【原创】埃及房地产投资的机遇与挑战

随着近年来埃及经济的强劲复苏，经过暴跌洗礼的埃磅终于迎来了升值周期，埃及总统提出了建立20个新城市的口号，一场贯穿全国的基建拉开帷幕。房地产业更是迎来了前所未有的发展，成为埃及增长最快的行业。

据统计，2017到2018年间，房地产行业的总投资达到804.5亿埃磅，同比增长44%。目前，房产投资的热点区域为新开罗和新首都。本文将对目前房产投资的机遇与挑战进行阐述。

首先来看机遇。

第一是需求强劲。先看实际需求。

埃及2019年官方统计的人口为100,953,190。预计10年后将突破1.3亿。其中42.6%的人口居住在城市。尽管大多数人收入水平亟待改善，但相比每年约30万套住房的建设量，房产需求仍然强劲，再加上埃及人口年轻化，每年约有90万对夫妇登记结婚，对拥有住房或者改善居住条件的需求十分强烈。随着经济的发展，我们相信，埃及人民对房产的购买力也会增强。

再看投资需求，埃及投资渠道单一，证券市场并不发达，通胀率长期徘徊在10%以上，房地产是公认的投资不二选择。埃及政府大力支持房地产行业的发展，提出了export real estate的口号，计划在3年之内吸引40亿美金的海外投资。规模空前的房交会已经在开罗举办了两年，地产商在迪拜、巴林、阿布扎比、科威特等地的房产巡展及销售从未停止，且取得了引人瞩目的成绩。

第二:房价低，租金高。对于外国投资者来说，尤其如此。

埃磅在2013年到2016年底，对美金跌去70% ，埃及的房产以美金计价的话是全球价值洼地。即使在中东北非这个小区域来看，埃及房产的价格显著低于周边经济总量更小，GDP增速更慢，基础设施更差的那些国家。尤其值得一提的是，埃及政府近年来对基础设施的持续投入，为埃及房地产的持续增值夯实了基础。埃及房产的租金回报率约10%，在全球范围来看，都属于很高的水平。

第三:政策支持。

政府为了吸引外国人投资埃及房地产，出台了买房送居住的政策。只要购买价值5万美金的房产，即可办理长期居住，无需其他任何条件。开发商更是不遗余力，先后推出了零首付购房，免息长期分期购房等优惠条件吸引客户。

第四:经济基本面的持续改善。有句话叫买房就是赌国运，即使不赌埃及明天有多好，但肯定不会比现在更差。触底回升之际，是投资资金进场的最佳时期。IMF曾盛赞埃及经济改革取得的成就，政府削减补贴摆脱了财政赤字，旅游业恢复到革命前的水平，苏伊士运河，侨汇，天然气出口量均有显著增长，目前埃磅对美金已经升值到两年来的最高水平。

对于埃及房地产投资的挑战，最大的障碍是信贷。外行喜欢大谈政局，其实政局稳定得很，不足为虑。但是目前的信贷政策，确实是大大制约了房地产市场的发展。投资老手都知道，房地产和金融，从来不分家，本质上是一回事，但是在埃及，住房抵押贷款，目前处于停滞阶段。其实早在2014年2月，埃及央行就推出了长达20年的住房抵押贷款方案，并且实行梯度利息。

比如对于低收入阶层，利息为5%-7%，中等收入阶层为8%，高收入阶层为10.5%。央行在2014年划拨100亿埃磅作为第一期资金来支持这一计划，到了2017年，总共划拨了200亿。但是，到了2019年，这一计划却搁浅了，目前只针对低收入阶层实施。但是对于低收入阶层，即使提供贷款，他们也买不起房。所以，可以看作住房的抵押贷款计划已经名存实亡。

为此，开发商不得不向购房者提供融资方案，推出零首付以及六到七年的免息分期付款计划，在一定程度上，开发商承担了融资成本，影响了现金流及开发进度，目前市场上销售的产品90%以上都是期房。购房者一般需要等待2到3年才能收房，并且由于供房时间短，供房压力增大，投资者使用的杠杆效用差，大大影响投资决策。但是，我们要看到事情的两面性。没有融资就没有泡沫，房产市场没那么活跃却根基健康。埃及的地产金融迟早会和国际接轨，并且目前政府已经在重新思考方案。

目前最大的影响因素就是通货膨胀。通胀高，利率就高，商业银行的贷款年利率目前是17%，房产抵押贷款就算得到政府支持，也是10% 。就算有资格贷款，很多人由于不想承受高额利息而放弃。埃及经济正在复苏，民生领域比房贷领域更需要政府出钱支持。所以，我们相信，等经济平稳运行后，住房抵押贷款问题就一定能解决，中低收入阶层一定可以有途径负担住房!投资者也可以通过银行的信贷降低融资成本，增加杠杆效用，房地产市场会被大大激活并为经济发展贡献力量!（中埃网）