世纪金源服务递表港交所：整体毛利率高达37.6%，大盘+机器人提供多少想象力？

2020年12月斥资4000万元收购万为机器人25%股权。

本文为IPO早知道原创

作者｜C叔

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据IPO早知道消息， 世纪金源服务集团有限公司（以下简称“世纪金源服务”）已于1月20日晚间向港交所递交IPO资料，华泰国际担任独家保荐人。这是继新希望服务和德信服务之后年内第三家冲刺港股的物业公司，暗示近年来启动的物业上市潮尚未停歇。

招股书显示，世纪金源服务前身为1992年的成立的福州金源物业，最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理，2012年至2017年其经历由物业服务企业分散独立运营向集体运营的架构转变。

IPO前黄涛、黄世荧透过间接持股和家族信托的方式合计持有世纪金源服务92%的股权，构成后者的一组控股股东，而黄涛、黄世荧均为世纪金源集团董事局主席黄如论的儿子。世纪金源集团则是横跨房地产开发、大型购物中心、星级大饭店及文旅、医养大健康、教育业务的综合性集团，并从2005年至今已有13度荣登中国企业500强排行榜。

世纪金源服务股权结构（来源：招股书）

深耕物业管理行业29年，世纪金源服务已在业界树立不错的声誉。根据中国物业管理协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合组织的2020物业服务企业综合实力测评，其位列2020年中国物业服务企业综合实力500强第18位，并荣膺2020住宅物业服务领先企业。

截至2020年9月30日，世纪金源服务的物业管理服务覆盖16个省份、直辖市和自治区，并遍布50个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。而于同期，其的总合约建筑面积为7410万平方米、在管总建筑面积为6390万平方米。

世纪金源服务主要为业主、住户和物业开发商提供广泛的物业管理服务与增值服务，旗下运营「世纪城物业管理」和「世纪生活」两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。

其中，世纪金源服务管理的世纪城项目为各地家喻户晓的地标性大型社区，这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌，且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成，这一布局使得其能够推动住宅与商业实体的交互并发展多元化的增值服务，形成综合性生活服务生态圈，实现大型住宅社区与购物中心的协同效应。

住宅大盘项目的人口集聚能够带来高规模效应，产生高内生消费需求，并降低获客成本和履约成本。根据中物研协，主要运营大盘项目的百强物业服务企业于2019年的每平方米营运成本较主要管理非大盘项目的物业服务企业低约40%；与此同时，主要管理大盘项目的百强物业服务企业社区增值服务平均收入较主要管理非大盘项目的物业服务企业高约190%。

目前世纪金源服务管理世纪金源集团开发的12个世纪城项目，在管总建筑面积约4440平方米，平均在管建筑面积约370万平方米，其中五个项目的在管建筑面积超过400万平方米。而其还管理邻近该等项目的十个大型的世纪金源集团购物中心和一家奥特莱斯，总在管建筑面积约350万平方米。

依托世纪金源集团「地产+」战略的多元板块业务佈局和行业领先地位的势能释放，世纪金源服务于过往期间取得不错的财务表现。于2018年和2019年以及截至2020年9月30日止九个月，世纪金源服务物业管理服务所产生的收入分别为6.90亿元、8.18亿元和6.93亿元，同期增值服务所产生的收入分别为2.32亿元、2.40亿元和1.68亿元。合计超过10亿的营收水平，已在一众物业公司中处于中上游水平。

世纪金源服务毛利率情况（来源：招股书）

世纪金源服务盈利能力亦是处于行业高位，2018年和2019年其的毛利率分别为32.1%和31.8%，远高于百强物业服务企业中前十大公司的毛利率平均值的23.4%及22.2%。而在2019年，世纪金源服务的人均毛利和人均净利润分别为53,833元和28,910元，均高于同期百强物业服务企业的27,086元和15,862元。

世纪金源服务毛利率情况（来源：招股书）

盈利能力高还是次要的，世纪金源服务客户满意度也是领先同行。中物研协统计显示，世纪金源服务于2019年的客户满意度综合得分为100分中的97.56分，同期百强物业服务企业平均得分仅为91.18分。

如在2019年一个超过一万户业主的住宅物业大盘中，世纪金源服务经过业主的同意后成功地将每月物业管理费由人民币2.52元╱平方米提升至人民币3.50元╱平方米，亦体现客户对其服务的认可。

为了更好服务客户，世纪金源服务积极投身科技赋能及数字化，使其能够达成实现高效率和高标准服务的双重目标。2020年12月其子公司北京宜宅科技以注资的方式收购长沙万为机器人25%股权，代价为4000万元。