由。
其一，无权代理与合同效力的问题。部分共有人以全体共有人名义签订房屋买卖合同的，我们应当审查部分共有人是否构成有权代理或表见代理。这里需要注意的是，夫妻共有房屋买卖合同纠纷的问题，《民法典》第1060条第1款规定，夫妻一方因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，对夫妻双方发生效力（家事代理权），但是夫妻一方与相对人另有约定的除外（家事代理权的例外）。一般情况下，房屋作为家庭重大财产，处分房屋不属于因家庭日常生活需要而实施的民事法律行为，因此不适用家事代理。
在司法实践，对于部分共有人是否构成有权代理，在买受人无法提供授权委托书等直接证据的情况下，上海一中院在提炼司法实践中的审查情况：一是共有人之间是否存在特殊身份关系；二是其他共有人是否参与房屋出售过程，包括挂牌、与中介及买受人接洽谈判等；三是房屋是否由共有人共同居住，其他共有人与买受人在看房时有无接触；四是其他共有人是否收取过定金或房款；五是部分共有人签订合同时，是否持有其他共有人的个人证件；六是其他共有人是否作出过追认合同的意思表示，或者在明知合同已经签订、买受人支付部分房款并实际占有使用房屋的情况下，是否在合理期限内提出异议等。
其二，无权处分合同的效力问题。这个问题无论是在理论界还是在实务领域都是一个争议比较大的问题。依据《民法典》第597条第1款规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。再根据《买卖合同解释》第3条第1款规定，部分共有人以自己名义与买受人就共有房屋签订房屋买卖合同，其他共有人以该共有人无权处分为由，主张房屋买卖合同无效的，法院不予支持。
其三，对合同双方通谋虚伪意思表示合同的效力问题。当事人主张合同双方通谋虚伪意思表示往往存在于部分共有人与买受人为担保买受人债权而签订房屋买卖合同的情形。这样的认定在司法实践中是比较困难的，根据《民法典》第146条第1款规定，行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。例如，买卖双方为担保债权而签订房屋买卖合同，其真实意思均为以债务人名下房屋为债权实现提供担保，而非债权人购买债务人名下房屋。因此，为担保债权而签订的房屋买卖合同因构成通谋虚伪意思表示而无效。
在司法实践中，对于合同双方是否构成通谋虚伪意思表示，上海一中院总结如下：一是当事人之间是否存在民间借贷等债权债务关系；二是合同签订的背景及磋商过程；三是合同约定及履行是否符合交易惯例。对与交易惯例不符的情况，当事人能否作出合理解释；四是房款是否实际支付、以何种方式支付；五是房屋实际居住使用情况；六是当事人是否及时主张房屋买卖合同项下权利。
其四，合同双方恶意串通合同效力的问题。《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效。部分共有人以房屋买卖合同双方恶意串通、损害其合法权益为由主张合同无效的，上海一中院认为从如下几个情况予以认定：一是共有人之间关系是否和睦，这主要体现在夫妻共有房屋买卖合同纠纷中，例如是否存在夫妻感情不睦、已长期分居、一方已提起离婚诉讼等情形；二是买受人是否通过中介居间而获知房源；三是合同双方是否存在特殊关系；四是合同约定是否符合交易惯例；五是合同履行是否存在瑕疵。
第二，继续履行合同的问题。对于合同有效买受人主张继续履行的，法院应当审查合同是否存在履行障碍。共有房屋买卖合同纠纷案件中，关于合同能否继续履行的争议焦点，主要集中在出卖人是有权处分还是无权处分。当然，共有房屋买卖合同还可能存在其他履行障碍，如在出卖人“一房数卖”情形下本案买受人合同履行顺位在后；买受人属于限购对象；系争房屋上存在另案司法查封等。
问题之一就是出卖人是否构成无权处分。部分共有人以自己名义签订房屋买卖合同的，合同不因此而无效，但合同能否继续履行即共有房屋的所有权能否转移，需考察其他共有人的意思表示。如其他共有人未事先授权亦未事后追认部分共有人出售房屋，则部分共有人构成无权处分，合同无法继续履行。如其他共有人事先授权或事后追认部分共有人出售房屋，则部分共有人构成有权处分，合同可以继续履行。在司法实践中，存在一种普遍的情形是，部分出卖人因房价上涨而反悔，遂以自己构成无权处分为由拒绝履行合同。对此，我们应当查明其他共有人是否知晓并同意出售房屋。
问题之二就是关于责任主体的认定。当部分共有人构成有权处分、合同应继续履行时，买受人的请求权基础是不同的——买卖双方基于合同的负担行为，以及部分共有人的处分行为与其他共有人的授权处分行为。具体言之，首先，基于合同相对性，买受人有权要求出卖人承担合同责任，除要求出卖人继续履行合同外，还可要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失等其他违约责任。其次，买受人有权要求其他共有人协助转移买卖房屋所有权。需要注意的是，其他共有人并非房屋买卖合同的当事人，除非其他共有人的意思表示构成债务加入，否则不承担房屋买卖合同项下的责任。
第四，合同解除责任的认定与解除后果的处理。出卖人无权处分致使房屋买卖合同无法继续履行的，买受人可以行使合同解除权，并基于合同相对性要求出卖人承担违约责任。需要注意的是，买受人是否清楚房屋的权属状况与出卖人因构成无权处分而应承担的违约责任无关。买受人疏于审查的，仅负担合同不能继续履行、无法转移房屋产权的风险。
房屋买卖合同属于即时性合同，合同解除具有溯及力。合同解除后出卖人自始不享有收取房款的权利，买受人自始不享有占有使用房屋的权利。因此，出卖人应当向买受人返还房款及占有房款获得的利益，买受人应当向出卖人返还房屋及占有房屋获得的利益。依据《九民会纪要》第34条规定，可将该两笔占有费用相互抵销，即出卖人仅需返还房款本金，买受人仅需返还房屋。当然，如房屋尚未实际交付，则出卖人应当向买受人返还房款及相关占有利益。
房屋差价损失属于买受人的可得利益损失。原则上应以合同解除时间或买受人知道或应当知道房屋买卖合同无法继续履行的时间作为房屋差价的计算节点。对于房屋差价的确定方式，双方当事人可以协商确定；无法达成一致的，可以通过司法鉴定的方式予以确定；双方争议不大或明确同意的，亦可通过询价方式确定。
因而，对于此类案件，最突出的问题就是对于房屋差价损失的认定，法院一般会综合运用可预见规则、损益相抵规则、减损规则、过失相抵规则予以确定。具体应注意以下几点：（1）损失的可预见性应理解为订立合同时对损失类型的预见，而非损失大小的预见。（2）适用损益相抵规则的同时应考虑不能使出卖人因违约行为而得益。（3）合同履行程度通常仅与买受人的积极损失认定有关，而与买受人可得利益损失认定无关。