真相是：三四线楼市的泡沫早就破了，也早该破了
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前几天，我写了一篇《金融风暴下，香港楼市大崩盘是怎么发生的？》。
1997年，香港房地产泡沫破灭，直到2003年，房价蒸发了七成。
泡沫破碎，中产梦醒。那些怀着「楼市永不跌」的疯狂想法进场豪赌的中产们，最终输了全副身家沦为负资产。
有很多朋友问我，香港楼市大崩盘的惨状，会不会发生在如今的中国大陆呢？
事实上，类似的情况早就发生在无数三四线城市。
不管有没有黑天鹅，三四线楼市的泡沫早就碎了。而那些贪图便宜，持仓三四线楼市的投资客，早已输得一地鸡毛。
市区的竞争
三四线楼市的故事，我们从大湾区的肇庆说起。
肇庆市区在端州，端州的中心莫属星湖，星湖景观美如画，肇庆土著们多以临湖而居为贵。
肇庆市区街景
然而，也正是这样一个资源集中的市区，迎来了它的史诗级尴尬。
1. 卖不出的低价房
3月22日，端州华润项目开盘，均价7500元/m²，还有多重打折优惠。
据当地房媒说，这个价格实在令销售大吐血——这毕竟是华润首进肇庆项目，当时土拍楼面价就达4777元/m²，原本吹风会卖8500-9000元/m²，如今开盘就降成「7」字头，碰上疫情只能出此下策。
7500元/m²的价格有多「笋」呢？
去年8月，【楼面】团队曾经调研过这片区域。根据我们的观察，7000+元/m²的价格，并不是一个具有竞争力的低价。
距离华润项目2公里不到的恒大项目，从2017年就已经推出「7」字头特价房。但是，两年多过去了，很多特价房依然静静地躺在库存中。
恒大项目的二手房价格走势（数据来源：房天下）
在二手房市场上，这个楼盘更是跌价不断。
所以你可以看到，即使没有黑天鹅，肇庆也难逃跌跌不休的命运。
2. 大小开发商乱象丛生
开发商以价换量，为什么还是换不成？
在恒大周边围绕着一圈本地小开发商的楼盘，它们无不挂着大横幅，高调宣称自己只卖3000-4000元/m²。
当地人没有品牌情节，只要看着价格便宜，地段合意，就买了小开发商。
在这样的小地方，客户群体本身就少，谁抢到这波客户，谁就是赢家。
小开发商低价入市，大开发商也只能降低成本。
如果在肇庆各大楼盘转一遭，你会发现真正做质量的开发商少之又少，很多大开发商并没有展现他们惯有的水准。
比如，像下图这样的园林景观，竟然会出自某大开发商之手。
肇庆某大开发商楼盘的园景
这不仅仅是一个个例，肇庆充斥着大量这样的产品。有许多大开发商会在直接收购小开发商的楼盘，并在此基础上嫁接上自己的东西。
3. 土拍热潮褪去
房子卖不上价、大小开发商不顾质量打价格战，最终导致这里的土地爆冷。
3月12日，端州一宗商住地以底价3.8亿卖出，成交楼面价约3607元/平，竞得者不是开发商，而是肇庆国资委。
据闻，这块地已是第三次挂牌，期间还降价6430万。
不过，这个无人问津的片区，曾经走过它的辉煌史：
2018年，中梁地产以楼面价约6443元/m²竞得端州地块，成为当年地王。
2019年，阳光城以折合楼面地价约7474元/m²竞得端州地块，刷新肇庆地王新高。
端州这个片区，从地王价到越卖越贱，甚至无人问津，只经历了短短的数年。
新区的落寞
市区惨淡，新区就更是落寞。
原本肇庆新区打了一肚子的如意算盘：市政府将要搬来这里，未来还有新地标西江明珠。
除此之外，置业顾问会告诉你，这个区域未来会有幼儿园，小学带学位，还会建公园，高新技术园（其实是工业区）也在不断完善。
肇庆新区某楼盘的沙盘
这个饼确实不小——这里会是未来的肇庆新中心。
去年我们在做考察的时候，保利某项目正在打折，最低可以打折打到7200元/m²。
那时的价格算起来的话，买一个140m²的特价房会和100m²的小三房价格相当，实在是实惠，当时我们还有同事动了心。
最近，当我再去翻这个楼盘的信息时，发现整体的均价已经变成了7300元/m²。（不过，真实情况是不是这样，只有现场调查过才知道）
新盘都会打折降价，二手房又情何以堪？
保利这个盘有一套二手房5000+元/m²，总价60万就能喜提四房两厅。但是从去年12月至今，房源仍在。（我向中介确认了一下，真的不是他们忘记下架）
新区的落寞，肇庆并不是个案。
在江门，滨江新城的碧桂园地王项目屡屡降价。
当年，碧桂园以9298元/m²的楼面价斩获滨江新城地块，创下了江门地价新高。
不过，高价拿下的地，并没有卖出一个好价钱。根据房天下信息，2018年新房价格尚在15000元/m²，而如今同一户型标价仅13000元/m²。
二手房市场更是惨淡。疫情肆虐的二三月份里，十几个业主挂牌了这个明星楼盘的二手房，均价只有一万出头，这已经亏掉了原本房价的三分之一。
而在中山，翠亨新区的万科项目却是另一种落寞。
2018年正值中山房地产盛夏，比邻深中通道的翠亨新区地块经过200多轮的竞拍，被万科以总价14亿元+111840平米人才房，折合楼面价超1.3万元/㎡竞得，创下了中山新高。
修建中的万科地王项目
一年之后，2019年11月，万科楼盘入市，售价27000元/m²起，均价达30000元/m²。
事实上，2019年的中山楼市行情不佳。
年中，多家房企借打折之势降房价；到了年底，业绩压力倒逼之下，市中心东区某盘甚至降价近万元。
地王的尴尬，莫过于「买不到卖不掉」。
一个月之后，2019年12月16日，翠亨新区马鞍岛又迎来三宗宅地拍卖，不过再没有像去年那样激起壮烈波澜。
2019年12月翠亨新区拍卖的三宗宅地
0097地块：常元竞得，成交总价155840.76万元，成交楼面地价9000元/平米。
0098地块：常元竞得，成交总价251649.7416万元，成交楼面地价9090元/平米，溢价率1%。
0117地块：保利竞得，成交总价228220.902万元，成交楼面地价9100元/平米。
一轮竞拍即结束，几乎底价成交……
在大湾区四处囤地的央企保利拿地无可厚非，相比之下，专注时尚女装产业哥弟的常元集团居然能以接近底价的价位淘到两块地王对面的地块，着实让人惊讶。
很明显，中山翠亨新区，也爆冷了！
三四线价格真相
肇庆、江门、中山，这些都是有粤港澳大湾区概念作依托的三四线城市，而那些人口净流出的中西部三四五六线城市，也更是如此。
在这些城市买房，你通常会遇到下面的情况：
第一，大小开发商乱象。
这也就是我上文所提到的大小开发商们，为了争夺稀有的客户群体，而打出价格战，为此痛失的会是这个城市商品房的质量。
第二，促销降价去库存。
促销降价，会是三四线城市目前的手段。这些变相降价的房子，可能存在某些问题，像朝向、户型、层高等等会有瑕疵。
但从促销的本质来看，就是为了去库存。比如，像肇庆这个楼盘，就优先给较难售出的140平打折，算起来的话，大面积和小面积相差不多。
肇庆某楼盘的特价房
第三，为了让你买……
置业顾问为了让你买房，常常会营造出自己业务繁忙，才售出了一套房，以此制造供需紧张。但，这是最常见的老套路。
在一些三四线城市，尤其是到年尾开发商有融资困难的时候，还会提出「首付贷」这么一个概念。看起来，好像根本无需有什么积蓄，就能买到一套房。
然而，三四线的房子真有便宜可捡吗？
三四年前，「去库存」「棚改」等政策，带火了三四线楼市的一轮「补涨」。
但如今，「去库存」不再是政策魔咒，棚改也被大幅削减，三四线楼市的需求早已崩塌，失去了上涨动能。
事实上，那些在三四年前奔着便宜房价，普涨心态，持仓了三四线楼市，早已输得一地鸡毛。
从长远来看，没有成熟的产业和持续的人口净流入作为基础，仅靠棚改等政策撑起的火爆房市难免有空中楼阁之感。
真相是：三四线楼市泡沫早就破了，也早该破了。