福州购房干货分享，注意点大揭秘
最近由于有一些粉丝咨询几个问题，可能是初入福州楼市，对于福州目前的现状不是很了解，今天就主要来聊聊福州楼市的几个知识点。（由于之前都有写过，对于一些熟悉的朋友，可以忽略）
福州目前的新盘都会在政府备案之后，才能开盘，虽然2020年因为疫情已经取消了摇号，不过备案价依然是限价，当然目前不少楼盘也都是备案价做优惠来销售。
备案网址：http://222.77.178.63:7002/result_new.asp
1、由于楼盘都有宣传名和备案名，所以搜索的时候需要使用备案名
2、楼盘网签之后会变红，所以买入之后，可以关注自己的房源是否网签
3、对于有意向的楼盘，可以通过网签情况了解楼盘的去化情况，虽然网签有延迟，但是不会太久
4、楼盘会领取多次备案，如果要查看之前的备案情况，可以点击对应许可证，页面会自动切换
5、许可证有监管账户的信息，目前福州实行资金监管，可以留意自己的购房款是否进入该账户
6、目前个别楼盘由于施工导致无法备案开盘，会实行暗开等，建议等备案信息公布再考虑购买
说完备案，再来说土拍情况，由于目前土拍的配建的商业，安置房，限价房，租赁房等比较多，大家可以登录土拍官网查看。
网址：http://tdzx.fuzhou.gov.cn/zz/tdjy/zpgjg/
1、查看容积率，限高，地块面积，成交金额，评估是否采光影响，社区成型度，后续定价走势
2、查看配建情况，是否配建：安置房，限价房，租赁房等，评估对于楼盘后续的居住保值影响
3、查看是否有限价，个别楼盘不仅土拍限价，开盘备案也有限价，心里有个底
4、由于目前土拍限价之后会竞自持租赁，土拍那边无法查看，可以搜索土拍情况，来了解是否有自持租赁影响楼盘
福州前几年开始实行安商房模式，由于是一个新模式，对于很多购房者很陌生，加上目前安商房新盘非常多，很多置业都会故意隐瞒。目前楼盘是否是安商房，可以直接去土拍网站查看。
虽然都是安商房，但是根据配建的不同，现在市场分了三种安商房情况：
1、地块分割：比如融侨则徐壹号，A区地块全部规划商品房，B区地块规划安置房和商品房
2、楼栋分割：比如滨海首府，在楼盘社区，6-17号楼是商品房，1-5号楼是安置房
3、户型分割：比如大东海中央府，在3号楼，101-701是商品房，102-702是安置房
分析：从上面分析就能知道，对于地块分割，买入全部商品房的地块，影响是最低的，基本市场也认同是纯商。对于分楼栋的安商房，市面比较多，差别在于是配建几栋的问题，同时不少售楼部都会承诺软隔离，不过这里再次重申不要相信，这是政策不允许的，只要后面拆迁户动手就会被拆除。对于第三种情况，安置房和商品房完全混合，目前这种楼盘的价格也相对较低，说白了这种楼盘就相当于安置房，市场接受度是最低的。
新盘学区问题，目前福州的主要学区都集中在鼓楼以及老仓山个别学校。对于新盘而言，如果宣传学区，需要特别注意。
1、楼盘没交房前，都不会确定划片，周边有什么学校都只是做参考
2、老牌顶尖学区划片问题，新盘目前基本不存在划片老牌学区
3、目前私立试行全面摇号，如果宣传的是私立学校，可以无视
4、一次性学区房，个别楼盘存在一手划片好学区，二手划片差学区的情况
5、新建学校，目前实行就近入学，但是可能由于周边户数太多，依然实行摇号
6、宣传省外名校分校入驻，不确定性太大，虽然有一定的预期，建议不要溢价太多
目前每个新盘都会配建不少物业用房，养老服务站，配电间，垃圾房，社区医疗站，居委会等，以及红线外的高压塔，基站，垃圾站等，大家在售楼部的时候，一定要去拍照认真观看。查看这些不利因素的存在，评估对自己意向房源的影响大小。
当然如果还想更深入了解楼盘的其他负面消息，可以登录12345搜索楼盘消息，看看是否有其他投诉，可以拿来参考，为自己购入前做好保障。
网址：http://fz12345.fuzhou.gov.cn/fzwp/webCallSearch/search?selectId=0
目前不少新盘由于去化太差，都选择了找中介做分销，对于购房者而言，可能会面临几种情况。
1、已经去了售楼部信息都被录入，这时候会面临就算找中介依然无法拿到分销
2、没去售楼部，直接找中介谈分销佣金分成，可能面临开发商一直不给佣金情况
3、中介开出来的佣金，可能与它实际拿到手的差距甚大，购房者仅仅分到小部分
分析：当然对于购房者而言，如果佣金能拿到部分，相当于优惠更多，但是有时候需要想想，是否这些楼盘是有性价比。目前福州不找分销的新盘不多，但是这些新盘的性价比反而更高，所以有时候分销可能是分别楼盘性价比的一个技巧。